Selic de volta aos dois dígitos: como fica o mercado imobiliário?

Especialistas ouvidos pelo E-Investidor reconhecem que a alta da Selic tende a encarecer as taxas praticadas nos negócios imobiliários, mas estimam que a elevação dos juros não deverá causar estragos na concessão de crédito e nas ações ligadas ao setor negociadas na bolsa de valores.

“A tendência é de desacelerar o ritmo do financiamento imobiliário. Não tem muito jeito”, avalia Pedro Tenório, economista da DataZAP+. Para ele, embora a Selic não seja o único componente na equação do crédito imobiliário, influenciado também por outros fatores macroeconômicos, o arrefecimento na concessão de crédito é natural com a subida da taxa, do mesmo modo que a queda gera um estímulo positivo.

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A leitura de Tenório vai de encontro às expectativas da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), que espera uma desaceleração dos volumes de financiamentos imobiliários neste ano. A entidade estima alta de 2% nos financiamentos em 2022. No ano passado, período em que a Selic saiu de 2% para 9,25%, a alta dos volumes foi de 46%, em relação ao apurado de 2020 (R$ 175 bilhões).

Mesmo crescendo em ritmo menor neste ano, caso se confirme a projeção da Abecip, o setor atingiria o seu recorde histórico, de R$ 260 bilhões, superando o volume registrado em 2021 (R$ 255 bilhões). É daí que vem o otimismo da entidade, apesar do quadro que se desenha, de elevação dos juros ao longo de 2022.

“É um volume expressivo, apenas um pouco menor do que o de 2021. Mas, diante do cenário de incertezas e aumento da taxa de juros, esse número nos dá conforto de que teremos financiamento à vontade para todo o setor”, afirma José Ramos Rocha Neto, presidente da Abecip.

Vale ressaltar que as cifras acima consideram os financiamentos feitos tanto com os recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) como os do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o qual responde pela maior parcela. Vistas isoladamente, em 2022, as projeções da Abecip são de um avanço de 30% (R$ 64 bilhões), no caso do FGTS, e de um recuo de 5% (R$ 195 bilhões), no caso do SBPE.

Segundo o presidente da entidade, em anos passados, quando também vigoravam taxas de crédito imobiliário de dois dígitos, não houve arrefecimento dos volumes de financiamento. “Entre 2010 e 2014, a Selic teve trajetória ascendente e, mesmo assim, os volumes financiados continuaram crescendo”, diz Rocha Neto, referindo-se aos recursos do SBPE no período.

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O financiamento de imóveis fica mais caro?

Embora a Selic não seja a taxa praticada nos financiamentos de imóveis, ela influencia os juros cobrados pelas instituições financeiras neste tipo de operação. Portanto, quando aumenta ou diminui, ela tende a influenciar os preços dos contratos.

O economista da DataZAP+ não arrisca cravar o quão mais caros podem ficar os financiamentos, mas deixa algumas sinalizações.

No caso das taxas de crédito imobiliário concedido por bancos e fintechs, por exemplo, Tenório acredita que elas devem ultrapassar a Selic ainda neste ano. Já sobre as taxas dos financiamentos intermediados pela Caixa, que são reguladas, ele evita fazer projeções devido ao fator político, que costuma ficar mais latente em anos eleitorais.

“É muito difícil imaginar taxas de mercado operando abaixo da Selic por muito tempo. O setor já está reajustando e vai continuar”, avalia Tenório. “Do lado regulado, é difícil projetar porque esse é o segmento que tem a discricionariedade do governo. Se olhar para um horizonte mais longo, vai acompanhando a Selic, não tem muito jeito. Por outro lado, em um ano eleitoral conturbado, as taxas praticadas pela Caixa podem andar bem mais devagar e até cair, se for em um ritmo político de curto prazo”, completa o economista.

No último dia 19 de janeiro, ao comentar os resultados no segmento imobiliário, o presidente da Caixa Econômica, Pedro Guimarães, garantiu que juros cobrados pelo banco não vão acompanhar os reajustes da Selic.

“Não estamos precificando mais aumento nos juros do crédito imobiliário, já aconteceu”, disse Guimarães durante transmissão ao vivo. Segundo ele, os reajustes que precisavam ser feitos já ocorreram em 2021. Além disso, as condições de mercado também permitiriam manter a estabilidade das taxas. Atualmente, o banco público é líder no financiamento habitacional, respondendo por mais de 66% do mercado.

Mas o banco público começou a avisar agentes imobiliários que sua taxa de juro do crédito com recursos da poupança (SBPE) para financiar a compra de imóveis vai subir em fevereiro, passando dos atuais 8,3% ao ano para 8,7% anuais, acrescidos da Taxa Referencial (TR).

O presidente da Abecip também diz que não há como estimar em quanto os financiamentos podem ficar mais caros, assim como não há como ter certeza de que os volumes poderiam cair. Ele frisa que, embora a Selic impacte os juros dos financiamentos, a alta das taxas do setor se dá de forma menos expressiva.

“Continuamos vendo uma forte demanda em 2022, mas, devido ao cenário mais desafiador de conjuntura econômica, a Abecip trabalha com um pequeno ajuste no volume de financiamento imobiliário, ainda em patamar elevado, mas podendo ficar até 5% menor do que em 2021. Ainda assim, deverá ser o segundo melhor ano da história”, afirma Rocha Neto.

Como ficam as ações na bolsa

Quando o olhar se volta para as ações ligadas ao setor imobiliário, a alta da Selic tende a ser negativa, uma vez que a compra de imóveis pode ficar mais cara, diz Matheus Jaconeli, analista de investimentos da Nova Futura.

Mas ele lembra que o mercado costuma antecipar eventos, como a subida ou queda dos juros, nos preços das ações. Logo, essa alta já estava precificada. Isso significa que os ativos em bolsa não deverão sofrer um grande abalo.

“Veio um fluxo bem grande de investidores estrangeiros para o Brasil e esse fluxo veio para ativos descontados. Por isso que o setor imobiliário, no mês de janeiro, foi um dos destaques da bolsa”, observa Jaconeli.

Até a última sexta-feira (4), o índice do setor na bolsa, o IMOB, tem alta de 4,25% no acumulado de 2022. Esse avanço, vem ajudando o índice a reduzir as perdas acumuladas nos últimos 12 meses – atualmente, negativas em 26,33.

Embora haja muitos lançamentos e a alta do juro básico esteja no preço dos ativos, Jaconeli frisa que as perspectivas para o setor não estão boas devido ao cenário macroeconômico. “Por mais que a inadimplência não esteja aumentando, a renda e o consumo estão menores. O desemprego diminui, mas as pessoas estão entrando no mercado de trabalho com uma renda menor do que a anterior e isso pode sim afetar as receitas dessas empresas”, diz.

Na visão dos especialistas, as empresas maiores tendem a sofrer um pouco menos neste cenário. A atenção e cautela dos investidores, portanto, devem se voltar para empresas mais jovens ou de menor tamanho, bem como para aquelas voltadas para o público de baixa renda, que estão com as finanças mais comprometidas.

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