Hipoteca ou alienação fiduciária? Entenda qual garantia domina o financiamento imobiliário

Muito popular nos Estados Unidos no financiamento imobiliário, a hipoteca teve seu uso diminuído no Brasil com a introdução da alienação fiduciária de bens imóveis pela Lei 9.514/1997. Mas o que é hipoteca? E alienação fiduciária?

Ao buscar um financiamento, especialmente de alto valor, como a compra de um imóvel, é comum que o credor, no caso um banco, exija uma garantia para reduzir os riscos da operação. Uma delas é a hipoteca, um modelo de direito real que permite ao devedor manter a posse e a propriedade do bem, mas com a obrigação de pagamento ao credor. Se a dívida não for quitada, o imóvel pode ser vendido para cobrir o débito.

De acordo com Rodrigo Ferrari Iaquinta, sócio do Silveira Advogados, a hipoteca é um direito “acessório”, ou seja, não existe de forma independente, sempre está atrelado a uma obrigação principal –  um empréstimo ou financiamento. “Em caso de inadimplência, o credor pode realizar a venda do bem dado em garantia a fim de assegurar seu direito de crédito”, explica.

Em outras palavras, na hipoteca, o devedor mantém a posse e a propriedade do imóvel, e o credor só pode leiloar o bem após ação judicial em caso de inadimplência.

Os avanços com a alienação fiduciária

Já na alienação fiduciária, a propriedade do imóvel fica com o credor até a quitação da dívida, permitindo a retomada mais rápida (após três meses de atraso), sem necessidade de processo judicial. Isso torna a alienação fiduciária mais ágil e segura para bancos. Na prática, a hipoteca ainda existe, mas é cada vez menos utilizada, especialmente no financiamento de imóveis.

“O uso da hipoteca foi, costumeiramente, associado à garantia em bens imóveis, daí porque a alienação fiduciária de bens imóveis causou esta diminuição”, diz o advogado. Ele salienta ainda que, além do credor ser beneficiado, num mercado em que a garantia dada pela alienação fiduciária é mais segura, o custo do crédito tende a diminuir, o que favorece também o próprio devedor.

Na prática, a Lei 9.514/97 criou um ambiente mais favorável para os financiadores, reduzindo o risco de calote e incentivando-os a ampliar a oferta de empréstimos, ao instituir o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), permitindo que instituições fora do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), como companhias securitizadoras, atuassem no crédito imobiliário.

A partir daí foram criados títulos como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) lastreados nos contratos de financiamento e no próprio imóvel dado em garantia, por exemplo.

Isso permitiu que bancos e securitizadoras captassem recursos no mercado de capitais para alimentar o crédito de imóveis, modalidade que chegou a crescer a uma taxa de 17% ao ano, bem acima do ritmo do crédito total na economia (cerca de 12% a.a) no período de 2003 a 2010, segundo dados do Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea).