O REC Renda Imobiliária (RECT11), que investe em ativos imobiliários de uso comercial, comunicou aos cotistas a redução de 50% da remuneração da consultoria de investimento, responsável pela administração do fundo imobiliário (FII). A retenção será válida por um ano e resultará em um impacto positivo de R$ 0,04 na distribuição mensal dos rendimentos do RECT11.
Contudo, o FII acrescentou que o ‘desconto’ será provisionado contabilmente como despesa mensal. Ou seja, após o fim do prazo da retenção, os cotistas terão de pagar o retroativo dos valores não pagos durante o período. A notícia não agradou os investidores. No pregão de quarta-feira (23), quando o comunicado foi divulgado, as cotas do RECT11 encerraram o dia com uma queda de 1,71%, segundo dados da Elos Ayta Consultoria.
A postergação do pagamento dos custos operacionais do FII surgiu em meio a mobilização dos cotistas em alterar a forma como as taxas de consultoria são calculadas. Hoje, os custos são baseados no valor patrimonial (VP) das cotas, enquanto a proposta dos investidores busca alterar essa base de cálculo para o valor de mercado (VM) do RECT11. Segundo o movimento, intitulado “Queremos mudanças no RECT11”, a alteração do indexador das taxas pode reduzir em 65% o custo operacional do fundo imobiliário e pode incrementar em 17% o valor dos rendimentos, o que representa R$ 0,05 por cota aos investidores.
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Frederico Arnoldi, um dos organizadores da campanha, diz que o comunicado sinalizou uma abertura de diálogo entre os cotistas e os gestores, mas ainda não atendeu os objetivos da proposta. “Não estamos buscando um corte de custos. A nossa proposta é alterar a base de cálculo das taxas operacionais”, informou Arnoldi em entrevista ao E-Investidor. Com a mudança, o organizador do movimento diz que pretende se reunir com os cotistas no início de maio para decidir se segirão em frente com a proposta.
Vale a pena mudar os indexadores das taxas do RECT11?
O REC Renda Imobiliária (RECT11) faz parte da carteira teórica do IFIX e, segundo Carol Borges, head e analista de FIIs da EQI Research, a maioria dos regulamentos dos FIIs define que as taxas de administração e de gestão sejam calculadas sobre o valor de mercado após integrar o índice de referência. O problema é que o RECT11 possui uma particularidade quanto aos custos da sua consultoria de investimento (que, na prática, possui a mesma função das gestoras tradicionais).
O regulamento determina que a taxa de consultoria incida sobre o patrimônio líquido, independente de estar ou não na carteira teórica do IFIX. Contudo, Borges avalia que a proposta dos cotistas é poistiva ao viabilizar um maior alinhamento de interesse entre os cotistas e a consultoria de investimento. “Se a gestão fez um bom trabalho no portfólio do FII e conseguiu entregar bons retornos, o mercado precifica melhor o fundo. Logo, as remunerações dos prestadores de serviço sobem”, diz a especialista.
Hoje, o RECT11 é negociado com um desconto de 65% no mercado. Portanto, o valor de mercado gira em torno de R$ 270 milhões, enquanto o PL permanece a R$ 770 milhões. Ou seja, uma diferença de R$ 550 milhões. “É um valor considerável. Se considerarmos a receita de aluguéis do RECT nos últimos 12 meses, a taxa hoje representa quase 12% de todas as receitas”, acrescenta Borges. Diante dos custos operacionais elevados e da alta alavancagem do FII, a EQI Research não possui recomendação de compra para o REC Renda Imobiliário (RECT11) por enxergar que há outras opções de fundo mais interessantes para o investidor.
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