O Ministério da Fazenda apresentou na última terça-feira (18) uma minuta de projeto de lei que tem como objetivo garantir a manutenção da isenção de impostos para as atividades dos fundos de investimento imobiliário (FIIs) e dos Fundo de Investimento nas Cadeias Produtivas Agroindustriais (Fiagros). A movimentação busca contornar os efeitos dos vetos do presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) para esses fundos, quando sancionou a regulamentação da reforma tributária, em janeiro (Lei Complementar nº 214/2025).
Apesar dos vetos, os fundos continuaram isentos de Imposto de Renda (IR). O problema é que passaram a ser lidos como “prestadores de serviços”, ficando obrigados a pagar a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que são os novos impostos criados pela reforma para substituir os atuais Programa de Integração Social (PIS), Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (Cofins), Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS), Imposto sobre Produtos Industrializados (IPI) e Imposto Sobre Serviços (ISS).
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No caso dos fundos imobiliários, a nova tributação passaria a recair sobre as receitas obtidas com as transações imobiliárias, como os aluguéis. Até então, os fundos não pagavam PIS e Cofins. Se nada fosse alterado, o custo do imposto caminharia para ser repassado ao inquilino por meio de aumento no valor do aluguel ou então o fundo proprietário do imóvel teria que amargar esse custo, o que representaria uma receita líquida menor, com redução na distribuição de dividendos.
Isso foi motivo de insatisfação entre agentes do mercado imobiliário e do mercado de capitais, que haviam feito com acordo com o governo federal para manter a isenção tributária nessas atividades, sob a justificativa de que têm um peso relevante na economia brasileira. Os fundos têm sido uma das principais fontes de recursos para o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários nos últimos anos.
A proposta de isenção de impostos para FIIs e Fiagros
Ontem, em Brasília, o secretário extraordinário da Reforma Tributária, Bernard Appy, e o secretário de Política Econômica do Ministério da Fazenda, Guilherme Mello, apresentaram uma minuta do projeto de lei em reunião com representantes do empresariado. O texto, ao qual o Broadcast teve acesso, prevê que o IBS e a CBS não incidirão nas operações de alienação, cessão, locação e arrendamento de imóveis quando realizadas por FIIs e Fiagros.
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O projeto estabelece também que IBS e a CBS não incidirão sobre rendimentos financeiros, dividendos e juros sobre capital próprio (JCP), bem como sobre as operações com títulos e valores mobiliários dos fundos e das gestoras. A minuta busca deixar claro que não se aplicam, nesses casos, o regime específico de tributação dos serviços financeiros.
A proposta ainda permite que o fundo de investimento possa tomar créditos vinculados às operações que estejam sujeitas à incidência do IBS e da CBS, desde que as operações do fundo igualmente tenham a incidência.
Neste momento, agentes do mercado imobiliário estão digerindo a proposta do governo para entender se, de fato, ela garante a manutenção das isenções. A sensação preliminar, segundo fontes, é de que sim. “A proposta final do governo atende o setor, mas existe uma dúvida se não seria melhor derrubar o veto em vez de seguir com o projeto de lei. Existe sempre alguma desconfiança em relação a este ser realmente o texto final”, comentou um dos interlocutores.
Em janeiro, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, se reuniu a portas fechadas com empresários da construção civil e prometeu que o governo federal não iria taxar os FIIs, conforme revelou o Broadcast. De acordo com relatos de fontes na ocasião, Haddad disse que houve um “erro de interpretação” e prometeu corrigir o texto da reforma tributária.
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