Os fundos imobiliários são investimentos isentos de imposto de renda (IR) (Foto: Envato Elements)
Quanto maior for o dividend yield (DY)de um fundo de investimento imobiliário (FII), mais chances de atrair novos cotistas o fundo terá. Por uma razão simples: esses instrumentos costumam ser os “queridinhos” dos investidores que ficam de olho na distribuição mensal de dividendos. E se o preço sobre o valor patrimonial (P/VP), estiver abaixo de 1, quando indica que a cota opera com desconto, o fundo ganha ainda mais destaque na Bolsa de Valores. No entanto, nem sempre os dois indicadores são o suficiente para indicar uma boa oportunidade de investimento.
Os analistas alertam para os investidores pesquisarem o contexto que levou ao barateamento dos fundos imobiliários. Às vezes, o desconto não necessariamente sinaliza uma oportunidade de investimento, mas problemas nos portfólios do FII que geram pessimismo do mercado. “Muitas vezes pode ser que o mercado esteja extremamente pessimista ou não observando os pontos positivos daquele fundo imobiliário”, diz Felipe Paletta, sócio e analista da Monett.
A explicação se baseia na seguinte análise. Segundo o especialista, o dividend yield corresponde a renda que o fundo entrega aos seus cotistas e P/VP representa o preço negociado na bolsa de valores em relação ao valor patrimonial. Se o fundo opera com desconto em relação ao seu valor patrimonial e o dividend yield continua elevado, significa que os problemas antecipados pelo mercado podem reduzir a renda a ser distribuída nos meses seguintes.
“Pode ser uma armadilha para o futuro porque a tendência é que o DY caia justamente para corrigir o valor de imóvel que vem se depreciando”, acrescenta Paletta. Já de acordo com um levantamento da Economatica, os 10 FIIs com os menores P/VP e com os maiores DY, três tiveram problemas com o seu portfólio relacionados à inadimplência de CRIs. São eles: Hectare Ce FII-Unica (HCTR11), Versalhes Recebiveis Imobiliarios – FI Imobiliario (VSLH11) e Devant Recebiveis Imobiliarios-Unica (DEVA11).
Como mostramos nesta reportagem, a falta de pagamento dos títulos de dívida do Grupo Gramado Parks comprometeu a distribuição de proventos dos cotistas ao longo de 2023 posicionados nesses três fundos. A situação foi parcialmente solucionada no fim do ano passado com a renegociação acima de 90% dos CRIs.
As outras observações antes de investir
As métricas ajudam a filtrar quais são os fundos imobiliários que oferecem boas oportunidades de investimento. No entanto, há outras informações que precisam estar no radar do investidor antes de alocar o dinheiro no FII. Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos, um exercício válido é conferir os relatórios dos fundos para avaliar o nível de transparência das gestoras com os cotistas.
“A carta do gestor, por exemplo, não é um documento obrigatório. As gestoras divulgam como uma boa prática. Algumas são mais transparentes do que outras. Então, acho um documento importante para avaliar”, pontua Lourenço. Além disso, os documentos informam aos investidores sobre as garantias em casos de inadimplências dos ativos que compõem o portfólio.
Já Paletta alerta para os riscos envolvendo as operações dos fundos imobiliários de papel com baixo valor patrimonial e um elevado dividend yield. "Pode ser que a gestora esteja alocando os seus recursos em dívidas imobiliárias de extremo risco", afirma o analista.
