Quitar financiamento imobiliário: qual é a melhor forma?

Para conquistar o sonho da casa própria muitas pessoas recorrem ao financiamento, mas a partir dele se comprometem com anos de pagamento de parcelas com juros.

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No entanto, existe uma alternativa para quitar a dívida em menos tempo e reduzir o valor total do débito referente ao imóvel: a amortização. 

O que é amortização para quitar financiamento imobiliário?

Amortizar um financiamento nada mais é do que reduzir uma dívida por meio de pagamentos que diminuam o valor total da transação.

A amortização funciona como uma espécie de adiantamento, mas que possibilita a redução tanto dos juros quanto do tempo que levaria para quitar o valor devido.

“O pagamento de juros envolve dois vetores: a taxa de juros, que quanto maior mais alto se torna o valor a pagar; e o tempo que o tomador fica com o dinheiro emprestado, sendo que quanto mais tempo, mais ele paga. Quando acontece a amortização, ou seja, a antecipação do pagamento das parcelas, o tomador do financiamento paga um montante acumulado de juros menor”, explica Filipe Ferreira, diretor da ComDinheiro.

Quanto mais parcelas, maiores os juros. Logo, o valor total cairá se for possível reduzir o período de parcelas, pois a amortização acontece em cima do valor bruto que foi contratado no financiamento (valor principal) e não no total da dívida (financiamento + juros). 

“Existe a opção de amortizar pelo prazo e pelo valor da parcela. Apesar de parecer tentador reduzir imediatamente o que você vai pagar no mês seguinte, o ideal é que você amortize o financiamento sempre pelo prazo, porque os juros são cobrados de acordo com o tempo em que o dinheiro é devido“, explica Lai Santiago, educadora financeira da Open Co.

A matemática para quitar o financiamento

Supondo que uma pessoa conseguiu juntar R$ 180 mil e quer comprar um imóvel de R$ 300 mil. Ela resolve dar o que tem em mãos de entrada e financiar os R$ 120 mil restantes em 360 meses (ou 30 anos) a um custo efetivo total (CET) anual de 8%.

O CET corresponde a todos os encargos e despesas incidentes nas operações de crédito.

“Quando fazemos a conta da incidência dos 8% em 30 anos, o saldo devedor chega a R$ 260 mil somando o valor do financiamento contratado mais os juros. Ou seja, o imóvel custaria R$ 440 mil. São R$ 140 mil de juros”, exemplifica Santiago.

Uma vez que o tomador do empréstimo opta por adiantar as parcelas do financiamento, o valor final da transação será reduzido. Assim, os juros incidirão sobre um valor menor, sendo consequentemente reduzidos.

Se o tomador do financiamento conseguir juntar R$ 10 mil e optar por fazer uma amortização da dívida, a operação de crédito cairá de R$ 120 mil para R$ 110 mil.

Então, o saldo devedor, que era de R$ 260 mil, vai para R$ 237 mil, eliminando dois anos e meio de financiamento. Somente nessa transação seriam economizados R$ 13 mil de juros.

“Parece um sonho, mas é real. E pode feito com um valor bem menor que já ajuda nessa conta. Com R$ 500 a mais todo mês, seria possível quitar tudo em aproximadamente 12 anos”, diz a especialista.

Santiago explica que mesmo com a amortização ainda haverá o pagamento de juros, porém, reduzidos.

Se o tomador do empréstimo opta por amortizar R$ 500 todo mês, o valor total do imóvel seria de R$ 355 mil.

Dessa forma, os juros cairão de R$ 140 mil para R$ 55 mil e o tempo de financiamento seria reduzido para menos da metade.

Como fazer uma amortização?

A amortização pode ser feita diretamente com o banco que fez o financiamento. Normalmente, as instituições possuem aplicativos de habitação específicos que ajudam no cálculo da dívida de forma precisa.

“Um ponto importante a se considerar é a taxa de juros vigente, a taxa Selic. Caso ela seja superior ao CET do seu financiamento, é mais vantajoso formar uma reserva. Caso contrário, vale mais a pena adiantar a dívida mesmo. Isso porque, no primeiro cenário, você consegue rentabilizar o seu dinheiro acima dos juros do financiamento, só com aplicações super conservadoras no mercado financeiro”, explica Santiago.

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