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O futuro do HCTR11 permanece incerto diante da mobilização de um grupo formado por três mil cotistas minoritários interessados em retirar a Hectare Capital da gestão do fundo. Até a conclusão das etapas necessárias para a nomeação de uma nova gestora, as cotas devem sofrer bastante volatilidade em meio às incertezas em relação ao processo de substituição.
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Por enquanto, o movimento renova as esperanças dos investidores sobre uma possível solução para o quadro financeiro do HCTR11. As cotas do fundo já refletiram esse sentimento e subiram 1,19% no pregão desta quinta-feira (14). No entanto, os ganhos não foram suficientes para reverter a desvalorização do papel. Ao olhar para o acumulado do ano, as cotas apresentam uma desvalorização de 22,6%, sendo o pior desempenho do IFIX em 2024.
“Esse movimento pode impulsionar a expectativa de melhora do fundo, mas isso só aconteceria em um futuro distante. Além disso, as chances de todo esse movimento dar certo ainda são baixas, mas não são desprezíveis”, avalia Marcelo Fayh, analista de fundos imobiliários, que classifica o movimento como inédito para o mercado de FIIs. A perspectiva de Fayh se baseia no rito burocrático a ser percorrido pelos cotistas até a troca da gestão.
Para que haja a destituição da Hectare Capital e outra gestora assuma o portfólio do HCTR11, uma assembleia extraordinária precisa ser convocada pela Vórtx, administradora do fundo. A convocação pode ser realizada a pedido do administrador, custodiante ou dos cotistas que tenham a posse de, no mínimo, 5% do total das cotas emitidas. Ao solicitar a convocação, o administrador do fundo tem um prazo de 30 dias corridos, contados a partir do recebimento da solicitação, para a realizar o encontro.
O grupo em questão alega ter a posse de 5,6% do total das cotas emitidas pelo HCTR11, o que lhe daria direito à convocação para discutir mudanças. Um e-mail já foi enviado no início da semana à Vórtx, administradora do fundo, solicitando esclarecimentos sobre quais documentos devem ser apresentados para convocar uma assembleia. Com a assembleia marcada, o próximo desafio é garantir o quórum mínimo de 25% das cotas emitidas na reunião e ainda ter uma maioria favorável às pautas discutidas na AGE.
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“São dois passos distintos e ambos são importantes”, diz Felipe Ribeiro, diretor de investimentos alternativos do Clube FII e autor do livro Guia Definitivo para entender FII de CRI. E não será o único pela frente. Após esse processo, os investidores precisam definir a gestora que ficará responsável pela gestão do HCTR11. O ideal, na avaliação de Ribeiro, é que a empresa sucessora tenha um bom relacionamento com a securitizadora responsável pelo fundo imobiliário. No caso do HCTR11, a ForteSec é a securitizadora responsável e fazia parte do mesmo grupo econômico da Hectare Capital, a RTSC Holding, até abril de 2023.
Apesar dos desafios à frente para essa mudança, o episódio relembra mensagens importantes aos investidores sobre o mercado de fundo imobiliário. O principal deles, segundo Ribeiro, é que os cotistas são os verdadeiros responsáveis pelo futuro de um FII. “Os cotistas juntos, em uma assembleia votando, são os decisores pelo o que vai acontecer com o fundo ou não no fim do dia. Quem manda é o cotista”, destaca o especialista.
O fundo imobiliário de papel Hectare (HCTR11) foi constituído em 2018 com uma estratégia arrojada de investimento e chamou a atenção do mercado pelo volume da distribuição de dividendos. O dividend yield (DY, rendimento em dividendos) da aplicação chega a casa de 15%, segundo dados da Status Invest.
No entanto, os casos de inadimplência de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com posição relevante no portfólio do fundo comprometeram substancialmente a distribuição de dproventos e geraram insatisfação entre os cotistas. Veja os detalhes nesta reportagem.
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