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A indústria de fundos de investimentos no Brasil passa por uma consolidação em ativos dedicados ao setor imobiliário considerada importante e inevitável por especialistas. Segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima), em setembro deste ano o mercado contava com 1.149 fundos imobiliários (FIIs), com patrimônio líquido (PL) de R$ 368,8 bilhões.
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Em mercados mais maduros, os dados mostram uma outra realidade: um número de FIIs muito menor e um patrimônio total muito maior. Um exemplo vem dos Estados Unidos. O país soma aproximadamente 200 fundos imobiliários – os chamados REITs (Real Estate Investment Trusts) – e um patrimônio líquido pouco acima de US$ 50 trilhões.
No Brasil, a transformação do mercado vem ocorrendo desde 2024, mas com forte concentração em 2025, quando os gestores passaram a incorporar os fundos de fundos imobiliários (FoFs) dentro dos hedge funds, conhecidos também como fundos multiestratégia imobiliário. Essas operações estão elevando significativamente o tamanho dos fundos, onde antes o montante de ativos sob gestão girava na casa dos milhões de reais e, com a consolidação, vão passar para o patamar de bilhão de reais.
“O tamanho dos fundos mudou. Então hoje o mercado tem fundos de mais de R$ 7 bilhões. Com isso, fundos pequenos, que para mim tem menos de R$ 1 bilhão, acabam ficando mal precificados no mercado porque há poucos investidores comprando e vendendo esses fundos. Então ele [o fundo] fica ali numa segunda prateleira, meio como uma small cap“(empresas consideradas pequenas na Bolsa), explica Bruno Nardo, sócio e gestor de Multiestratégia da RBR Asset.
Rodrigo Abbud, sócio e CEO de Real Estate do Patria Investimentos no Brasil, compartilha da mesma opinião e afirma que “o mercado caminha por uma situação em que fundos grandes acabam tendo mais méritos para os gestores e para os investidores”.
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“Então, se um ativo, seja ele um galpão, um shopping center, um outro fundo ou uma carteira de crédito caiu ou teve algum problema, machuca menos o fundo”, explica Abbud.
Além de o tamanho do fundo ser maior e, assim, capturar mais interessados, o multiestratégia acaba sendo um instrumento mais abrangente que os FoFs, segundo Vitor Duarte, diretor de investimentos da Suno Asset. “É uma caixa de ferramenta mais completa, é um canivete suíço, uma coisa que tem várias funcionalidades. O multiestratégia te dá essa potência toda”, diz o executivo.
Duarte explica que os FoFs, como o próprio nome diz, são fundos limitados à compra de cotas de outros FIIs ou de fundos de ações, enquanto o multiestratégia pode fazer compras de imóveis físicos, como galpões logísticos, shoppings ou lajes comerciais, ou fazer compra de títulos de renda fixa imobiliária, além de poder comprar ações de empresas do setor imobiliário e até mesmo cotas de FIIs.
“O mercado veio mudando os mandatos de fundo de fundos para head funds, ou multiestratégia.”
Em 2024, o BTG Pactual realizou a incorporação do BTG Fundo de Fundos (BCFF11) pelo BTG Pactual Real Estate Hedge Fund FII (BTHF11), sendo uma das primeiras operações neste sentido no mercado brasileiro. Em setembro e outubro de 2025, o Patria Investimentos realizou a incorporação do HGFF11 e do BPFF11, dois fundos de fundos, pelo RVBI11, um fundo multiestratégia.
“Com isso, nos tornamos um dos maiores fundos, o segundo maior hedge fund do mercado, com cerca de R$ 1,3 bilhão de ativos sob gestão. Esse movimento está em linha com a estratégia de consolidação que o mercado vem desenvolvendo nas diferentes classes de ativos”, destaca Abbud.
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Outras duas operações estão em andamento no mercado brasileiro. Um pouco mais adiantada, a RBR Asset está caminhando para concluir a aquisição do RBRF11 pelo RBRX11, com encerramento do primeiro fundo previsto para 26 de novembro. Com a operação, o patrimônio do RBRX11 vai chegar perto do R$ 1,5 bilhão.
Nardo lembra que o fundo está no período em que os investidores precisam declarar seu custo, para não pagarem imposto acima do necessário. “Se não for declarado pelo investidor o seu preço de custo, eventualmente o cotista irá pagar um imposto com base no que o administrador vai declarar de retenção e aí o investidor vai pagar um imposto que não precisava pagar”, alerta.
Outra operação, iniciada em 29 de setembro é da Suno Asset. No final de setembro foi iniciada a fase de consulta dos investidores, que terão até 29 de outubro para declararem se aceitam ou não a incorporação dos ativos do Suno Fundo de Fundos (SNFF11) pelo Suno Multiestratégia FII (SNME11). Com essa incorporação, o SNME11 deve chegar a R$ 400 milhões.
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