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Mercado

“Home office permanente não vai se perpetuar”, diz Credit Suisse

Augusto Martins, diretor da área de real estate do Credit Suisse, fala sobre o impacto da pandemia e as perspectivas para a indústria de fundos imobiliários, sobretudo no segmento de lajes corporativas

Augusto Martins, head da área de real estate do Credit Suisse Foto: Edgard Dias/Divulgação
  • Alguns segmentos da indústria de Fundos Imobiliários (FII) conseguiram contornar os efeitos negativos da crise
  • Com a mudança repentina do regime de trabalho em home office, o futuro do segmento de lajes corporativas foi colocado em xeque
  • A asset do Credit Suisse Brasil atua há 14 anos com fundos imobiliários. Atualmente, o banco suíço opera 7 fundos que somam R$ 9 bilhões sob gestão

Quando a pandemia de covid-19 chegou ao Brasil, muitos planos foram colocados na gaveta. Passado o primeiro baque, porém, alguns setores mostram que a projeção inicial era pior do que o cenário que se desenhou na prática. “Imaginávamos que seria muito pior do que, de fato, foi”, diz Augusto Martins, diretor da área de real estate do Credit Suisse no Brasil. O que se viu na indústria de Fundos Imobiliários (FII), na verdade, foram alguns segmentos, como o de logística, despontando, enquanto outros, como shoppings e escritórios, sofrendo um pouco mais com as incertezas da crise.

A mudança repentina do regime de trabalho em home office colocou em xeque o futuro do segmento de lajes corporativas, com alta expectativa de vacância. E com tanta empresa adotando o trabalho remoto, seria este um momento de mudança de cultura laboral ou, ainda, o de fugir do investimento? Para Martins, a resposta é não.

“O home office adotado por longuíssimo prazo, em larga escala, fica claro que tem riscos. Não é que ele seja desprezível, mas não tem essa relevância que muita gente acha”, avalia Martins. “O que vai acontecer mesmo é o trabalho híbrido”, projeta. Dessa forma, investir no segmento ainda é uma possibilidade, já que se trata de um mercado cíclico.

Por conta da crise, Martins afirma que o maior impacto na indústria, de modo geral, recaiu sobre os fundos de hotéis e shoppings. Na carteira dos clientes, o maior impacto foi sobre os negócios de escritórios, ainda que não tenha sido a “catástrofe” que se previu no começo da pandemia. Do ponto de vista de potencial para novos negócios, o banco tem visão positiva, com muitas oportunidades para locação em fundos de crédito e de logística.

A asset do Credit Suisse já soma 17 anos de atuação em fundos e 14 deles dedicados aos fundos imobiliários. “Nosso fundo mais antigo, listado em bolsa, tem 12 anos”, conta Martins, que atua nessa indústria desde 2006. Atualmente, o banco opera sete fundos imobiliários em cinco segmentos diferentes – escritório, logística, renda urbana (estratégia mista de educação e varejo), crédito imobiliário (CRI), e FOF (estratégia líquida). Os fundos somam R$ 9 bilhões sob gestão e 365 mil investidores.

Para 2021, o banco suíço também prevê novos passos, desta vez no segmento residencial, que já é realidade em outros países, como os Estados Unidos. “Não tem oferta em curso, mas dentro do nosso plano estratégico, fica claro que vamos ter um produto do segmento, e isso já está mais no curto prazo. Nossa meta é até junho de 2021 ter um fundo no segmento rodando”, garante Martins.

Confira a seguir a entrevista exclusiva com o diretor da área de real estate do Credit Suisse no Brasil para o E-Investidor.

E-Investidor: Chegado o último mês do ano, qual é o balanço da pandemia para a indústria de fundos?

Augusto Martins: O balanço da indústria como um todo é positivo. Obviamente, em dezembro de 2019, a indústria não imaginava que a pandemia seria pulverizada tão rápido. Pegou todo mundo de surpresa. Nós imaginávamos que seria muito pior do que de fato foi em vários aspectos. A inadimplência dos locatários não ocorreu, o termômetro das negociações foi intenso, mas foi muito mais colaborativo entre todos os lados. E o que não esperávamos era o crescimento da indústria. Pensamos que ela poderia ter parado de crescer, mas o fato das pessoas não terem perdido efetivamente a confiança e a economia ter sofrido menos do que se esperava, e os juros baixos, fizeram com que o setor crescesse muito no ano.

Como foi este período para os FIIs do banco?

Conseguimos crescer porque vimos oportunidades para ancorar aquisições e novos negócios. O balanço é positivo e a indústria vem entregando o que se propõe. É claro que alguns segmentos estão sofrendo mais que outros. Ficamos muito preocupados com o que aconteceria com os shoppings, apesar de não ter fundo de shoppings dentro de casa, mas como investidores de fundos desses empreendimentos, continuamos em alerta. Mas os dados que estão chegando são melhores do que imaginávamos no começo.

Vários fundos ainda acumulam perdas robustas no ano. Qual segmento sofreu mais no portfólio do Credit Suisse?

Na indústria, quem sofreu mais foi o hoteleiro, mas nós não temos fundo de hotéis. Depois, nos segmentos maiores, foram shopping e escritórios. Dentro de casa, foi o de escritório, tanto que  o mercado ainda continua bastante cético e os investidores preocupados. Nossa visão é de preocupação, mas muitos acham que o mercado de escritórios poderia ter vivido uma catástrofe.

Não é o que a gente acredita. O mercado, obviamente, sofre um pouco, a vacância mesmo subiu, mas não muda o ciclo. Porque o mercado de escritórios é cíclico. Ele vem com baixíssima vacância e vai fazendo esse ciclo em torno de oito anos mais ou menos. O que vai acontecer é que esse ciclo vai ficar maior.

Mas o home office pode atrapalhar a volta das empresas e, consequentemente, os FII’s, uma vez que muitas delas adotaram esse modelo de trabalho?

2020 é o ano da economia. Os problemas que vieram foram muito mais decorrentes da economia do que eventualmente algum plano de ocupação diferente. 2021 será o ano da depuração, onde as empresas, os grandes ocupantes, vão tentar ver o que que ficou de legado da pandemia. Eu tenho plena convicção de que o home office como adoção permanente de trabalho não vai se perpetuar. O que vai acontecer mesmo é o trabalho híbrido até por convite dos recursos humanos. A história que existia antes era uma insensatez. O trabalhador que quer ir para praia na sexta-feira trabalha até 20h da noite, pega trânsito, sendo que ele poderia ter ido um dia antes e ter feito um dia de home office. Com isso, acho que 2021 vai ter a depuração porque o escritório é algo central, de controle, geração da cultura corporativa, comunicação. É um ambiente onde efetivamente a criatividade ocorre. O trabalho home office adotado por longuíssimo prazo, em larga escala, fica claro que apresenta riscos. Não é que ele seja desprezível, mas não tem essa relevância que muita gente acha.

O banco vende o conceito de oferecer soluções mais sofisticadas para os clientes. Com a instabilidade gerada pela crise da covid-19, e com a taxa de juros alinhada com o exterior, como inovar e garantir bons resultados?

O banco tem uma estrutura muito grande, fiz uma série de ações, mas o meu negócio é muito mais imobiliário. Temos uma carteira em que 80% são locações de longo prazo com grandes locatários. Não tem muita inovação nessa frente. O drive principal com retorno no longo prazo é vacância baixa e boas relações comerciais no longo prazo.

Qual a alocação atual para o Brasil em sua carteira recomendada? 

Olhando para 2021, dentro dos fundos imobiliários, tem segmentos com visão muito positiva, outros com visão neutra e alguns mais preocupantes. No cenário positivo, ainda vemos muita oportunidade para locar em fundo de CRI e de logística. Mas tem que ser seletivo, não são todos os fundos. Escritório estamos com a visão neutra porque, na indústria em geral, os fundos sofreram. Então eles estão com preços atrativos, mesmo que exista alguma discussão se a vacância vai subir ou não. Onde ainda está incerto, não pessimista, é no shopping. Provavelmente os dados que estão vindo estão melhores do que pareciam, mas ainda tem um pouco de incerteza.

Isso reflete também o lado dos clientes?

A visão dos clientes oscila muito em relação a escritório e shopping. Está muito ligado a convicções pessoais. A pessoa que continua indo ao comércio está achando que shopping vai voltar mais rápido do que se imagina. Ao mesmo tempo, se ela está sem perspectiva nenhuma de voltar a trabalhar presencialmente, ela está muito pessimista com o escritório. Nossa visão é mais positiva para o escritório do que shopping. Mas o que é unânime é o segmento de logística. Acho que o risco desse segmento é, pelo fato de estar indo tão bem, ficar muito caro em algum momento.

Quais são as tendências no radar para o mercado brasileiro? Nos EUA, por exemplo, os ativos imobiliários residenciais estão em alta. Isso pode ganhar força por aqui?

Tenho certeza que isso vai vir para cá. É uma questão de tempo e velocidade. Nós pretendemos ter um fundo no segmento. Estamos com um mercado mais maduro. Quando se compara residencial com comercial, os dois grandes segmentos imobiliários, no comercial você tem vários desdobramentos.

No residencial, há uma oportunidade grande para ter portfólios de renda imobiliária com investidores institucionais que detém 100% de um prédio. Quanto tempo vai demorar, não sei, mas tenho certeza que esse negócio vai crescer absurdamente.

Por que ainda não deslanchou no Brasil?

Não deslanchou porque o formato de propriedade residencial é fracionado. Em um prédio com 80 apartamentos, cada unidade está na mão de uma pessoa, uma família, alguns são moradores, outros alugam. Então criar um portfólio desse modo é muito difícil. Comprar R$ 1 bilhão em imóvel residencial para renda eu tenho que comprar picado, um apartamento aqui, dois ali, e não consigo fazer um cheque e comprar um prédio inteiro para locação, não tem isso disponível no mercado. A beleza do fundo imobiliário é a escala de um lado, criar um portfólio grande, mitigar risco, então o desenvolvimento tem de ser junto do incorporador, entrar com ele.

Quando o banco deve ingressar nesse segmento?

Nosso plano está para o primeiro semestre do ano que vem. Essa é a ideia, já ter um fundo ano que vem. Não tem oferta em curso, mas dentro do nosso plano estratégico fica claro que vamos ter um produto do segmento já no curto prazo. Nossa meta é até junho de 2021 ter um fundo no segmento [residencial] rodando.

Recentemente, o CS comprou lojas da Pernambucanas. A meta é investir mais no varejo ou em outros segmentos?

Sim. O segmento de varejo está dentro do fundo Renda Urbana. A maior parte dele é do varejo. Estamos compradores em três segmentos: logística – com bastante vontade de investir-, varejo e crédito. Não estamos compradores em residencial ainda, porque não tem nem o fundo. No varejo, tem vários segmentos que ainda não temos no nosso portfólio e gostaríamos de ter, como home center, lojas de decoração, pet center, laboratórios de diagnóstico. Qual a lógica? É ter imóveis grandes dentro da malha urbana com bons players. Nossa estratégia não é ter coisa picada, é ter ativos de um tamanho razoável.

O Credit Suisse também fez um movimento importante em 2020 ao se aproximar do universo das fintechs e acertar a compra do ModalMais. Como a sua área vai fazer parte desse movimento?

O que posso dizer sobre o ModalMais é que eles continuam sendo parceiros para crescer nossos produtos, para investir nos nossos fundos, a gestora do Credit Suisse possui uma arquitetura aberta. Já usávamos a parceria da plataforma dentro dos nossos produtos muito antes de ter essa colaboração estratégica. Eu diria que se trata de uma continuidade para gente, não muda nada.

Existe algum movimento de mudança de regulamentação sobre redução de cota, que ocorreu em alguns casos na crise, ou essa questão do pagamento mensal ou semestral de dividendos?

Isso especificamente não vai mudar. Sinceramente, eu estou há 14 anos fazendo fundo imobiliário e a indústria aprendeu a gerir o veículo dessa forma. Não acho que tenha um problema nisso. Conseguimos fazer tudo dentro dessa regra, mas existe um processo de revisão da lei 8.668, que vai modernizar alguns outros aspectos. Temos a expectativa de que em 2021 isso vai ser feito.

Que tipos de aspectos?

Regras de como o fundo pode alavancar ou não. O que acontece hoje é que o fundo imobiliário é o único veículo de investimento que foi criado por uma lei. Quando a CVM quer alterar alguma regra, ela não pode alterar porque a lei determina aquilo. A lógica da proposta da indústria é trazer mais autonomia para a CVM. Se existe um veículo que pode se modernizar por algum motivo, porque o mercado mudou, não se consegue porque tem que alterar a lei. Imagina cada vez que tiver uma mudança sobre fundo imobiliário ter que levar para o Congresso?

Então não existe calo no sapato?

Não tem nenhum calo, algo que não funciona e precisa ser alterado, não vejo. Inclusive parte do sucesso do produto é por conta da legislação. Vivi uma época onde o mercado tinha 30 mil investidores e agora tem 1 bilhão. É um mercado que deu certo mesmo. Você pega o Ifix [Índice Fundos de Investimentos Imobiliários] e vê que o retorno de longo prazo é melhor que o de bolsa, com uma volatilidade menor, muito mais intuitivo.

Ao comprar uma ação você precisa descobrir quanto vale aquele papel, tem que entender sobre a empresa e fazer fluxo de caixa, não é trivial. Em compensação, um fundo imobiliário você tem indicadores muito simples para entender: vacância, quanto vale aquele portfólio por metro quadrado. Talvez o investidor não tenha conhecimento do detalhe de falar se o metro quadrado é caro ou barato. Mas é muito simples, os drivers são simples. Vejo a legislação como algo que hoje funciona, mas acho que não precisaria estar na lei. A principal mudança da lei é dar mais autonomia para a CVM para que conforme as coisas forem andando a gente possa ter mais rapidez.

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