Se você já passou pela experiencia de comprar ou vender um imóvel, sabe que a burocracia parece infinita. Vamos entender como declarar compra e venda de imóveis no IR, como economizar na mordida do Leão e guardar os documentos certos.
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Se você já passou pela experiencia de comprar ou vender um imóvel, sabe que a burocracia parece infinita. Vamos entender como declarar compra e venda de imóveis no IR, como economizar na mordida do Leão e guardar os documentos certos.
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A compra de um imóvel deve sempre ser declarada pelo valor de aquisição, ou seja, o valor que você efetivamente pagou pelo bem (e não pelo valor de mercado). Caso, por exemplo, você permaneça como proprietário de um bem imóvel por décadas – sem reformas ou benfeitorias (explicaremos esse ponto abaixo) – o valor declarado sempre permanecerá o mesmo, independentemente de o valor de mercado estar mais alto ou mais baixo.
Declare o bem na ficha de “Bens e Direitos”, Grupo 1 (‘Bens Imóveis’), no Código correspondente (11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno e assim por diante) e informe o valor pago, a data da compra e a descrição do imóvel, endereço completo, número da matrícula, nome e CPF/CNPJ do vendedor, data e forma de aquisição. Nos campos “situação em 31/12”, você deve informar o valor pago até as respectivas datas (31/12 do ano anterior e 31/12 do ano atual).
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O imóvel deve ser declarado desde a sua efetiva aquisição, seja por instrumento particular, seja por escritura pública, independentemente do registro em cartório. Alguns se equivocam ao achar que devem declarar somente quando da lavratura da escritura. Inclua todos os custos de aquisição no valor do imóvel, tais como Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), laudêmio, taxas cartorárias de escritura e registro, comissão de corretagem.
Vendeu o imóvel e saiu comemorando? Calma que a Receita está de olho na sua festa. O que interessa aqui é o ganho de capital — a diferença entre o valor de venda e o valor de compra.
Como regras básicas, o imposto incidirá à alíquota de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital, dependendo do tamanho do seu lucro. Utilize o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) para calcular e depois exportar para o IR.
Há algumas hipóteses em que, mesmo apurando lucro na venda, a legislação isenta o contribuinte do pagamento do ganho de capital:
Já vimos que não é possível atualizar o valor do bem, ele deve ser declarado pelo seu custo de aquisição. Mas há algumas possibilidades específicas em que o valor pode aumentar:
Atenção especial deve ser dada ao prazo de guarda dos documentos. Normalmente se fala em 5 anos (recomendamos 6 anos, por segurança), mas há casos em que esse prazo pode ser muito maior. Por exemplo, as notas fiscais e recibos de benfeitorias devem ser guardados pelo contribuinte por 5 anos, mas a partir da venda do imóvel! Ou seja, se você vender o imóvel após, por exemplo, 20 anos da compra, essas notas e recibos precisarão ser guardadas por 25 anos.
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