FIIs: aluguel é estratégia pouco conhecida, mas taxas mostram oportunidade

O estudo mostra que sete das 15 maiores taxas de aluguel no mercado de fundos de investimento imobiliário são de FIIs de papel
Como os aluguéis funcionam como uma aposta contrária ao desempenho dos ativos, as taxas em alta mostram que parte do mercado começou a precificar um cenário pior para esse segmento
O levantamento indica que as maiores taxas de aluguel do mercado atualmente são de Maxi Renda (MXRF11), XP Properties (XPPR11) e Malls Brasil Plural (MALL11)

Um levantamento feito pelo TradeMap mostra que sete das 15 maiores taxas de aluguel no mercado de fundos de investimento imobiliário são de FIIs de papel. Assim como nas ações, alugar um FII é uma operação utilizada por investidores que usam a venda a descoberto para lucrar com a desvalorização de um ativo – isso mostra que os investidores já estão apostando na queda dos FIIs de recebíveis.

Nesta reportagem, explicamos como funciona o aluguel dos ativos

O levantamento mostra que as maiores taxas atuais de aluguel do mercado, considerando as taxas médias ponderadas para doadores e tomadores aplicadas no dia 16 de agosto, são de Maxi Renda (MXRF11), XP Properties (XPPR11) e Malls Brasil Plural (MALL11). A taxa média de cada um é de 10%, 10% e 9,99%, respectivamente.

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"Os FIIs de recebíveis MXFR11 e CPTS11 representam 92% do valor total das posições em aberto dos 15 fundos imobiliários com as maiores taxas de aluguel. Podemos presumir que, mediante o aparente término do processo de aumento das taxas de juros no Brasil, os especuladores têm apostado na queda dos preços desses FIIs", afirma Sergio Castro, analista CNPI do TradeMap.

Durante os últimos meses os FIIs de papel vinham mantendo desempenhos positivos mesmo frente a um cenário de escalada dos juros, que penalizou os fundos de tijolo. Agora, com os últimos dados de deflação no País, o mercado começou a precificar um corte dos juros ainda em 2023; expectativa que mudou o jogo no mercado de fundos imobiliários.

Em agosto, investidores migraram posições de papel para tijolos, apostando que os FIIs de recebíveis podem começar a pagar menos dividendos a partir de agora. Isso porque investem, em grande parte, em títulos de dívida imobiliária atrelados a índices de preços, como IPCA e IGP-M. “Nesse cenário atual de deflação e de fim do ciclo de alta nas taxas de juros, os fundos de papel sofreram forte apreciação no mês de agosto. A deflação de julho e agosto impactará no rendimento dos fundos de CRI, que na média do IFIX tem 80% de indexação ao IPCA e 20% ao CDI”, destaca Guilherme Palma, assessor de investimentos da Manchester.

Como os aluguéis funcionam como uma aposta contrária ao desempenho dos ativos, as taxas em alta mostram que parte do mercado começou a precificar um cenário pior para esse segmento.

Quem também é destaque no levantamento do Trademap são os FIIs de shoppings. "Isso talvez indique que os investidores ainda estão com o pé atrás com o setor, o que pode ser explicado pelo cenário macroeconômico conturbado de inflação, ainda sob pressão, além da possibilidade de recessão global em 2023", explica Sergio Castro. Apesar dos três FIIs do segmento estarem com taxas significativas – MALL11 com 9,99%; VISC11 com 7,28% e HSML11 com 6% –, são responsáveis por apenas 6,5% do valor total em posições em aberto.

Vale a pena?

A mudança no cenário de juros e inflação no Brasil mudou a perspectiva dos fundos imobiliários. Contamos como o fim do ciclo de alta na Selic pode beneficiar os FIIs de tijolo, sem que isso signifique necessariamente a hora de dar adeus aos ativos de papel.

Para analistas, mesmo que os FIIs de recebíveis sofram oscilações nos próximos meses, ainda seguem como uma alternativa que não precisa ser descartada. Por isso, antes de alugar um ativo para apostar contra, é preciso acompanhar de perto a conjuntura econômica.

“O cenário atual tem um componente muito importante que é o arrefecimento dos preços. Mas ainda consideramos os FIIs de papel boas alternativas, visto que nos últimos 18 meses foram os únicos que conseguiram captar recursos e travar boas taxas em suas operações”, diz Caio Araújo, analista da Empiricus.