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Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) de recebíveis continuam com preços atrativos, além de pagar bons dividendos, neste cenário de manutenção temporária da taxa de juros no Brasil. E eles não estão sozinhos. Os FIIs híbridos e os de lajes corporativas também seguem entre os destaques na atual situação doméstica, segundo levantamento realizado pela Órama que analisou os fundos imobiliários com liquidez média diária acima de R$ 300 mil disponíveis no mercado.
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O fundo híbrido Tordesilhas EI (TORD11) ocupou o primeiro lugar no ranking da corretora ao apresentar a melhor oportunidade de investimento. O destaque se deve ao seu histórico de dividendos, na faixa de 13,63% nos últimos 12 meses, e à relação de preço sobre valor patrimonial (P/VP) de 0,57x – o resultado da relação entre as variáveis menor do que 1 indica que o preço do ativo está “descontado”.
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Logo depois, aparecem os fundos de certificado de recebíveis imobiliários (CRI), que ocupam da segunda até a sexta posição no ranking. Esses ativos são formados por títulos relacionados ao setor imobiliário. Por essa razão, conseguem repassar mensalmente as variações da inflação e da taxa de juros nos seus dividendos, ao contrário dos fundos de tijolo, que investem os recursos dos cotistas na construção e na exploração de imóveis reais.
Como desde julho a alta dos preços tem dado trégua no Brasil, com a variação negativa do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), os valores das cotas dos FIIs de CRI recuaram no mercado. A queda na precificação contribuiu para que esta classe de fundos ficasse entre os melhores, na avaliação de Anna Clara Tenan, analista de fiagros e FIIs da Órama e responsável pelo ranking.
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“Os fundos de CRI são, principalmente, indexados à inflação e isso refletiu no preço que passaram a ser negociados com desconto”, explica Tenan. No entanto, como o levantamento considera o histórico dos últimos 12 meses, os dividendos seguiram acima dos 16%, enquanto a taxa Selic permanece no patamar dos 13,75% ao ano.
Os fundos híbridos e os de lajes corporativas também figuram entre os principais destaques do mercado de FIIs. Ao contrário do que ocorreu com os de CRI, esses segmentos foram os que mais sofreram com o ciclo de alta de juros e da inflação de 2020 até agora.
No entanto, tais produtos mostraram recuperação ao longo de 2022, mas ainda não recuperaram os patamares de preços antes da pandemia. “Em agosto, vimos esses fundos voltando (com o aumento da ocupação dos escritórios) e isso foi muito positivo para esses produtos”, ressalta.
No entanto, a realidade não se estende para todos os fundos imobiliários de lajes corporativas. Segundo Guilherme Palma, assessor de investimentos da Manchester, ainda há FIIs com índices de vacância (desocupação) elevados diante da adoção das empresas pelo regime híbrido de trabalho. “Vemos apenas a região da Faria Lima com vacância abaixo da média e disputa por área”, avalia Palma.
Por serem isentos de imposto de renda (IR) e pagadores de dividendos mensais, os fundos de investimentos imobiliários costumam estar no radar dos brasileiros. E assim como ocorre com as ações das companhias listadas na bolsa, é preciso estar atento aos detalhes de cada fundo antes de manter posição.
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Para facilitar no filtro dos melhores FIIs, a Órama Investimentos utilizou dois dados referentes ao mês de agosto para identificar as melhores oportunidades no mercado: a relação do preço sobre o valor patrimonial (P/VP) e o dividend yield (rentabilidade do FII paga aos cotistas).
A partir dessas duas métricas a corretora chegou a uma pontuação para cada FII. A nota foi calculada da seguinte forma: multiplicou-se o dividend yield (DY) dos últimos 12 meses pelo inverso de P/VP (ou seja, se há um FII com um P/VP de 0,50, o inverso adotado na fórmula será de 1/0,50).
O resultado desse cálculo foi multiplicado por 10 a fim de evitar os números decimais e facilitar a comparação entre os fundos analisados. Para ilustrar melhor essa fórmula, basta considerar de forma hipotética que há um FII que negocia com um P/VP de 0,90 e que possui um DY de 12 meses de 15%.
Diante disso, o cálculo para encontrar o seu potencial de investimento acontece da seguinte forma: 15% * (1 / 0,90) * 10 = 1,67, sendo “1,67” a pontuação atribuída para o fundo.
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Segundo a Órama, quanto maior for esse número, maior será a oportunidade de investimento que o FII deve oferecer ao investidor. “A gente entendeu que juntando as duas métricas conseguimos mostrar boas oportunidades porque, eventualmente (caso olhem apenas para o preço da cota), conseguiríamos enxergar fundos bastante descontados, mas que pagam dividendos muito baixos”, explica Tenan.
As duas métricas utilizadas no ranking não são o suficiente para fundamentar a decisão de compra de um investidor. Além de mostrar os resultados do passado, o que não traz garantias de desempenho futuro, é preciso analisar também outras características do produto para avaliar se aquele investimento está adequado aos seus objetivos financeiros.
“É fundamental no momento de seleção dos ativos entender se não existe nenhum resultado não recorrente sendo distribuído nos dividendos como por exemplo a venda de um ativo e se há alguma renda mínima garantida para os fundos de tijolo”, alerta Palma.
A qualidade dos ativos, ou melhor, dos imóveis que compõem o risco também não pode ficar de fora do radar do investidor. Segundo Mariano Andrade, sócio e gestor de crédito da Polo Capital, além de tentar precificar os riscos de cada segmento, a análise tem que ser feita para os riscos envolvendo os empreendimentos.
“Uma coisa é você assumir uma laje corporativa na Avenida Faria Lima (na capital paulista). Por mais que o mercado precifique o preço para baixo, o imóvel vai ter demanda. É diferente você ter um ativo em Macaé (município do Estado do Rio de Janeiro)”, compara Andrade.
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