Como cobrar o valor justo no aluguel? A dica é olhar a grama do vizinho

Para cobrar o valor justo do aluguel, vale conferir quanto está sendo cobrado por um imóvel semelhante, considerando características como localização e número de quartos.
Se o seu imóvel estiver vago por muito tempo, talvez seja a hora de reduzir o valor do aluguel. Esse indicativo é fundamental.
Valores como condomínio e IPTU podem elevar o preço total da moradia. Nesses casos, o recomendado é precificar o aluguel para baixo.

Durante a pandemia de Covid-19, o preço dos aluguéis em todo o país sofreu uma espécie de “congelamento”. A sensação, na verdade, foi provocada pela necessidade de os proprietários manterem seus contratos, com renegociações com os inquilinos, já que muitos perderam renda e consequentemente a capacidade de pagamento.

“O imóvel alugado por qualquer valor é uma fonte de renda e não é prejuízo. Mesmo com o imóvel fechado, muitos proprietários reviram para baixo o valor do aluguel independentemente do indexador colocado em contrato, como o IGP-M, IPCA ou IPC”, diz André Braz, coordenador dos Índices de Preços do Instituto Brasileiro de Economia (Ibre) da Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Existem algumas variáveis comportamentais que justificam a mudança entre o período pandêmico e a fase em que vivemos agora. Durante a epidemia global, algumas famílias deixaram os centros urbanos e foram para o interior dos estados. Logo, a quantidade de imóveis vazios aumentou nas capitais e o preço dos aluguéis despencou. Com a normalização da circulação urbana, o mercado se inverteu.

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“Aquele reajuste que não tinha sido aplicado em 2020 ou 2021, a partir de 2022 ele começou a ser praticado. Não de forma cumulativa, mas como uma nova negociação para repor eventual perda em um período no qual o proprietário foi sensível às necessidades do inquilino”, detalha Braz.

Com o mercado aquecido, os juros altos e mais interessados em comprar do que alugar, parece ter ficado mais difícil saber quanto cobrar do locatário.

Para Adriano Sartori, vice-presidente de Gestão Patrimonial e Locação do Secovi-SP, a cobrança justa de um aluguel deve partir de uma pesquisa de campo, olhando para o cenário macro, mas também para uma conjuntura micro.

“É importante comparar os preços praticados por imóveis semelhantes ao seu. Primeiro a cidade e depois a tipologia da propriedade. Ou seja, número de quartos, número de vagas, metragem, bairro”, diz. Outras características que impactam nos valores cobrados são a mobília fixa, como armários nos quartos, cozinha e banheiro, se há sacada, se a vista é livre ou fica próximo ao metrô.

Em São Paulo, por exemplo, a preferência é por um imóvel com dois dormitórios, duas vagas de garagem e cerca de 70m2. Naturalmente, o valor de locação tende a ser superior do que um imóvel com menos cômodos. “Essas são as características mais importantes para você observar o valor justo de mercado”, acrescenta Sartori.

A grosso modo, há um termômetro ainda mais importante a ser considerado sobre a cobrança ideal. Por isso, é importante se atentar. “Se o valor cobrado não for justo, fatalmente o proprietário vai ficar com o imóvel vazio”, argumenta o coordenador do Ibre da FGV.

Vale destacar ainda que valores como condomínio e Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) também compõem o orçamento de moradia. Desse modo, valores muito elevados podem provocar a desvalorização do aluguel, uma vez que o proprietário terá de reajustar sua cobrança para baixo na tentativa de compensar os demais preços.