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Com a desaceleração da inflação e a perspectiva de estabilidade nos juros, os fundos imobiliários (FIIs) voltaram ao radar dos investidores que buscam renda recorrente e valorização no longo prazo. Mas montar uma carteira equilibrada exige mais do que escolher bons nomes. É preciso entender a dinâmica entre os FIIs de tijolo, que representam o mercado físico de imóveis, e os FIIs de papel, que investem em títulos de crédito imobiliário (CRIs).
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Os fundos de tijolo têm como principal objetivo a aquisição de imóveis, gerando renda a partir dos aluguéis e da valorização dos ativos ao longo do tempo. Já os fundos de papel operam de forma diferente: investem em títulos de dívidas lastreadas em ativos imobiliários, como CRIs e LCIs, cuja rentabilidade vem dos juros e das amortizações pagas pelos credores.
Especialistas dizem que, enquanto os fundos de tijolo oferecem potencial de ganho com a valorização dos ativos, os fundos de papel tendem a entregar rendimentos mais estáveis, especialmente em períodos de juros elevados. A grande sacada, segundo eles, está em combinar diferentes tipos de fundos imobiliários, como shoppings, galpões logísticos e CRIs, para equilibrar retorno e previsibilidade. Essa mescla permite atravessar fases de mercado distintas com mais segurança e ainda aproveitar as oportunidades que surgem com uma economia em recuperação.
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Antes de investir, Luiz Otávio Prado, especialista em investimentos imobiliários, diz que é importante olhar além dos rendimentos mensais. Segundo ele, o primeiro passo é conhecer o histórico do fundo, entender como ele performou em diferentes momentos do mercado e verificar se já enfrentou problemas no passado. “O investidor precisa analisar a qualidade da carteira de ativos e, principalmente, quem está por trás da gestão. A experiência e o histórico profissional da equipe fazem toda a diferença na condução de um FII”, orienta Prado.
Ele afirma que os riscos variam conforme o tipo de fundo. Nos FIIs de tijolo, o maior ponto de atenção é a vacância e a inadimplência dos inquilinos, que podem reduzir a receita do fundo. Já nos FIIs de papel, o foco deve estar no risco de crédito, ou seja, na capacidade dos devedores de honrarem os pagamentos dos CRIs em um ambiente ainda de juros altos. Esses fundos, de acordo com ele, também estão sujeitos a oscilações de mercado, já que suas cotas são negociadas em Bolsa e podem variar de preço.
Prado explica ainda que fatores econômicos como inflação, taxa de juros e ritmo de crescimento do País influenciam diretamente o desempenho do setor imobiliário e, consequentemente, dos FIIs. Segundo o especialista, cada estratégia traz riscos específicos.
“No caso dos fundos de imóveis, o investidor precisa acompanhar o nível de ocupação dos empreendimentos; já nos fundos de crédito, o essencial é monitorar a saúde financeira dos emissores”, diz.
Com a taxa Selic em 15% ao ano e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) acumulado em 5,17% nos últimos 12 meses, os fundos de papel chamam a atenção dos investidores. Esse tipo de FII concentra seus ativos em crédito imobiliário, como CRIs e LCIs, o que significa que grande parte da rentabilidade vem de juros e da correção inflacionária.
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Na prática, segundo Alessandro Vedrossi, sócio da Valora Investimentos, isso resulta em dividendos mensais mais altos e previsíveis, oferecendo uma fonte de rendimento constante sem depender da valorização dos imóveis físicos.
Por outro lado, o atual patamar elevado de juros pressiona os preços dos FIIs de tijolo, criando oportunidades para quem busca comprar ativos com desconto e potencial de valorização futura. Vedrossi diz que a combinação de fundos de papel e de tijolo permite equilibrar estabilidade de renda e possibilidade de ganho de capital, ao mesmo tempo em que acompanha os ajustes da economia.
“Há sempre espaço para o investimento em FIIs independente do cenário macro. Vejo esse momento como muito bom na alocação de FII de CRI para aproveitar os juros altos no curto/médio prazo e, ao mesmo tempo, vejo boas oportunidade de investimento de FIIs de tijolo que se pagarão no médio/longo prazo”, diz.
Com o mercado já projetando um corte da Selic pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central em 2026, os fundos de tijolo ganham destaque pelo potencial de valorização. Historicamente, os preços dos imóveis tendem a subir quando os juros recuam, e isso impacta diretamente as cotas desses FIIs. É o que explica Bruno Lage, sócio-fundador da Catálise Investimentos.
Segundo ele, no mercado secundário, a valorização das cotas está ligada à comparação entre a distribuição mensal dos fundos e o rendimento do Certificado de Depósito Interbancário (CDI). Quando a Selic cai, os investidores passam a enxergar os FIIs como uma alternativa mais atraente de renda, elevando o preço das cotas negociadas na Bolsa.
Saber se é hora de aumentar a exposição em fundos imobiliários, conforme Lage, depende dos objetivos de cada investidor, seja de curto, médio ou longo prazo. “Os preços dos imóveis tendem a se valorizar com a queda de taxa de juros. Os investidores que se anteciparem a esse movimento conseguirão capturar boa parte dessa rentabilidade”, avisa.
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Para identificar um FII com potencial de longo prazo, Lage diz que é fundamental observar a gestão do fundo. Isso inclui conhecer o histórico da gestora, o perfil do gestor e entender a estratégia adotada.
“Obviamente a rentabilidade e histórico de dividendos são muito importantes. Porém não são fatores isolados ou únicos para decisões de investimentos. Buscar conhecimento e aprofundamento nas estratégias levará o investidor a tomar uma decisão mais coerente em relação ao risco e retorno”, completa.
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