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A alta da inflação e dos juros, que penalizou o desempenho de muitos ativos de renda variável nos últimos dois anos, produziu um efeito contrário em uma classe de fundos imobiliários. Os FIIs de papel, que investem em instrumentos financeiros do setor imobiliário, viram seus rendimentos aumentarem junto com a Selic – um movimento que permitiu que esses ativos distribuíssem dividendos superiores ao próprio CDI.
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Como mostramos nesta reportagem, há ativos com um dividend yield de 12 meses superior a 17%.
Agora, com o mercado precificando o primeiro e tão esperado corte na taxa de juros para o segundo semestre, começa a surgir uma dúvida: até quando este patamar de remuneração ao investidor é sustentável?
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Isso porque boa parte dos FIIs de papel têm suas carteiras atreladas ao CDI ou ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA); com os dois indicadores em queda, a tendência é que o dividend yield também caia.
Ainda assim, ao menos no curto prazo, analistas não veem este ponto com grande preocupação. Afinal, ainda que haja mesmo uma redução da Selic, a projeção do mercado para o fim de 2023 é de uma taxa perto de 12,5% ao ano.
“É plausível esperar que as distribuições continuem em dois dígitos”, destaca Carlos Junior, analista-chefe de Fundos Imobiliários da Simpla Club. “Os FIIs atrelados ao CDI investem em dívidas que pagam CDI mais 2%, até mais 4%. Os 12,5% de Selic mais esses juros, mesmo tirando os custos do fundo, ainda seriam yields entre 13% e 15%”, explica.
Rafael Ohmachi, gestor de portfólio da RB Asset, concorda: “Apesar de ser uma tendência de queda da rentabilidade, é uma queda gradual. Não vai ser de imediato.”
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O gestor destaca que, ainda que haja a possibilidade de redução dos yields dos fundos de papel, a queda dos juros deve beneficiar a indústria de FIIs como um todo. E o momento é de oportunidade. “A grande maioria continua sendo negociada abaixo de seu valor patrimonial. E vimos o IFIX desempenhar muito positivamente nos últimos dois ciclos de queda da Selic”, diz Ohmachi.
O bom momento para os FIIs não significa que os de papel devem seguir como os protagonistas. Os especialistas são unânimes em dizer que, com a possibilidade de queda da Selic, são os fundos de tijolo que devem apresentar desempenhos mais expressivos a partir de agora.
“Acreditamos que estamos no início de um ciclo de alta no mercado de fundos imobiliários e os fundos de tijolo tem o melhor potencial para aproveitar isso. A carteira diversificada é sempre a melhor solução, porque ganha os dividendos com os fundos de recebíveis e tem grande potencial de valorização com os fundos de tijolo”, explica Junior.
Na Ágora Investimentos, a carteira de FIIs vem há algum tempo reduzindo as posições em fundos de papel para dar espaço para os fundos de tijolo. Um movimento tático para tentar capturar a valorização que esses ativos devem ter, depois de praticamente dois anos apanhando com a alta de juros.
A preferência, no segmento de tijolos, são as lajes corporativas. Renato Chanes, analista da Ágora, explica que é importante observar a taxa de vacância (o que não está ocupado) dos imóveis. Algumas classes de FIIs, como galpões logísticos, já estão com bons níveis de ocupação, o que significaria um menor potencial de valorização.
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“Nesse momento, entendemos que deve-se procurar aqueles que ainda estão descontados”, diz Chanes. “Quem continua muito descontado e na nossa opinião é uma oportunidade são os fundos de lajes corporativas. Mas não é qualquer laje, mas aquelas de qualidade, especialmente na região de São Paulo, nas avenidas Faria Lima e Paulista.”
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