Como declarar a compra e venda de imóveis e economizar na mordida do Leão

A compra de um imóvel deve sempre ser declarada pelo valor de aquisição, ou seja, o valor que você efetivamente pagou pelo bem (e não pelo valor de mercado). Caso, por exemplo, você permaneça como proprietário de um bem imóvel por décadas – sem reformas ou benfeitorias (explicaremos esse ponto abaixo) – o valor declarado sempre permanecerá o mesmo, independentemente de o valor de mercado estar mais alto ou mais baixo.

Declare o bem na ficha de “Bens e Direitos”, Grupo 1 (‘Bens Imóveis’), no Código correspondente (11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno e assim por diante) e informe o valor pago, a data da compra e a descrição do imóvel, endereço completo, número da matrícula, nome e CPF/CNPJ do vendedor, data e forma de aquisição. Nos campos “situação em 31/12”, você deve informar o valor pago até as respectivas datas (31/12 do ano anterior e 31/12 do ano atual).

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O imóvel deve ser declarado desde a sua efetiva aquisição, seja por instrumento particular, seja por escritura pública, independentemente do registro em cartório. Alguns se equivocam ao achar que devem declarar somente quando da lavratura da escritura. Inclua todos os custos de aquisição no valor do imóvel, tais como Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), laudêmio, taxas cartorárias de escritura e registro, comissão de corretagem.

O temido ganho de capital

Vendeu o imóvel e saiu comemorando? Calma que a Receita está de olho na sua festa. O que interessa aqui é o ganho de capital — a diferença entre o valor de venda e o valor de compra.

Como regras básicas, o imposto incidirá à alíquota de 15% a 22,5% sobre o ganho de capital, dependendo do tamanho do seu lucro. Utilize o Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP) para calcular e depois exportar para o IR.

Isenções

Há algumas hipóteses em que, mesmo apurando lucro na venda, a legislação isenta o contribuinte do pagamento do ganho de capital:

Imóvel único, vendido por até R$ 440 mil: desde que você não tenha vendido outro nos últimos 5 anos;
Utilização do valor recebido pela venda para aquisição de outro(s) imóvel(is) residencial(is) (artigo 39 da Lei 11.196/2005), desde que toda a movimentação financeira ocorra em até 180 dias, contados da celebração do contrato de venda do imóvel (no caso de venda de mais de um imóvel, o prazo de 180 dias será contado a partir da data de celebração do contrato relativo à primeira venda). Caso seja utilizado, na compra do novo imóvel, apenas parte do valor recebido pela venda, a tributação então será proporcional, ou seja, incidirá apenas sobre a parte não aplicada na nova compra. Essa isenção só pode ser utilizada uma vez a cada 5 anos e é válida mesmo que o
valor seja aplicado em mais de um imóvel, que sempre deve ser residencial e estar localizado no Brasil;
Imóveis adquiridos antes de 1969 têm isenção total de ganho de capital;
Redução progressiva para imóveis comprados entre 1970 e 1988: quanto mais antigo, menos imposto a pagar;
No caso de permuta de imóveis ‘sem torna’ (troca direta sem recebimento de valor adicional), não há ganho de capital.

Como aumentar o custo do imóvel

Já vimos que não é possível atualizar o valor do bem, ele deve ser declarado pelo seu custo de aquisição. Mas há algumas possibilidades específicas em que o valor pode aumentar:

Reformas e benfeitorias: podem ser incorporadas ao custo do imóvel, desde que comprovadas com notas fiscais, recibos de pagamento e com a transferência bancária. Importante: em caso de construção, ampliação e/ou reforma, dependendo do porte da obra, a Receita Federal exige que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes;
Despesas de escritura e tributos: ITBI, laudêmio, registro e outros custos que fazem parte da aquisição;
Comissão de corretagem, desde que o ônus tenha sido do comprador;
Juros e demais acréscimos pagos para a compra do imóvel – por exemplo, em caso de financiamento/parcelamento.

Atenção especial deve ser dada ao prazo de guarda dos documentos. Normalmente se fala em 5 anos (recomendamos 6 anos, por segurança), mas há casos em que esse prazo pode ser muito maior. Por exemplo, as notas fiscais e recibos de benfeitorias devem ser guardados pelo contribuinte por 5 anos, mas a partir da venda do imóvel! Ou seja, se você vender o imóvel após, por exemplo, 20 anos da compra, essas notas e recibos precisarão ser guardadas por 25 anos.

Dicas de planejamento

Documente tudo: guarde essa documentação física de forma organizada e, sempre que possível, digitalize os documentos, pois poderá precisar num futuro mais longínquo, nunca se sabe. Como alguns dizem, “no Brasil, até o passado muitas vezes é incerto.”
Invista em benfeitorias documentadas: reformas podem ser seu melhor amigo contra o ganho de capital. Mas sempre com notas fiscais e/ou recibos, com CPF/CNPJ do prestador, endereço da obra etc.
Planeje a venda: caso o lucro imobiliário seja alto, pense na hipótese de adquirir outro imóvel em 180 dias, para minorar (ou até eliminar) o imposto a pagar, respeitadas as regras legais.

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A Receita Federal é rigorosa na comprovação dos requisitos, por isso é essencial manter todos os documentos, informações e registros atualizados e bem guardados

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