Como ficam os investimentos no mercado imobiliário após a alta da Selic

Com a mudança, surge a preocupação sobre um possível sinal de encarecimento para o bolso dos brasileiros – e isso não seria diferente para o mercado imobiliário. Seja para quem vai construir como para quem pretende comprar um imóvel, a Selic serve como referência dos juros para parte dos investimentos de renda fixa e para algumas operações de crédito, como o financiamento.

Em 2020, as vendas de imóveis novos no Brasil totalizaram 119.911 unidades, um salto de 26,1% em relação ao volume registrado em 2019. O número de lançamentos também cresceu no período, mas em ritmo menor, de 1,1%, com 113.191 imóveis novos lançados.

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“Quando a Selic estava em 14,5%, o CET (Custo Efetivo Total) era de 13%. Quando a Selic caiu para 2%, o CET ficou na faixa de 7%. Ou seja, ele caiu cerca de 6 pontos percentuais, enquanto a Selic caiu 12 p.p. no mesmo período”, diz Alberto Ajzental, coordenador do curso de Desenvolvimento de Negócios Imobiliários da FGV.

O valor mais elevado do CET se deve ao fato de que esse instrumento considera todos os custos envolvidos no um crédito imobiliário, por exemplo, a tributação de impostos como o IOF. O aumento da Selic, portanto, não deve provocar grande queda de demanda, uma vez que o mercado imobiliário não explodiu nos últimos anos de queda da Selic.

“A taxa saiu de 14,25% em setembro de 2016, para 14% em outubro daquele ano e 2% em setembro de 2020. Nesse período, o mercado andou de lado em 2016, 2017 e 2018. Só começou a deslanchar em julho de 2019, quando se aprovou a Reforma da Previdência. Ou seja, com uma queda de 12,25 p.p., o mercado não bombou, não teve bolha, não aconteceu nada”, lembra Ajzental.

Na avaliação do professor Roy Martelanc, coordenador do MBA Banking da Fundação Instituto de Administração (FIA), o investidor pode ver um impacto de curto prazo, sobretudo para ativos que têm negociação com maior oscilação de preços, como Fundos Imobiliários (FIIs).

Mas a tendência é que os impactos não sejam tão significativos, uma vez que o mercado imobiliário é ditado por juros de longo prazo, já elevados. Além disso, o professor da FIA observa que os fatores que levaram o Copom a aumentar a Selic não afetam os ativos imobiliários diretamente.

“A inflação e a instabilidade econômica não atingem seriamente o setor, derrubando preço ou demanda por imóvel. É o contrário. Imóvel é defesa contra essas duas coisas”, diz Martelanc.

A alta recente da Selic está relacionado à disparada dos preços, principalmente de alimentos, combustíveis e dólar, além do cenário político conturbado e a economia enfraquecida.

Impacto nos investimentos

Investir em ativos imobiliários costuma ser um movimento planejado para o longo prazo, seja por meio da aquisição direta de imóveis ou de ações e FIIs. Portanto, especialistas avaliam que, por se tratar do juros de curtíssimo prazo, a Selic não deverá provocar muitas mudanças significativas para os investimentos, caso siga próxima da meta de 4,5% ao final deste ano, conforme projeção do Copom.

“No mercado residencial, quem comprou imóveis no ano passado olhando só o curto prazo vai ficar com menos apetite agora”, diz Alexandre Rodrigues, coordenador de investimentos imobiliários e sócio da Rio Bravo. “Mas quando compramos um ativo imobiliário, acreditamos na sua capacidade de gerar renda sustentável de longo prazo.”

Para Rodrigues, é normal haver volatilidade no curto prazo, uma vez que o segmento o é formado por investidores com horizontes de investimentos diferentes, operando ao mesmo temopo. Mas essa oscilação de preços não deve afetar de todo modo os preços dos ativos. A expectativa para os FIIs, por exemplo, permanece otimista.

“Os investidores de curto prazo podem retirar os seus recursos para colocarem no CDI. É uma possibilidade. Se isso acontecer, pode gerar alguma volatilidade, que é completamente normal. Isso não nos preocupa porque estamos olhando a capacidade desses fundos e imóveis de gerar renda no longo prazo. Vamos continuar olhando oportunidades de aquisição e de venda dentro desses parâmetros”, frisa Rodrigues.

Ricardo França, analista de research da Ágora investimentos, reforça que o ajuste da Selic não deve gerar grande impacto para o mercado imobiliário, caso não haja a pressão de outros fatores macroeconômicos. A permanência da disparada da inflação, por exemplo, poderia levar o Copom a subir os juros mais do que o previsto.

“Esse pode ser um aspecto ruim para o mercado imobiliário. Mas, por enquanto, não parece ser o cenário base. O próprio Copom sinalizou que vê a pressão inflacionária sendo algo temporário, e que deve haver alguma desaceleração dos preços mais à frente”, diz França.

Do ponto de visto de ativos negociados em bolsa, como ações de empresas da construção civil ou até os FIIs, o analista da Ágora destaca que alguns ajustes de preços poderão ser feitos, mas nada que comprometa a visão de crescimento do mercado imobiliário.

“Mesmo durante a pandemia, vimos as construtoras com resultados expressivos. Os fundamentos do setor continuam muito sólidos e a demanda como um braço muito consistente, o que pode indicar um ciclo ainda positivo para a construção civil”, diz Franla. “Precisamos continuar monitorando até onde vai a Selic, porque isso pode trazer algum tipo de impacto em termos de demanda por crédito imobiliário.”

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