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A “tsunami prateado” está sacudindo o mercado imobiliário comercial. Grandes reformas de escritórios e projetos de sedes corporativas, armazéns industriais, data centers e complexos de apartamentos receberam mais atenção institucional por anos, enquanto a habitação para idosos foi duramente atingida pela pandemia, levando investidores a buscarem outras áreas. Mas agora, esse é o setor mais aquecido do mercado imobiliário.
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O volume de transações em habitação para idosos atingiu US$ 24 bilhões em uma base acumulada de quatro trimestres até o fim de 2025 — o maior nível em uma década —, de acordo com a pesquisa “Seniors Housing and Care Investor Survey and Trends Outlook 2026” (Investimentos e Perspectivas de Tendências para 2026 no Setor de Residências e Cuidados para Idosos, em tradução livre), da JLL, divulgada em março.
A taxa de ocupação voltou a 89,9% nos mercados primários e 90% nos secundários, o que significa que o setor preencheu mais unidades do que perdeu por 19 trimestres consecutivos, segundo o relatório.
As cap rates, ou o retorno que os investidores obtêm em relação ao preço do imóvel, caíram para 6,2% – quando este indicador cai, significa que os compradores estão pagando mais pelo mesmo rendimento, o que indica confiança dos investidores. E 85% dos entrevistados pela JLL esperam que as cap rates caiam ainda mais nos próximos 12 meses. Além disso, 86% dos respondentes afirmaram que querem investir mais em habitação para idosos em 2026.
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O principal fator é demográfico. A população dos Estados Unidos com 80 anos ou mais deve crescer 36,6% na próxima década, passando de 14 milhões para 19 milhões, segundo análise da JLL, em comparação com um crescimento populacional total de apenas 5%.
Essa é a essência do fenômeno do “tsunami prateado”: o rápido envelhecimento da população global, especialmente dos baby boomers (geração nascida no pós Segunda Guerra Mundial), e a consequente pressão sobre os sistemas de saúde, habitação e economia. Para se ter uma ideia, mais de 10 mil norte-americanos completam 65 anos todos os dias, segundo o Departamento de Saúde e Serviços Humanos dos EUA.
“A combinação do tsunami prateado com a paralisação de novos desenvolvimentos durante a Covid-19 criou um desequilíbrio entre oferta e demanda que raramente — talvez nunca — foi visto no mercado imobiliário comercial”, disse Noah Lindon, associado de habitação para idosos da Matthews Real Estate Investment Services, à Fortune. “Dado o estoque represado, estamos a décadas de ficarmos com excesso de oferta nesse segmento.”
Os números da JLL reforçam essa visão. O início de novas construções caiu 77% nos mercados primários e 62% nos secundários em relação aos picos recentes, mesmo com a demanda em alta.
Isso também significa que os imóveis existentes estão colhendo os benefícios. O aluguel médio subiu para US$ 5.479 por mês, um aumento de 28,8% em relação aos níveis pré-pandemia. As avaliações por unidade chegaram a US$ 182.800, alta de 29% em relação ao ano anterior.
Mas isso também significa que a habitação para idosos está se tornando cada vez menos acessível para muitos norte-americanos.
Embora existam muitas opções de moradia de alto padrão sendo construídas para pessoas com maior poder aquisitivo que já não podem mais viver sozinhas, outros grupos de renda enfrentarão dificuldades, disse Jared Rothkopf, advogado imobiliário da Polsinelli que atua com contratos de moradia para idosos em todo o país.
“Os baby boomers de renda média certamente terão dificuldade em acessar essas opções de alto padrão”, afirmou. “E, sem opções de Medicaid, podem ser forçados a permanecer em casa em condições menos seguras ou a se mudar para a casa dos filhos.”
Esse também é o vazio que preocupa Ben Mizes, presidente da Clever Real Estate. A faixa da população idosa que mais cresce é o que o setor chama de “meio esquecido”: baby boomers que ganham demais para se qualificar ao Medicaid, mas não o suficiente para pagar um aluguel mensal de US$ 5.500.
“Não há risco de demanda na habitação para idosos”, disse Mizes. “O risco está na demanda que não consegue pagar pelo que está sendo construído. Embora existam muitas famílias de alta renda que podem arcar com esse aluguel, isso não resolve a crise habitacional de milhões de baby boomers de renda média.”
Lindon também vê o mercado intermediário como a próxima grande oportunidade de investimento, mas ainda não enxerga isso como uma crise. “Veremos inovação no setor, incluindo conversões criativas de imóveis, além de um aumento nos serviços de cuidados de saúde domiciliares que podem funcionar como uma ponte até um suporte integral”, afirmou. “Também não se deve descartar um aumento do apoio governamental.”
Embora grande parte dos dados atuais indique um cenário otimista para a habitação de idosos, os próximos 24 meses não estão livres de riscos. Isso porque “diversas questões globais” podem afetar as cap rates, disse o advogado Rothkopf.
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“A inflação não parece estar desacelerando, especialmente devido à alta dos preços do gás com a guerra no Irã”, afirmou. “À medida que a inflação persiste, uma economia mais fraca e o aumento dos custos de mão de obra — além dos custos de construção para novos projetos — podem enfraquecer as perspectivas de investimento em moradia para idosos.”
Mizes, da Clever Real Estate, também apontou três riscos: custos de mão de obra e seguros crescendo mais rápido que os aluguéis, uma queda no mercado imobiliário que pode dificultar a venda de imóveis por idosos que desejam financiar a mudança, e mudanças no modelo operacional impulsionadas por private equity (investimento em empresas que não são listadas em bolsa de valores) justamente quando novos capitais entram no setor.
A JLL também destacou a volatilidade econômica e a disponibilidade de mão de obra como principais preocupações, citadas por 29% dos entrevistados.
O ciclo de excesso de oferta, segundo Mizes, só será evitado se os investidores realmente considerarem a acessibilidade — e não apenas a demanda demográfica. “Se o mesmo perfil de cliente de alta renda continuar sendo o foco nos mesmos mercados, então o período de 2026 a 2028 não terá um ‘superciclo’ demográfico”, disse. “Será apenas a repetição do erro de excesso de oferta do passado.”
Ainda assim, o capital continua fluindo para o setor. O dinheiro privado respondeu por 50% do volume de transações em 2025, enquanto REITs – ativos semelhantes aos fundos imobiliários (FIIs) no Brasil – e compradores públicos ficaram com 32%, acima dos 24% do ano anterior. Segundo Lindon, esse movimento é cauteloso. “A disciplina dos REITs e do capital privado é demonstrada por suas relações de longo prazo com operadores e pela confiança em dados que orientam a tomada de decisão”, afirmou.
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O “tsunami prateado” está chegando — mas a grande questão continua sendo quem poderá pagar por um quarto.
Esta história foi originalmente apresentada em Fortune.com e foi traduzido com o auxílio de ferramentas de inteligência artificial e revisado por nossa equipe editorial. Saiba mais em nossa Política de IA.
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