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O fundo imobiliário HCTR11 ganha os holofotes do mercado novamente com mais uma polêmica no radar. Cerca de 3 mil cotistas estão reunidos para tentar retirar a Hectare Capital da gestão do fundo. A mobilização, que começou na primeira semana de março, é uma resposta à insatisfação dos investidores com o histórico de inadimplência dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) com posição relevante no portfólio do HCTR11.
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O fundo imobiliário de papel Hectare (HCTR11) foi constituído em 2018 com uma estratégia arrojada de investimento e chamou a atenção do mercado pelo volume da distribuição em dividendos. O dividend yield (DY, rendimento em dividendos) da aplicação chega a casa de 15%, segundo dados da Status Invest. Com foco nos repasses, não faltaram investidores interessados no HCTR11.
No auge da sua atratividade, em meados de dezembro de 2022, o fundo chegou a ter mais de 200 mil cotistas e um patrimônio líquido (PL) de R$ 2,6 bilhões. Já no último relatório gerencial, de janeiro deste ano, esse número já havia caído para 187,2 mil investidores e PL de R$ 2,5 bilhões. A queda dos números reflete o receio dos investidores com a situação financeira do fundo imobiliário.
No primeiro trimestre do ano passado, os cotistas foram surpreendidos com o comunicado da inadimplência de CRIs do Grupo Gramado Parks (GPK). O atraso dos pagamentos comprometeu consideravelmente a distribuição de dividendos. Em janeiro de 2023, o valor dos proventos foi de R$ 1 por cota, o mais baixo até então em todo o histórico de distribuição. Entretanto, houve nova redução em fevereiro, para R$ 0,70, depois, para R$ 0,50 em março, patamar que se manteve até setembro, quando o repasse foi de apenas R$ 0,17.
Na prática, a redução representou um corte de 83% em menos de 10 meses na remuneração dos investidores. A regularização dos ativos aconteceu apenas em outubro, por meio da ForteSec, securitizadora responsável pela emissão dos títulos de dívida, com a renegociação de 90,8% dos certificados recebíveis em atraso que somavam mais de R$ 1,3 bilhão em saldo devedor foram renegociados.
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O acordo melhorou o quadro financeiro do HCTR11 e a última distribuição, em fevereiro deste ano, foi de R$ 0,38 por cota. Ainda assim, muito distante da média histórica. O zigue-zague na distribuição dos dividendos gerou dúvidas nos investidores, incertezas que se acentuarem após a auditoria do fundo se abster, em setembro do ano passado, de dar opiniões em relação às demonstrações contábeis referentes a 2022. No final, o balanço foi reprovado por cotistas.
“Os CRIs emitidos estão relacionados a projetos desenvolvidos por empresas que pertencem ou estão relacionadas a um mesmo grupo econômico, as quais, em período subsequente, apresentaram situação econômico-financeira que indica provável incapacidade de cumprir com suas obrigações financeiras”, afirmou a auditoria, no relatório.
Todo o imbróglio fez o HCTR11 despencar 60% somente em 2023. Em 2024, cai mais 23%. Com a volatilidade, o possível conflito de interesses na estrutura do fundo também voltou aos holofotes – o FII faz parte da holding RTSC e investia em CRIs ligados ao mesmo grupo, conforme apontado pela própria auditoria.
Agora, alegando falta de transparência, cotistas do HCTR11 tentam se ver livres da “Hectare Capital” e já buscam pretendentes para assumir o cargo. Os três mil cotistas seguem consultando casas para saber se têm interesse em participar do “processo seletivo” em caso de uma destituição da Hectare. Por enquanto, apenas a NextCap Partners, responsável pela gestão do NCH Brasil Recebíveis Imobiliários (NCHB11), aceitou a proposta. Confira os detalhes nesta reportagem.
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