- A plataforma imobiliária Kzas simulou dois financiamentos de R$ 500 mil, um com juros de 10,5% ao ano, outro com os atuais 6,99%. Como resultado, a renda familiar exigida para contrair o crédito caiu de R$ 13,3 mil para R$ 9,6 mil
- Embora muitos consumidores ainda estejam inseguros para assumir um compromisso financeiro de longo prazo, a tendência é que o cenário pós-pandemia fique mais claro e, com juros baixos, a demanda suba e os preços também
- Bancos têm a perder com eventual inadimplência, mas relação comercial de 30 anos com o mutuário é vantajosa e o imóvel serve como garantia. Concorrência maior trouxe novas opções de crédito ao consumidor
O achatamento da taxa básica de juros Selic pode até ter castigado o investidor da renda fixa, mas trouxe boas notícias para quem quer ou precisa comprar um imóvel. O ambiente de juros mais baixos estimulou as instituições financeiras a reduzir as taxas dos financiamentos imobiliários. Se em 2017 cobravam-se, em média, 11% de juros, hoje os principais players do mercado praticam taxas abaixo de 7%.
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Para se ter uma ideia do impacto que isso representa, a plataforma de intermediação imobiliária Kzas simulou o financiamento de um imóvel de R$ 500 mil em dois cenários: com juros de 10,5% e 6,99%. Em ambos, a entrada é de R$ 100 mil e o saldo restante é financiado em 30 anos. No primeiro cenário, o mutuário paga uma parcela inicial de R$ 4.630,43. No segundo, esse mesmo empréstimo começa com prestação de R$ 3.369,60.
Como os bancos exigem que a primeira parcela do financiamento comprometa no máximo 35% da renda familiar, antes esse imóvel de R$ 500 mil era acessível a uma família que ganhasse pelo menos R$ 13,3 mil. Agora, a renda mínima necessária passou a ser de R$ 9,6 mil.
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“Essa redução da faixa de renda exigida em quase 30% não é brincadeira. Em última análise, é como se o imóvel passasse a custar 30% menos”, diz Eduardo Muszkat, cofundador e CFO da Kzas.
Ao mesmo tempo, pelos cálculos da plataforma, os juros mais baixos permitem que aquela família com renda de R$ 13,3 mil hoje possa financiar um imóvel de R$ 700 mil – ou seja, um ganho de poder de compra de 40%. “Com juros mais baixos, famílias que não tinham acesso ao financiamento passam a ter, e as que já tinham podem fazer compras melhores”, diz ele.
Um empurrão e tanto para o mercado imobiliário
O ano de 2019 foi muito produtivo para o mercado imobiliário. Dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) mostram que as transações tiveram um crescimento de 37% sobre 2018, quando se iniciou uma resposta mais vigorosa à crise de 2014 e 2015. Para 2020, a previsão da entidade era de alta de 20% sobre 2019… até que surgiu o coronavírus.
Em março deste ano, incorporadoras e consumidores puxaram o freio de mão, tentando compreender a gravidade do cenário, e o mercado ficou paralisado por dois meses. “Mas, em maio, os compradores pessoa física já retomaram a busca pelo imóvel, e o primeiro semestre de 2020 registrou alta de 24% sobre o mesmo período de 2019”, diz Cristiane Portella, presidente da entidade.
Ela destaca que aqueles consumidores e empresários que não foram diretamente impactados pela pandemia prosseguiram com seus planos originais de compra. E, com a quarentena, passaram a valorizar ainda mais a qualidade da moradia. “Agora, a redução dos juros coloca mais pessoas no jogo e vai intensificar os negócios”, diz.
Por parte de quem investe no mercado imobiliário, o ambiente de juros menores também catalisa a compra de propriedades. Com a Selic em 2% ao ano, a perspectiva de ganhos maiores no longo prazo está em ativos de risco, como ações, e em imóveis.
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“O investidor sabe que, com a queda na taxa de juros, os preços dos imóveis logo subirão. Então, ele quer se adiantar e comprar antes da alta”, diz Muszkat.
Pandemia não acabou, mas bancos estão mais confiantes
Nos primeiros meses da pandemia, o grau de incerteza era tamanho que financiar um imóvel se tornou inviável. Afinal, como assumir um compromisso financeiro de tão longo prazo quando a própria continuidade do emprego é uma incógnita?
Muszkat reconhece que o cenário não mudou completamente e, enquanto a perspectiva de emprego de algumas pessoas melhorou, a de outras até se deteriorou. Mas ele aposta que, no médio e longo prazo, as oportunidades serão maiores que os riscos e a demanda vai voltar.
“Estamos no meio do caminho, mas o cenário vai melhorar em 12 meses, quando teremos uma visão mais positiva do que será a economia no Brasil e no mundo”, acredita o cofundador da Kzas.
Para os bancos, a pandemia também é uma situação delicada. Afinal, o risco de inadimplência não pode ser ignorado, mesmo que o financiamento seja garantido pelo próprio imóvel do mutuário.
“O banco não é uma imobiliária. Ele não quer receber o imóvel, e sim o dinheiro”, diz Miguel de Oliveira, diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac). “Como não sabiam quem corria o risco de perder o emprego, as instituições ficaram bem mais seletivas na concessão do crédito. E, com juros mais baixos, suas margens foram espremidas.”
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No entanto, o mercado começa a fazer uma leitura de que o pior da pandemia já passou e, para os bancos, a avaliação é de que o financiamento passou a ter uma relação risco-retorno mais interessante no médio prazo. Afinal, durante os longos 30 anos em que o mutuário está preso àquela relação, a instituição pode oferecer outros produtos financeiros a ele. E se no meio do caminho o devedor se tornar inadimplente, há certa “gordura” para vender o imóvel com desconto, já que a dívida em aberto será menor que a contratada.
“Com juros baixos, governos injetando liquidez na economia e perspectiva de reaquecimento do mercado, o setor financeiro já está enxergando que o mercado de crédito imobiliário vai se expandir. Com isso, novos players começam a entrar no segmento, e isso já está derrubando as taxas”, afirma Muszat. “A média caiu de 7% para 6,5% do mês passado para cá.”
A maior competição no setor traz também novas possibilidades para o consumidor, que hoje pode escolher entre financiamentos prefixados, indexados à TR ou ao IPCA. Neste mês, o Itaú lançou uma opção que é corrigida pela variação da caderneta de poupança, mais taxa fixa de 3,9% ao ano.
Tendência dos preços é de alta
Luis Barone, sócio-diretor da gestora Ativa Wealth Management, diz que os preços dos imóveis já estão subindo e isso é uma decorrência natural da queda da taxa de juros.
“Taxa de juros e preço de imóveis são grandezas inversamente proporcionais. Isso acontece porque a precificação do imóvel se dá pela renda que ele pode gerar ao longo do tempo, com aluguéis. Quando você desconta esse aluguel no tempo por uma taxa de juros menor, o desconto do aluguel futuro fica pequeno e, consequentemente, o valor do imóvel fica maior”, explica.
Há também explicações mais práticas para esse viés de alta. As incorporadoras vêm acelerando o ritmo de lançamentos que estavam represados, mas o potencial aumento da demanda promete ser ainda maior.
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“A demanda ainda está longe do pico. Muitos compradores estão inseguros para assumir esse compromisso, pois ainda não têm uma perspectiva financeira estável, de emprego e renda”, diz Muszat. “Mas, partindo das premissas de que os juros não vão subir e o mercado tende a melhorar, há muito espaço para os preços subirem. Além disso, os custos de terrenos e insumos já aumentaram, e esses são outros motores para aumentos de preço.”
Cristiane Portella, da Abecip, diz que os preços ainda não voltaram aos patamares anteriores à crise de 2014-2015. São Paulo vem apresentando a melhor retomada: já devolveu 88,8% das perdas, enquanto a média nacional é de 79%.
Nos últimos doze meses, a entidade calcula que os imóveis acumularam valorização média de 10%, chegando a 15% no mercado paulista. E prevê que esse ritmo se manterá. “Com a taxa Selic a 2%, um ativo que se valoriza 10% é um ótimo investimento”, afirma Portella.
