Tax Tools: "Novos impostos sobre imóveis pedem ajustes em contratos"

Ela abriu a série Tax Tools – Tributação Inteligente na Prática, em conjunto com o Estadão, com uma live especial sobre imóveis, à luz das recentes mudanças fiscais no setor. “Fiquem muito atentos para isso não virar uma surpresa no final das contas”, afirma.

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Na prática, o dono do imóvel precisa se preparar para ter mais flexibilidade jurídica para absorver as novidades. O mesmo raciocínio vale para empreendimentos recém-lançados e imóveis em construção, segundo a Duquesa.

Contratos de locação, compra, venda e incorporação de imóveis costumam ter validade mais longa. Logo, se uma reforma tributária entra em vigor no meio de um ciclo amplo como esse, o investidor poderia se ver diante de custos que não estavam previstos nas cláusulas originais.

Na prática, não há uma solução universal, diz a Duquesa. As novas regras impõem a necessidade de se calcular cada caso, com uma revisão do tamanho da carteira ou da estrutura da exploração. “Você já precisa sentar e fazer um planejamento. Tudo vai virar uma questão de avaliar se vale a pena ou não”, completa.

A reforma força o investidor a enxergar a carteira de imóveis como um sistema integrado. Decisões isoladas, como manter um quarto imóvel, vender rapidamente um ativo ou ampliar a hospedagem de curta temporada, passam a ter efeitos tributários encadeados.

Portanto, em um ambiente de regras em transição, revisar contratos e mapear a exposição tributária deixa de ser cautela excessiva – passa a ser parte da estratégia de investimento.

Sem pânico, mas com planejamento

As novas regras não exigem pânico, mas planejamento, com uma boa leitura do cenário. Quem entende os gatilhos transforma incerteza em planejamento – e evita surpresas.

Isso porque nem todas as novas regras transformam automaticamente todo investidor imobiliário em contribuinte. O que elas introduzem é uma mudança estrutural: o status fiscal passa a depender do padrão de operação, e não apenas da posse do patrimônio.

O risco, segundo a Duquesa de Tax, não está só na alíquota futura, mas em cair na categoria de “agente econômico” sem perceber e passar a recolher IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que incidem sobre operações econômicas.

O objetivo das nova regras é abranger a exploração econômica recorrente de imóveis, não a simples posse de patrimônio. Por isso, há gatilhos que determinam quando a pessoa física deixa de ser vista como alguém com renda extra e passa a ser tratada como quem exerce atividade econômica com imóveis.

Quando o investidor vira contribuinte

O investidor em imóveis entra no novo regime apenas quando ocorrem simultaneamente:

receita anual de locação acima de R$ 240 mil; e
mais de três imóveis distintos alugados.

Se apenas um critério for atingido, explica a Duquesa de Tax, o enquadramento não muda.

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Já quando o assunto é compra e venda recorrente de imóveis, a pessoa física passa a ser tratada como contribuinte quando, no ano anterior, vendeu ou cedeu direitos de mais de três imóveis que estavam em seu patrimônio por menos de cinco anos.

A regra busca identificar situações de giro frequente de ativos, e não a alienação pontual de um bem.

No caso da locação, há ainda o que a Duquesa gosta de chamar de “gatilho no susto”: se a receita anual ultrapassar o limite em 20% – o equivalente a R$ 288 mil – o investidor pode entrar no regime no próprio ano, sem precisar esperar o exercício seguinte.

O enquadramento também ocorre quando a pessoa física constrói para vender. Nesse caso, o investidor vira contribuinte se alienar mais de um imóvel construído por ele próprio, considerando construções realizadas nos cinco anos anteriores à venda.

Na prática, construir e vender de forma recorrente aproxima o investidor de uma atividade empresarial aos olhos da nova lógica tributária, ainda de acordo com a Duquesa de Tax.

Airbnb e transações com imóveis

Outro ponto abordado na estreia da série Tax Tools foi o papel de plataformas de curta temporada, como o Airbnb, dentro das novas regras.

A locação residencial por até 90 dias pode ser tratada como atividade de hotelaria, desde que o investidor já tenha caído em algum dos gatilhos de enquadramento. O uso dessas plataformas, por si só, não transforma a pessoa física em contribuinte.

Quando os gatilhos são ultrapassados, o investidor entra em um regime específico para operações imobiliárias. Nesse modelo, vendas contam com redução de 50% nas alíquotas de IBS e CBS, enquanto locação, cessão e arrendamento têm redução de 70%.

Na locação residencial, há ainda um redutor social de R$ 600 por imóvel, limitado à base de cálculo.

A lógica é ajustar a tributação à natureza das operações, sem equiparar integralmente o investidor pessoa física a uma empresa do setor.

Em síntese, comprar imóveis não transforma automaticamente ninguém em contribuinte: o que determina o enquadramento é o conjunto formado por volume, frequência e perfil de exploração econômica, de acordo com a Duquesa de Tax.

Ferramenta exclusiva

A série especial de lives Tax Tools – Tributação Inteligente na Prática ocorre às terças-feiras e tem como objetivo transformar a complexidade dos impostos em oportunidade no Brasil.

Os encontros com a Duquesa servem como uma ferramenta que descomplica a vida do contribuinte em meio ao caos tributário no Brasil.

Na próxima edição, no dia 24 de fevereiro, às 18h30, o tema será “Morar no Paraguai para Pagar Menos Imposto: Faz Sentido?”, com uma explicação prática de planejamento fiscal além do discurso, reunindo os riscos, limites e oportunidades reais.

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