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A Câmara dos Deputados aprovou a regulamentação da reforma tributária na noite de quarta-feira (10) com uma trava para a alíquota do novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que não deverá ultrapassar 26,5%. O setor imobiliário também terá uma alíquota de IVA, mas com um desconto de 40% sobre o IVA total, resultando em uma alíquota final de 15,9%.
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Atualmente, o ganho obtido na compra e venda de imóveis é taxado em cerca de 8%, sem considerar a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de 3%. Com a reforma, o setor passará a pagar 15,9% de imposto, sem considerar os créditos tributários. Segundo Paulo Vaz, sócio de Tributário do VBSO Advogados, a medida é prejudicial para o mercado imobiliário. “A alíquota de 15,9% sobre o ganho com a venda, somada ao ITBI, pode gerar uma taxa final de 18,9%, que é o dobro da atual”, diz Vaz.
Já a consultora tributária Maria Carolina Gontijo comenta que essa alíquota de 15,9% não será a alíquota final que as empresas do setor imobiliário pagarão. Ela explica que as companhias terão o benefício de reduzir as alíquotas devido aos créditos tributários. “A reforma tributária trabalha com o Imposto sobre o Valor Agregado (IVA), que incide sobre o valor agregado. Ou seja, as empresas que constroem e vendem apartamentos ou casas podem solicitar reduções tributárias sobre os impostos pagos na compra do material de construção. Esses créditos tributários tendem a reduzir as alíquotas de 15,9%”, aponta Gontijo.
Em um estudo enviado ao E-Investidor, o Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis (Secovi-SP) estipula as novas alíquotas de impostos sobre o ganho com a compra e venda dos imóveis. As casas e apartamentos que custam até R$ 240 mil devem ter um aumento em sua alíquota de imposto, passando de 6,41% para 7,4%. Segundo o Secovi-SP, esse aumento na alíquota tende a resultar em um crescimento de 15,4% nos impostos para as casas e apartamentos nessa faixa de preço.
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Na faixa dos R$ 500 mil, o imposto sobe de 8,11% para 10,60%, representando um aumento de 30,7% na carga tributária. Já para os imóveis de R$ 1 milhão, a simulação mostra um aumento de 48,8% na carga tributária, com o imposto passando de 8,11% para 12%. Nas casas e apartamentos de R$ 2 milhões ou mais, o imposto vai de 8,11% para 12,30%, um crescimento de 51,7% na carga tributária.
O texto da reforma tributária deixa claro que as negociações entre pessoas físicas não serão tributadas, mesmo que o vendedor obtenha lucro com a transação do imóvel. Esse imposto incidirá apenas sobre o ganho das empresas do setor imobiliário. No entanto, Gontijo pontua haver a possibilidade de o consumidor final absorver esse aumento de impostos. Segundo ela, as construtoras tendem a repassar esse aumento de preços ao consumidor, tornando a compra de imóveis mais cara.
Logo após a aprovação da reforma tributária, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) expressou preocupação com o aumento da carga tributária previsto na proposta que passou na Câmara dos Deputados. “Embora reconheçamos a necessidade de simplificação e modernização do sistema tributário, as alterações propostas podem ter impactos negativos significativos para o setor imobiliário, um dos maiores geradores de emprego do País”, diz a nota.
Luiz França, presidente da Abrainc, alerta que o aumento da carga tributária pode desencadear uma série de efeitos adversos, incluindo a elevação dos custos das obras e, consequentemente, dos preços dos imóveis. “O mercado imobiliário funciona como um termômetro da economia. Qualquer aumento na carga tributária pode resultar em desestímulo a novos investimentos, impactando diretamente os consumidores finais, que enfrentarão preços mais altos para comprar ou alugar imóveis”, afirma.
O governo afirmou que a reforma tributária não aumentará os impostos sobre imóveis. Em nota publicada nesta sexta-feira (12), o Ministério da Fazenda disse que informações incorretas têm circulado sobre o impacto da reforma tributária no mercado imobiliário. Segundo a pasta, a reforma será positiva para o setor imobiliário brasileiro e não resultará em aumento relevante de custos em comparação à tributação atual. O governo citou exemplos específicos, como:
“Com esse novo modelo de tributação, sem considerar os ganhos de eficiência decorrentes da reforma tributária, o custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil) deverá cair cerca de 3,5%, enquanto o custo de um imóvel de alto padrão novo (valor de R$ 2 milhões) deverá subir cerca de 3,5%. A Reforma Tributária deverá aumentar significativamente a eficiência do setor de construção e incorporação, permitindo a recuperação de créditos sobre os insumos e a adoção de métodos construtivos mais eficientes”, diz o Ministério da Fazenda.
O E-Investidor questionou o Ministério da Fazenda sobre as discrepâncias entre as estimativas do Secovi-SP e da pasta. O governo respondeu que suas simulações são mais robustas e baseadas em uma amostra de dados mais ampla do que as do Secovi-SP. “É importante ressaltar que as próprias simulações do Secovi indicam que o impacto da reforma tributária, em comparação com a situação atual, é muito pequeno, ao contrário das informações falsas que circulam na internet”, concluiu a nota.
Na visão de advogados consultados pelo E-Investidor, há um consenso de que o aumento da carga tributária no setor imobiliário está dado se a proposta for aprovada no Senado da forma como está. “Isso tende a desacelerar todo o mercado, já que uma parte maior do valor do imóvel será destinada ao pagamento de impostos. A medida é prejudicial e pode dificultar a aquisição da casa própria por muitas pessoas devido ao repasse de preços”, afirma Paulo Vaz, Sócio de Tributário do VBSO Advogados.
Maria Carolina Gontijo reforça que a nota do governo não convenceu o mercado, visto que simulações independentes apontam para o aumento da carga de impostos no setor imobiliário com a reforma tributária. “Mesmo com esse aumento de impostos para as empresas, o consumidor pessoa física não terá de pagar impostos caso queira comprar uma moradia. Os impostos serão para as empresas do setor, que podem ou não repassá-los para os consumidores”, explica Gontijo.
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