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Quem quer investir em imóveis para ter renda precisa olhar além da localidade e do preço do metro quadrado. Deve, segundo orientação de especialistas, analisar bem as linhas de crédito disponíveis. No Brasil, dois modelos se destacam: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Cada um tem regras, limites e custos distintos, que podem influenciar diretamente a rentabilidade do investimento.
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Enquanto o SFH usa recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o SFI dá mais liberdade, mas cobra um preço maior. Antes de simular um financiamento na Caixa Econômica Federal ou em outro banco, é importante saber qual modelo se adapta melhor ao perfil do investidor. Afinal, o que vale mais: juros menores ou liberdade para ampliar o portfólio?
O SFH foi criado para facilitar a compra da casa própria e, por isso, é mais regulado. Ele conta com regras específicas, como o valor máximo do imóvel, a possibilidade de usar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e um limite de financiamento. Nesse modelo, a parcela de financiamento do imóvel a ser adquirido não pode comprometer mais de 30% da renda familiar do comprador e, a depender do tipo de financiamento, o imóvel precisa ser destinado à moradia própria, não pode ser usado para locação.
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Até pouco tempo, o teto era de R$ 1,5 milhão, mas, em outubro, o governo ampliou esse valor para R$ 2,25 milhões. A mudança deve incluir mais imóveis dentro do sistema e atender uma fatia maior da classe média. Mesmo assim, o SFH continua voltado a quem busca imóveis considerados essenciais, com foco em taxas menores e prazos mais estáveis.
As taxas do SFH são controladas pelo governo e têm um limite de 12% ao ano. Para especialistas, isso ajuda o comprador a ter mais previsibilidade nas parcelas. Como o dinheiro vem do SBPE, formado por recursos da poupança, os juros tendem a ser mais acessíveis. Por isso, essa linha costuma ser vantajosa para quem está adquirindo os primeiros imóveis ou quer manter o custo financeiro sob controle.
O SFI, por outro lado, funciona com recursos do mercado de capitais e não tem limites definidos para o valor do imóvel ou para o número de operações. Essa liberdade agrada quem vê o setor imobiliário como investimento e quer diversificar, segundo Antônio Sanches, analista de research da Rico. É possível financiar imóveis de alto padrão, comerciais ou para renda, sem as amarras do sistema habitacional. A contrapartida está nas taxas, que são livres e podem superar os 12% ao ano, variando conforme o perfil do cliente e o comportamento do mercado.
“O SFH é interessante para quem possui FGTS e busca financiar imóveis de valores moderados, aproveitando as taxas menores. Mas se o investidor pensa em montar um portfólio maior, com imóveis comerciais, mais caros ou múltiplos imóveis, o SFI passa a ser necessário, justamente pela flexibilidade. Podemos dizer que o SFH oferece o melhor custo-benefício, mas o SFI será o caminho natural para quem quer ampliar o portfólio e diversificar em outros tipos de imóveis”, diz.
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Para Douglas Dias Rodrigues, planejador financeiro, o teto do SFH pode ser uma barreira importante para quem busca opções de padrão elevado, especialmente em regiões nobres dos grandes centros. “O sistema foi criado para dar acesso à moradia, não para investimentos sofisticados. O SFI é, portanto, o caminho para quem mira imóveis de alto padrão, sem limitação de valor”, afirma.
Na hora de simular um financiamento, não basta olhar apenas para a taxa de juros. O segredo está em analisar o Custo Efetivo Total (CET), que mostra quanto realmente será pago ao fim do contrato, incluindo juros, tarifas, seguros e outros encargos. Esse indicador é a bússola mais precisa para comparar propostas de diferentes bancos.
Outro ponto que faz diferença é o tipo de taxa contratada. Ela pode ser prefixada, pós-fixada ou atrelada a algum indexador, como a Taxa Referencial (TR), o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou até a poupança. Em períodos de alta de juros, uma taxa fixa pode trazer mais previsibilidade, enquanto em ciclos de queda o pós-fixado tende a ser mais vantajoso.
Vale também prestar atenção ao prazo de pagamento. Quanto maior ele for, menor a parcela mensal, mas maior o total de juros pagos ao final. O mesmo raciocínio vale para o percentual do valor do imóvel que o banco aceita financiar: quanto mais alto o financiamento, menor a entrada em dinheiro, porém maior o custo total da operação.
Para quem investe em imóveis, a análise deve ir além do valor da parcela. Avaliar o Custo Efetivo Total (CET), o tipo de indexador, o sistema de amortização — que pode ser o Sistema de Amortização Constante (SAC), com parcelas que diminuem ao longo do tempo, ou o Sistema Francês de Amortização (Price), com parcelas fixas — e as condições de uso FGTS é o que garante uma escolha inteligente e evita surpresas durante o contrato.
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“Inicialmente, o investidor precisa analisar se o imóvel se enquadra no SFH, verificar todos os critérios de renda, finalidade do imóvel e localização. Caso o imóvel se enquadre no SFH, o investidor pode comparar as taxas de financiamento e o prazo de pagamento com as condições oferecidas pelo SFI”, orienta Alexandre Despontin, CEO da Mérito.
Começar pelo SFH e depois migrar para o SFI pode ser um bom jogo de estratégia, conforme Jeff Patzlaff, planejador financeiro e especialista em investimentos. Segundo ele, muitos investidores aproveitam as taxas menores e o uso do FGTS nas primeiras compras, enquanto constroem o portfólio com imóveis menores. Quando o patrimônio cresce e o olhar se volta para unidades mais caras ou voltadas à renda, o SFI passa a ser o caminho natural.
A troca de sistema é permitida e pode trazer vantagens, mas exige cálculo. Migrar do SFH para o SFI sem revisar custos e prazos pode corroer a rentabilidade esperada, avisa Patzlaff. Por outro lado, quando bem planejada, a mudança dá mais autonomia para negociar e expandir a carteira sem os limites impostos pelo financiamento habitacional.
“É uma estratégia inteligente. Mas essa transição deve ser feita de forma planejada, observando o custo total, as condições do contrato e o fluxo de caixa. O importante é entender que o SFH é uma porta de entrada, enquanto o SFI é o caminho da expansão“, alerta.
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