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O principal índice de fundos imobiliários (FIIs) da bolsa de valores iniciou o dia em queda de 1,7%, aos 3.045,52 pontos e fechou em queda de 1,38%, aos 3.041,67 pontos. O motivo espelha uma notícia que levantou muitos questionamentos e foi mal digerida pelos investidores: o presidente Luiz Inácio Lula da Silva (PT) vetou a isenção tributária para fundos de investimento na regulamentação da reforma tributária, sancionada na última quinta-feira (16).
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Diferentemente da impressão inicial, os fundos imobiliários continuam isentos de Imposto de Renda (IR). Contudo, agora são lidos como “prestadores de serviços” e devem pagar a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), que substituirão os atuais PIS, Cofins, ICMS, IPI e ISS. De acordo com o governo, não havia previsão constitucional para que FIIs e demais fundos não fossem considerados “contribuintes”.
Essa nova tributação, entretanto, deve recair sobre as receitas dos aluguéis no caso dos FIIs. Vale lembrar que antes os fundos não pagavam PIS e Cofins. “A partir do momento em que esses aluguéis são tributados, é preciso negociar o repasse do imposto ao inquilino”, diz Francisco Leocádio, sócio de tributário do Souza Okawa.
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Se não houver esse acordo do FII com o locatário, os gestores poderão ser obrigados a reduzir o valor do aluguel para fechar os contratos de locação – pensando principalmente nos FIIs de tijolo. “Isso poderia diminuir o resultado entregue aos cotistas”, acrescenta o especialista.
Já nos FIIs de papel, essa dinâmica poderia resultar na redução dos spreads. Danilo Barbosa, especialista do Clube FII, ressalta que há ainda muitos pontos de incerteza. Em primeiro lugar, existe um caminho longo até a implementação da reforma tributária. Os testes ocorreram em 2026, depois haverá um período de transição e mudança de sistema total só ocorrerá em 2033.
“Há vários conflitos na lei, porque o fundo imobiliário não é um serviço. Para mim, não deveria entrar como contribuinte”, afirma Barbosa, que vê possibilidade de que esse veto seja derrubado até o fim da fase de testes. Depois, a questão de quem vai pagar essa nova tributação está em aberto. Se não houver definição, ficará a cargo de negociação entre o locatário e os fundos. “A grande questão é: quem vai pagar essa conta?”, ressalta Barbosa.
Até o momento, não é possível dimensionar o impacto dessa tributação nas operações dos fundos imobiliários e para o retorno final do investidor, visto que o peso da aplicação do tributo vai depender da dinâmica das operações do fundo de investimento (tijolo ou recebíveis, no caso dos FIIs).
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O receio é de que os encargos possam reduzir a atratividade do investimento e afetar o desenvolvimento econômico do mercado imobiliário. “Além da concorrência já desafiadora com o CDI, agora eles enfrentam uma diminuição em suas receitas, o que torna o cenário ainda mais difícil”, afirma Claudio Algranti, CEO da Galoppo, gestora de fundos imobiliários.
Os impactos não se restringem aos FIIs. De acordo com os especialistas consultados pelo E-Investidor, todos os fundos de investimento, que antes não eram considerados como prestadores de serviços e por isso não pagavam PIS e Cofins, deverão agora lidar com a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Nos FIIs, a situação está mais clara, já que a perspectiva de que a tributação recaia sobre os aluguéis. Para as outras classes, o tributo deve incidir sobre as operações, mas não há clareza de que forma e nem quais alíquotas as gestoras deverão lidar.
“Os vetos desse tema significam que, a depender da transação, os fundos de investimento terão que pagar IBS e CBS, pois esses tributos tem um escopo mais amplo se comparados ao que tínhamos no ICMS e ISS, podendo incidir sobre quaisquer transações onerosas com bens, direitos ou serviços.”, afirma Ana Cláudia Utumi, sócia fundadora do Utumi Advogados. “Quando o fundo tiver que pagar esses tributos, na prática, o investidor está sendo mais onerado”, acrescenta.
Gustavo Faria, gestor de Recursos CGA do Grupo Fractal, aponta que a tributação pode reduzir a rentabilidade líquida dos cotistas. No caso dos fundos de ações, por exemplo, a tributação adicional pode afetar a precificação dos ativos e os custos operacionais, pressionando o desempenho.
Já nos multimercados, que operam com estratégias mais dinâmicas e maior giro de ativos, a tributação pode comprometer a eficiência da alocação, impactando o retorno ajustado ao risco. “No entanto, a extensão exata desse efeito dependerá da regulamentação final e da definição das alíquotas aplicáveis”, diz Faria.
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Jean Paolo Simei e Silva, sócio do Fonseca Brasil Advogados, também vê com preocupação a inclusão de fundos patrimoniais, também conhecidos como “fundos filantrópicos” como contribuintes de CBS e IBS. “Embora o governo tenha argumentado que os vetos visam evitar concessões fiscais sem respaldo constitucional, a decisão demonstra um desconhecimento das peculiaridades dos fundos patrimoniais”, diz Simei e SIlva.
Como consequência, a complexidade da reforma tributária e o aumento dos custos operacionais podem desestimular as aplicações nos fundos patrimoniais e reduzir a diversificação de produtos no setor financeiro do País.
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