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Por anos, o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) foi o principal parâmetro de reajuste dos contratos de aluguel no Brasil. A lógica era simples: o índice subia, o aluguel de imóveis acompanhava. A volatilidade pós-pandemia de Covid-19, no entanto, reacendeu o debate sobre sua adequação. O IGP-M, com 60% de sua composição formada por preços no atacado, reage rapidamente a variações do câmbio e das commodities, gerando reajustes muitas vezes desconectados do custo de vida das famílias.
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O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), por sua vez, mede a inflação oficial e reflete de forma mais direta o consumo das famílias. Além disso, a absorção parcial de choques de custos pelos empresários reduz a volatilidade do índice, tornando os reajustes mais previsíveis e equilibrados.
Segundo especialistas ouvidos pelo E-Investidor, nos últimos anos, a disparada do IGP-M chegou a gerar aumentos de mais de 30% em contratos, enquanto o IPCA variava perto de 10%. Essa diferença provocou renegociações e batalhas judiciais, mostrando que o IGP-M muitas vezes não protege adequadamente o poder de compra nem garante sustentabilidade contratual.
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Por isso, segundo eles, incorporadoras, locadores e inquilinos têm migrado para o IPCA como referência, buscando contratos mais estáveis e alinhados à realidade econômica. A mudança indica o fim de uma era dominada pelo IGP-M e o início de uma fase em que estabilidade, previsibilidade e coerência entre inflação e renda orientam o mercado imobiliário.
Daniel Ângelo Luiz da Silva, especialista em direito imobiliário e sócio-fundador do Galvão & Silva Advocacia diz que, para os locadores, usar o IPCA significa abrir mão de ganhos altos quando o dólar dispara, mas garante receber os aluguéis de forma mais estável. Para os inquilinos, o índice traz previsibilidade no orçamento, evitando aumentos que fiquem muito acima da inflação real. “O risco, em ambos os casos, é a perda de referência setorial, já que o IGP-M refletia mais diretamente o custo de reposição de ativos e construção, o que pode gerar desalinhamentos em contratos de longo prazo”, diz.
A transição do IGP-M para o IPCA mexe com os preços no mercado de locação residencial e comercial, afirma Silva. Com aluguéis mais estáveis e alinhados à capacidade de pagamento dos inquilinos, há menos renegociações e disputas judiciais, o que é melhor para o investidor. A mudança também incentiva contratos de longo prazo e torna o setor mais atraente para investidores, o que pode estimular a construção de novos imóveis e ajudar a equilibrar os preços nos dois segmentos.
“O cuidado necessário envolve a clareza quanto ao acordo que rege o contrato, evitando cenários de questionamentos que venham, inclusive, a virar disputas judiciais”, alerta Oscar Frank, consultor econômico da RJI Investimentos.
A substituição do IGP-M pelo IPCA também repercute no universo dos fundos imobiliários (FIIs), especialmente nos contratos de locação atrelados ao antigo índice. Segundo Otávio Araújo, consultor da corretora Zero Markets Brasil, em momentos de alta, o IGP-M beneficiava os fundos de tijolo, aqueles formados por imóveis físicos, já que os aluguéis subiam e, consequentemente, aumentava a distribuição de proventos aos cotistas. Por outro lado, a forte volatilidade do indicador trazia riscos de vacância e de renegociações, reduzindo a previsibilidade dos fluxos de caixa.
Com o IPCA, diz Araújo, o movimento é mais estável. Os reajustes tendem a ser menores em períodos de inflação moderada, o que limita ganhos extraordinários, mas garante maior segurança e continuidade nos contratos. Nos fundos de papel, formados por títulos de crédito imobiliário (CRIs), o consultor observa que o efeito depende do indexador presente no lastro: papéis atrelados ao IPCA acompanham a inflação oficial, enquanto os ligados ao IGP-M podem oscilar mais intensamente.
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No geral, a migração para o IPCA tem sido vista como um passo em direção à maturidade do setor, priorizando a liquidez e a permanência dos inquilinos em detrimento de ganhos de curto prazo, conforme Araújo. Para investidores, a mudança representa um equilíbrio maior entre rentabilidade e estabilidade, um ajuste que tende a fortalecer o mercado de FIIs no longo prazo.
Agora, um novo índice começa a entrar nessa disputa: o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV). Criado em janeiro de 2022, o Ivar nasceu justamente para medir a evolução dos valores de locação residencial de forma mais fiel à realidade do mercado. Diferente do IGP-M, que considera setores como indústria, agronegócio e construção civil, o Ivar é baseado em contratos reais de aluguel firmados em São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre, com dados fornecidos por administradoras de imóveis.
O índice capta tanto novos contratos quanto renegociações e reajustes anuais, acompanhando de perto os valores efetivamente pagos pelos inquilinos. Em setembro deste ano, o Ivar registrou alta de 0,30%, acumulando 4,04% em 12 meses, uma leve desaceleração em relação a agosto, quando marcava 4,08%. Já o IGP-M subiu 0,42% no mês e acumula 2,82% nos últimos 12 meses, apesar de ainda exibir queda de 0,94% no acumulado do ano, segundo dados da FGV.
Na prática, o Ivar tende a refletir com mais precisão a dinâmica dos aluguéis residenciais. Enquanto o IGP-M é fortemente influenciado pelo câmbio e pelas commodities, e, portanto, por fatores externos, o Ivar se apoia em informações do próprio mercado imobiliário urbano. Isso o torna menos sujeito a variações abruptas e mais próximo da realidade enfrentada por locadores e inquilinos.
Caio Dias, mestre em economia pela FGV, avalia que a troca do IGP-M pelo Ivar pode ser vantajosa, especialmente em contratos residenciais de médio e longo prazo. “Ele oferece um retrato mais direto da movimentação do setor, reduz a defasagem entre preço e poder de compra e ainda ajuda a evitar reajustes desproporcionais. Por outro lado, o IGP-M segue sendo mais abrangente e, para alguns investidores, ainda serve como parâmetro para avaliar o comportamento da economia como um todo”, avalia.
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