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O fundo imobiliário (FII) Mogno Hotéis (MGHT11) enfrenta um período nebuloso diante da inadimplência de todo o portfólio e as incertezas sobre a regularização dos pagamentos dos devedores. Na primeira semana de julho, os mais de cinco mil cotistas foram informados sobre os atrasos dos pagamentos de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) da rede hoteleira Selina e dos aluguéis de dois imóveis locados pelo mesmo grupo empresarial.
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O comunicado despertou preocupação dos investidores que temem pelo futuro da distribuição dos dividendos do FII caso uma solução não seja encontrada no curto prazo. Procurada pelo E-Investidor, a Valora Renda Fixa, gestora do FII, não quis se posicionar sobre o assunto – o espaço continua aberto para manifestação da companhia. Já o grupo Selina afirmou em nota que segue negociando com o fundo imobiliário e que fornecerá mais detalhes quando houver novas informações sobre as pendências de pagamento.
Mas o receio do mercado diante da inadimplência repercutiu no desempenho das cotas do MGHT11 na Bolsa de Valores. Apenas em julho, os papéis do fundo imobiliário afundam cerca de 25,6%, sendo cotados a R$ 26,02. Já os dividendos reduziram R$ 0,32 por cota em apenas um mês, saindo de uma remuneração de R$ 0,45 em junho para R$ 0,13 por cota em julho, diante da inadimplência que acomete a carteira do fundo.
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Os atrasos dos pagamentos tanto dos CRIs quanto dos aluguéis dos imóveis, localizados em São Paulo (SP) e em Búzios (RJ), foram reportados pela Valorano no último dia 9. Segundo o documento, as parcelas dos juros referentes aos CRIs Selina, Selina II, Selina III e Selina IV com data de vencimento no dia 27 de junho ainda não haviam sido pagas pela devedora Selina Brazil Hospitalidades S.A.
Conforme o relatório gerencial do fundo, referente ao mês de junho, os títulos de dívida representam 46,2% do patrimônio líquido do Mogno Hotéis. “A gestora tem feito todos os esforços para restabelecer a adimplência dos aluguéis e dos CRIs, e tem realizado uma série de reuniões com os administradores das devedoras”, afirmou a Valora em fato relevante sobre o atraso dos pagamentos.
Já o atraso dos aluguéis relativos aos Hotéis Selina com data de vencimento no dia 25 de junho também foi comunicado no mesmo documento. Segundo a Valora, os locatários Selina Brazil Hospitalidade e Selina Brazil Hospitalidade Ltda são os responsáveis pelos imóveis, localizados no bairro Vila Madalena, na capital paulista, e também no município praiano de Búzios, no Rio de Janeiro, respectivamente.
Assim como ocorreu com os CRIs, as duas empresas também foram notificadas pela inadimplência. O impacto na receita do fundo com os atrasos chega a R$ 0,57 por cota. A Valora informou ainda que mantém contato com a holding da marca Selina Hospitality PLC, mesmo não sendo a devedora direta ou indireta e garantidora dos CRIs ou dos contratos de locação dos imóveis.
O caso do MGHT11 aparenta ainda não ter uma solução fácil que seja capaz de reverter o quadro financeiro do portfólio no curto prazo. Isso porque as garantias atreladas à maioria dos CRIs inadimplentes possui uma estrutura complexa para realizar a sua execução e não tem alienação fiduciária. Alguns ativos inadimplentes possuem uma garantia corporativa (quando um ativo de uma empresa é colocado em penhora) outorgada pela Selina Operations II de Portugal, pela Selina Operations UK Limited, pela Selina Operations Germany GmbH e pela Selina Operation Costa Rica S.A.
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Por ter uma natureza estrangeira, caso haja a necessidade de execução das garantias, será necessário a realização de uma assembleia geral para a selecionar um representante, consultor ou advogado capaz de conduzir as tratativas para a execução da garantia corporativa no país de origem. Ou seja, esse representante será o responsável por conduzir todo o processo conforme a legislação de Portugal, do Reino Unido, da Alemanha e da Costa Rica.
Guilherme Setoguti, sócio do escritório Monteiro de Castro Setoguti Advogados, explica que esse tipo de garantia dá a responsabilidade de pagamento, caso a inadimplência persista, para outras empresas do mesmo grupo no lugar de oferecer uma garantia real aos investidores. “A diferença é que, se a empresa que atua como garantia à dívida tiver muitos outras dívidas, provavelmente não pode receber nada ou receber pouco”, diz Setoguti. Já na garantia real, se o devedor não realizar os pagamentos, o credor pode tomar o bem, como um imóvel, atrelado à dívida para cobrir o prejuízo.
É o caso do CRI atrelados ao imóvel localizado no município de Búzios que, segundo as análises do sócio do Clube FII, possuem alienação fiduciária de R$ 27 milhões. Na prática, essa estrutura minimiza os riscos de calote para os investidores em caso de inadimplência. Como mostramos nesta reportagem, o regime fiduciário determina a segregação do patrimônio relacionado ao CRI com o da securitizadora. A medida busca impedir que o fluxo de pagamento dos investidores não seja afetado caso a securitizadora – responsável pela emissão dos CRIs – vá à falência ou utilize os recursos para outros fins caso apresente dificuldades financeiras.
Em função desse cenário complexo, Felipe Martins Passero, CFA e sócio da InvestSmartXP, explica que os investidores do fundo imobiliário podem ser penalizados com dividendos menores ou até ficar sem proventos caso a situação de inadimplência perdure. “O FII pode pagar dividendo mesmo com seus ativos se desvalorizando, desde que gere caixa. Dito isso, os cotistas podem ficar com menos dividendos ou sem nenhum dividendo caso o fundo não receba pagamento”, afirma Passero.
Já em relação aos imóveis alugados, a gestora tem a possibilidade de mudar os inquilinos caso o grupo Selina não consiga honrar o pagamento dos aluguéis. “Se tudo der errado, o imóvel continua sendo do fundo e pode ser alugado para outra empresa”, afirma Barbosa. Vale destacar que as dificuldades do grupo Selina em honrar com os seus pagamentos decorrem desde o ano passado.
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Em outubro de 2024, quando a Valora divulgou o relatório gerencial referente ao mês de setembro, comunicou aos cotistas a redução dos dividendos de R$ 0,60 para R$ 0,50 por cota devido ao desconto temporário de 40% no valor do aluguel por seis meses concedido ao Selina Brazil Hospitalidade, locatário do imóvel no bairro Vila Madalena. O benefício vigorou até fevereiro deste ano.
No entanto, a flexibilidade não foi o suficiente para regularizar a situação financeira da empresa. Em abril, a rede hoteleira voltou a ficar inadimplente ao atrasar o aluguel do mês de março. O pagamento só foi feito no dia 17 de maio. Além disso, a locatária pediu a extensão dos descontos até abril. Para atender o pedido e garantir o fluxo de pagamento, o fundo concedeu um desconto de 20% do valor do aluguel até dezembro deste ano.
Vale destacar ainda que a dificuldade financeira da marca hoteleira não se trata apenas de uma realidade das operações no Brasil. As ações do Selina Hospitality PLC (SLNA) afundam mais de 67,56% em 2024 e de 94% nos últimos 12 meses. Com a desvalorização, as ações estão valendo centavos, sendo negociadas a US$ 0,058. “Em abril a bolsa americana tentou tirar as ações da empresa do pregão, já que passou mais de 10 dias negociando abaixo de 10 centavos de dólar”, ressaltou o sócio da InvestSamrtXP.
O impasse do portfólio do Mogno Hoteis (MGHT11) exemplifica os riscos para o investidor pessoa física investir em fundos imobiliários baseados em carteiras com baixa diversificação ou sem nenhuma diversificação. Em caso de inadimplência, os proventos dos investidores ficam dependentes da realidade financeira de uma única empresa. “Quando o fundo é de papel, o ideal é tomar cuidado com os devedores com mais de 10% de concentração no portfólio”, orienta Barbosa, do Clube FII.
A liquidez dos fundos imobiliários também precisa ficar no radar dos cotistas. Isso porque, caso haja a necessidade de retirar o FII do portfólio, o investidor poderá ter dificuldades de vender as suas cotas ou vender com prejuízo. “Um fundo com portfólio concentrado e com baixa liquidez (não tem comprador) é o pior dos cenários. Quando os investidores percebem, todo mundo quer sair e vende por um preço bastante desvalorizado”, diz Marx Gonçalves, sócio e analista de FIIs da Nord Research.
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Outro erro comum cometido pelos investidores ao incluir fundos imobiliários na carteira de investimentos é basear a decisão apenas nos comentários de influenciadores sem ao menos entender se a proposta do fundo está adequada ao seu perfil de risco. “Outro erro que vejo é investir no fundo pelo dividend yield (DY, o rendimento de dividendos). Às vezes, o fundo paga 1,5% ao mês e o investidor compra sem entender o porquê desse rendimento”, afirma Lucas Fürst, operador de renda variável da Manchester Investimentos. O especialista explica que o bom desempenho pode refletir em um pagamento não recorrente ou pode até mascarar algum problema do fundo.
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