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Dois movimentos distintos, duas estratégias complementares marcaram o mercado imobiliário nesta semana. Enquanto a Multiplan (MULT3) avançou na venda de uma fatia do BH Shopping, em Belo Horizonte, monetizando um ativo maduro e de alta qualidade, o fundo de investimento imobiliário (FII) TEPP11 foi para São Paulo e concluiu a compra de um edifício comercial na Avenida Paulista, apostando em retrofit e gestão ativa para destravar valor.
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As operações, analisadas pela XP Investimentos, mostram como o setor alterna entre reciclagem de capital e reposicionamento de imóveis para buscar retorno.
A Multiplan anunciou, por meio de fato relevante, a assinatura de um Memorando de Entendimento (MoU) para a venda de 10% do BH Shopping, ativo do qual detinha 100% de participação. O negócio avalia o empreendimento em R$ 2,85 bilhões, com a fatia negociada sendo vendida por R$ 285 milhões, o que implica um cap rate (taxa de retorno anual de um investimento) estimado em 7,4% com base nos últimos 12 meses.
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O pagamento foi estruturado de forma escalonada: R$ 138,75 milhões à vista, logo após a conclusão da transação; duas parcelas de R$ 69,4 milhões, a serem pagas em 12 e 18 meses, corrigidas pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA); e um adicional de R$ 7,5 milhões condicionado à conclusão da expansão do shopping, a ser pago em até 24 meses.
Na avaliação da XP, a operação é positiva sob a ótica de valuation (valor de mercado de uma empresa ou ativo).
Segundo os analistas, a companhia conseguiu “alienar um ativo que antes detinha integralmente, com um cap rate assertivo e recebendo cerca de metade do valor à vista e em dinheiro”. Ainda que o impacto imediato no mercado de ações deva ser limitado – a venda representa aproximadamente 2% da capitalização de mercado da Multiplan –, a casa destaca a consistência da estratégia.
Em outras palavras, a transação reforça a lógica de reciclagem de capital: monetizar parcialmente um ativo maduro e de alta qualidade para destravar valor e manter flexibilidade financeira, sem abrir mão do controle operacional do shopping.
Enquanto a Multiplan olha para a eficiência de capital em ativos consolidados, o Tellus Properties (TEPP11) avança em outra frente do mercado imobiliário: a aquisição de imóveis bem localizados, porém com espaço para melhoria operacional e valorização futura.
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O fundo concluiu a compra do Edifício Top Center, localizado na Avenida Paulista, a cerca de 450 metros das estações Trianon–Masp e Brigadeiro do metrô de São Paulo. Construído em 1975, o ativo integra um complexo multiuso com shopping center e edifício garagem.
A operação envolveu a aquisição de 100% da torre comercial, com 13.463 m² de área privativa, e 70% do edifício garagem, com 9.685 m², totalizando um investimento de R$ 167,4 milhões, ou R$ 12.431 por metro quadrado. Parte relevante do pagamento foi estruturada via seller finance (quando o vendedor empresta o dinheiro para o comprador), com compensação em cotas da 4ª emissão do fundo e parcelas corrigidas pelo IPCA.
Com o negócio, o TEPP11 passa a deter seis ativos, somando 52.514 m² de área BOMA (Building Owners and Managers Association, um padrão para a medição de áreas), e vê sua vacância física subir marginalmente para 4,66% – reflexo do novo ativo, que apresenta ocupação de 81,8%.
Apesar disso, a XP avalia que a aquisição está alinhada ao núcleo da tese do fundo imobiliário. A gestora destaca que o imóvel, embora de padrão construtivo mais antigo, possui localização estratégica e forte potencial de valorização por meio de modernização das áreas comuns (retrofit) e ganhos de eficiência condominial.
Embora distintas, as duas transações ajudam a contar a mesma história: em um mercado imobiliário mais seletivo, criar valor passa menos por expansão acelerada e mais por alocação eficiente de capital e execução operacional. Seja ao vender uma fatia de um shopping premium ou ao reposicionar um edifício clássico da Av. Paulista, o foco está em extrair mais retorno de ativos já existentes, cada um à sua maneira.
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Um ponto de atenção destacado pela XP vem da existência de um earn-out (pagamento decorrente do cumprimento de metas e condições acordadas contratualmente) que pode gerar um pagamento adicional de até R$ 20 milhões ao vendedor, condicionado ao desempenho operacional do ativo em até 30 meses. As metas envolvem redução de despesas e o atingimento simultâneo de ocupação mínima de 90% e aluguel médio dentro das faixas projetadas.
Mesmo assim, na visão-base da casa, que considera aluguel médio de R$ 90 por m² em cerca de 12 meses, esse mecanismo é visto como razoável e com impacto limitado sobre a atratividade do investimento.
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