Como funciona um consórcio imobiliário?

Como os consórcios imobiliários funcionam?

O consórcio é uma ótima opção de investimento para quem deseja fugir dos juros bancários. (Getty Images/Reprodução)

Imagine dois vizinhos construindo suas casas ao mesmo tempo. Na primeira semana, constroem a sala; na segunda, o banheiro; na terceira, a cozinha; e assim por diante. A questão é: e se ambos construíssem juntos uma casa por vez? Uma delas estaria disponível na metade do tempo, certo?

Essa é a ideia do consórcio imobiliário. Os participantes de um grupo pagam parcelas periódicas e remuneram juntos um mesmo fundo. Dessa forma, cada pessoa adquire uma parte de um imóvel, mas o modelo garante que mês a mês haja pessoas que vão desfrutar da casa de imediato.

E há mais vantagens nesse processo, o primeiro deles é não ter juros envolvidos. Como as pessoas subsidiam entre si os imóveis, não há uma instituição financeira que precise emprestar recurso para a compra de terrenos, casas ou apartamentos.

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Fabiane Guiraud de Souza, diretora comercial da Clarim Imóveis, lembra que a taxa cobrada pela administradora do consórcio é pactuada em contrato, ou seja, a regra do jogo é conhecida previamente.

“O custo que o consorciado tem é a taxa de administração para manutenção do grupo. Essa taxa é predeterminada na contratação e fixa, o que permite vislumbrar se o negócio vale a pena”, diz.

Outro benefício é que não é necessário dar entrada. Por isso, o valor que seria destinado para iniciar um financiamento pode ser direcionado em lances. Na maior parte dos casos, a administradora do consórcio sorteia um imóvel entre os participantes de um grupo e disponibiliza uma segunda contemplação para quem der o maior aporte. Funciona como uma espécie de leilão.

Por fim, vale a pena considerar que o participante contemplado ganha uma carta de crédito e tem liberdade, portanto, para empregá-la em qualquer tipo de transação imobiliária. Se você mora em São Paulo (SP), mas decidiu que Acapulco (México) é seu “sonho de consumo”, maravilha! É só fazer as malas.

Cuidados antes de fazer um consórcio

Souza observa que, como em todo investimento, é fundamental tomar alguns cuidados antes de assinar o contrato. Veja-os a seguir.

É importante estudar os tipos de investimento imobiliário disponíveis. Avalie se o consórcio é mesmo a melhor opção para seu perfil (veja tópico abaixo sobre FIIs x consórcios).
Pesquisa a empresa que administra o consórcio. Existem várias opções sólidas no mercado e com décadas de atuação.
Entenda que pode levar anos até seu imóvel ser contemplado. Esse é um risco do modelo do consórcio e é preciso estar pronto para isso.
Considere também que, se você paga aluguel, pode ter dois gastos altos com moradia ao longo de vários anos.
Organize-se para dar lances nas reuniões mensais do seu grupo. Souza lembra que existe a possibilidade de você usar um dispositivo chamado “lance embutido”, em que você usa parte do valor da sua carta para conseguir dar um lance e, se for contemplado, a administração abate o valor do crédito futuro.
Observe que o contrato é reajustado anualmente pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC). Segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV), que calcula o índice, o acumulado dos últimos 12 meses está em 11,17%, ou seja, se há um ano você pagava uma parcela de R$ 1.000, hoje ela seria R$ 1.111.70.
Leia o contrato atentamente. Examine os termos e as condições descritos. E, se julgar oportuno, consulte um advogado ou um especialista em negócios imobiliários.

FII x consórcio: qual é a melhor opção?

Os FIIs são outra opção a ser considerada, mas, como todo investimento de renda variável, têm uma exposição maior ao risco. (Getty Images/Reprodução)

Souza diz que os Fundos de Investimento Imobiliários (FII) e os consórcios funcionam de modos diferentes, oferecendo retornos distintos. Por isso, vale a pena conhecer bem os prós e os contras de cada opção.

A especialista diz que, ao aportar um valor nos FII, você não paga taxas e ainda é remunerado durante o processo (0,6% a 0,8% ao mês, em média). Usando essa remuneração para reinvestir, você usa os juros a seu favor — esse é o “mantra” do investidor. Porém, os consórcios podem ter uma alavancagem bem melhor que os fundos imobiliários a depender do período de contemplação.

“Um exemplo: você paga R$ 20 mil em parcelas e é contemplado em uma carta de crédito de R$ 200 mil, então você rapidamente vê um volume dez vezes maior de recurso. Nesse caso, você poderia comprar um imóvel e locar para um inquilino de imediato, ou seja, o imóvel ‘se pagaria sozinho'”, explica Souza.

Por isso, é importante pesar qual é o modelo de investimento que cabe melhor na sua carteira. E, se você tiver um “respiro”, pode até para mesclar as duas opções.

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