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A disparada do câmbio, que levou o dólar ao maior valor da história ao final de 2024, fez muita gente começar a pesquisar formas de dolarizar a carteira de investimentos e mandar dinheiro para outros mercados. Esse movimento foi sentido pela Invisto, empresa criada pelo fundador da Loft, João Vianna, e especializada em oferecer investimentos focando na construção e venda de imóveis de alto padrão na região de Orlando (EUA) para brasileiros de alta renda.
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Em 2024, a gestora atingiu R$ 1 bi em ativos sob gestão, com dois fundos de investimento cuja estratégia consiste na demolição e reconstrução de imóveis de luxo. O ciclo completo dos projetos dura cerca de 12 meses, permitindo que os fundos tenham uma duração total de quatro anos – os aportes mínimos começam em R$ 100 mil.
Vianna defende que o investimento em imóveis funciona como uma alternativa para dolarizar parte do patrimônio sem perder a tangibilidade que tanto atrai brasileiros para o mercado imobiliário. E, claro, com a possibilidade de retornos elevados em um contexto de alta dos juros de financiamento e déficit habitacional nos EUA.
“O retorno é uma vantagem, mas o investidor brasileiro tem essa característica de gostar de investir em tijolo. E ter uma estrutura profissional que te ajude nisso faz toda a diferença”, destaca.
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E-Investidor – Vimos o dólar subir muito na reta final de 2024 e, com isso, a procura por dolarizar o patrimônio também cresceu. Vocês sentiram esse movimento na gestora?
João Vianna – Sentimos sim. Foi interessante que, historicamente, esse foi o primeiro momento em que uma subida abrupta de dólar gerou também um aumento do fluxo de investimento internacional. Não uma forma de fuga desesperada e sim em um caminho muito mais consciente de que é importante diversificar os investimentos de forma internacional. Não tem aquela história de “o Brasil vai quebrar”, mas aproveitando o momento historicamente mais desafiador como uma janela.
Quais as vantagens de fazer essa dolarização de carteira via investimento em imóveis?
É uma composição. O retorno é uma delas, mas tem uma característica bem específica do investidor brasileiro, que é gostar de investir em tijolo. A palavra é tangibilidade. Quando você investe, por exemplo, num hedge fund, o seu dinheiro está indo para uma linha de código, você não sabe efetivamente, no dia a dia, onde ele está sendo alocado, porque o gestor tem essa possibilidade de investir em inúmeras classes de ativos e não há essa transparência em tempo real. Aqui, nossos investidores visitam a operação, as obras e esse fator dá muita segurança no investimento imobiliário.
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O público brasileiro de altíssima renda gosta do mercado imobiliário americano, com compra de casas em Orlando para alugar, imóveis em Miami para revenda. Por que fazer esse investimento via fundo e não diretamente no mercado?
Tem alguns pontos bem importantes. O primeiro é o tamanho do retorno esperado pelo investidor. Quando a pessoa compra uma casa ou um apartamento, os ganhos que consegue auferir são muito menores do que os retornos dentro de um fundo de investimento. O segundo ponto está relacionado a ter uma renda passiva versus uma renda ativa. Ter um imóvel e gerenciar todo esse trabalho, pois há uma operação complexa de saída do inquilino, recebimento, entrada, limpeza da casa.
E há ainda um terceiro fator que é a capacidade desse investidor, dado que ele mora no Brasil e não conhece com profundidade o mercado em que está investindo, de entender quais são os melhores bairros, melhores ruas, a melhor classe de investimento. Ter uma estrutura profissional que te ajude nisso faz toda a diferença. Infelizmente, também já conheci gente que perdeu o dinheiro fazendo investimentos ruins porque se aventurou sem ter conhecimento suficiente para tomar uma boa decisão.
A volta de Donald Trump à presidência dos EUA tem gerado grande discussão nos mercados de investimento como um todo. Como estão as perspectivas para o real estate? Tem alguma proposta, ou expectativa de que o novo governo Trump favoreça ou até que coloque algum tipo de dificuldade nesse mercado?
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O Donald Trump é um dos únicos presidentes cuja origem empresarial é o mercado imobiliário e isso acaba criando certo viés positivo para o setor como um todo. Hoje, o cenário americano ainda é de déficit habitacional muito grande – faltam em torno de 7 milhões de casas no mercado. E com a diferença de taxa de juros de financiamento imobiliário durante o período da covid-19, que foi excepcionalmente baixa para agora, próxima de 6%, 7%, o que acaba dificultando a mobilidade entre casas – uma característica do mercado americano.
Não existe uma receita mágica para redução abrupta do déficit habitacional, porque não é só uma questão de taxa de juros. Mas acredito que o maior impacto, dentre as promessas de campanha, viria da desburocratização. Para se ter uma ideia, para construir uma casa em Miami, você leva um ano para conseguir um alvará de construção. Já em Winter Park, Orlando e Tampa, cidades que a Invisto atua, gira em torno de 35 a 40 dias. A desburocratização é algo que tem um impacto muito grande no mercado imobiliário, pois permite acelerar muito a construção de novas unidades.
Esse cenário de baixa mobilidade do mercado apresenta algum risco para o investimento e para o fundo de vocês?
A nossa decisão de atuar no segmento de alto luxo e de alto padrão nos protege em relação a isso. Mais da metade das transações que acontecem nos bairros de alto padrão americanos são à vista. É um segmento muito pouco financiado e, por isso, acaba não tendo um impacto significativo no fundo.
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