FII e REIT: as diferenças dos fundos imobiliários no Brasil e nos EUA

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Embora pareçam ser uma classe de ativos similar, os FIIs e os REITs só têm em comum a exposição ao mercado imobiliário
O mercado de REITs é cerca de dez vezes maior do que o de FIIs. Tem mais opções e segmentos para investir, mas também mais volatilidade
Na prática, para os investidores, os FIIs são um instrumento mais voltado para quem busca renda, enquanto os REITs incluem um componente de crescimento e valorização das cotas de investimento

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma opção de investimento que atrai cada vez mais os investidores, que buscam rendimentos mensais, liquidez e proteção contra a inflação aliados a uma gestão profissional. Se investir em FIIs no Brasil já parece uma boa opção, investir nesses ativos nos Estados Unidos, o maior mercado do mundo, pode parecer uma vantagem ainda maior. Mas nem sempre é assim.

Antes de cruzar o hemisfério em busca dos REITs (sigla para Real Estate Investment Trust), o ‘primo gringo’ dos FIIs, é fundamental entender as várias diferenças entre os dois ativos para avaliar se a alocação nos EUA faz mesmo sentido.

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Embora pareçam à primeira vista ser uma classe de ativos similar, em comum, os FIIs e os REITs só têm a exposição ao mercado imobiliário. As estruturas se diferem principalmente em relação à gestão e à tributação, explica Bruno Viveiros, analista de investimentos Warren.

Os fundos imobiliários brasileiros são comandados por gestoras de investimento e precisam, por determinação legal, distribuir semestralmente 95% de seu resultado caixa em dividendos que costumam ser mensais. No Brasil, esses proventos são isentos de Imposto de Renda para o investidor.

Já os ativos norte-americanos, por serem entendidos como uma empresa listada, podem se alavancar via crédito bancário e ainda precisam ter um conselho de administração e um CEO. Os REITs distribuem 90% de seu caixa aos investidores, mas nos EUA os dividendos são tributados. Por lá, o yield (rendimento) é menor e a maioria dos fundos remuneram a cada três meses.

Além disso, as indústrias se diferem pelo tamanho: o mercado de REITs, nos Estados Unidos é cerca de dez vezes maior do que o brasileiro de FIIs. Mais opções e segmentos para investir, mas também mais volatilidade. “A volatilidade dos REITs é bem maior, comparável até a das ações americanas, enquanto os FIIs têm uma volatilidade bem menor do que as ações brasileiras”, diz Viveiros.

Na prática, para os investidores, os FIIs são um instrumento mais voltado para quem busca renda, enquanto os REITs incluem um componente de crescimento e valorização das cotas de investimento, explica Franklin Tanioka, sócio e head de research da RBR Asset. “São ativos que têm um componente mais de crescimento do que de recorrência. Como os FIIs, são pagadores de dividendos, mas as companhias que geram lucro também investem isso no modelo de negócios”, diz.

Assim, o investidor brasileiro, que comumente procura os fundos imobiliários por causa dos proventos, precisa ficar atento. Por mais que os retornos nos EUA sejam em dólar, a tributação pode fazer a opção não ser tão atrativa assim. “Tem um atrito fiscal muito grande entre o rendimento do ativo nos EUA e o recebível no Brasil, fazendo com que o investidor perca uma boa parte do lucro e do retorno dele”, alerta Rodrigo Machado, diretor da área imobiliária norte-americana do Grupo Leste.