A situação refletiu na rentabilidade das cotas dos fundos. Segundo dados da Economatica, no acumulado de setembro, os quatro FIIs de papel lideraram as maiores perdas do IFIX, índice que reúne os principais fundos imobiliários do mercado. As cotas do HCTR11 foram as que apresentaram a maior desvalorização ao registrar uma queda de 31,1% no acumulado mensal. A depreciação expressiva reflete a repercussão do comunicado da gestora sobre a redução momentânea no rendimento mensal distribuído aos cotistas, que passou de R$ 0,50 para R$ 0,17, em setembro.
A redução drástica decorre da inadimplência dos ativos referentes ao Grupo Gramado Parks (GPK) que entrou com um pedido de recuperação judicial em abril deste ano. A situação da empresa, dona dos parques Snowland e Acquamotion, atrações turísticas da cidade de Gramado, no Rio Grande do Sul (RS), também impactou o fundo VSLH11 que apresentou a quarta maior queda do IFIX e entregou aos investidores uma remuneração de R$ 0,03 por cota.
No último relatório publicado pela R Capital Asset Management, responsável pelo fundo imobiliário, referente ao mês de julho, a gestora informou que a receita apurada em regime de caixa dos CRIs é explicada pelo não recebimento de juros das operações inadimplentes, entre eles os CRIs do GPK e do Resort do Lago Park, e pela concessão de carência de pagamento de outras operações, como o CRI Circuito de Compras.
“Do patrimônio líquido total do fundo, 7,6% são operações com pagamentos em dia, 15,1% representam operações com pagamentos em prazo de carência, 9,2% estão inadimplentes em processo de execução de garantias e 49,5% estão inadimplentes aguardando renegociação das partes”, informaram os gestores em documento.
Os cotistas dos fundos TORD11 e DEVA11 também se encontram em uma situação semelhante diante da inadimplência de alguns ativos da carteira de investimentos. O TORD11 está desde março sem distribuir rendimentos aos cotistas devido a ausência de resultados, enquanto a gestão do DEVA11 informou que o fundo sofre com a inadimplência dos CRIs do Grupo Gramado Parks, WAM, Hope e Circuito de Compras.
Segundo Carolina Borges, analista de FIIs da EQI Research, o problema dos fundos se arrasta desde o ano passado e, por essa razão, acumula as maiores baixas do mês de setembro e também do ano. “Há muita incerteza em relação às garantias que envolvem esses títulos, à transparência e à governança dos FIIs, além de todo o custo de oportunidade envolvido nos imbróglios jurídicos que podem se arrastar por muito tempo”, afirma Borges.
A lição para o investidor
Enquanto a solução para os fundos ainda não é definida, os problemas com a inadimplência dos ativos que compõem o portfólio dos FIIs trazem algumas lições ao investidor. Uma delas é avaliar a qualidade da carteira de investimentos, assim como as garantias em caso de um default (calote).
Segundo Kaique Fonseca, economista e sócio da A7 Capital, além da inadimplência, os quatro fundos imobiliários têm outra característica em comum: as carteiras estão posicionadas em operações do segmento de multipropriedade, quando o uso do imóvel é dividido entre vários sócios.
“São operações imobiliárias, principalmente do segmento de multipropriedade, loteamento e hotelaria, onde as garantias são menos líquidas e, em momentos de desempenho econômico baixo, os ativos tendem a performar pior dado que são imóveis geralmente de uso turístico”, ressalta Fonseca. As altas remunerações também devem estar no radar dos investidores. Segundo os analistas, a atenção não deve estar apenas voltada para o retorno esperado com o investimento, mas sim o risco que os títulos de dívida oferecem ao investidor.
Por essa razão, o sócio da A7 Capital alerta para os casos de FIIs posicionados em operações que oferecem taxas acima da média do mercado. “Para conseguir arcar com uma dívida que cresce a uma proporção de IPCA+15% ou IPCA+20%, esse tomador está tomando risco e provavelmente com margem apertada”, diz Fonseca. Ou seja, qualquer erro no planejamento financeiro da empresa para o pagamento do CRI, o ativo deve ficar inadimplente.
A outra observação é avaliar a diversificação da carteira. Quanto menor for essa diversificação, maior será o risco que o investidor estará tomando ao comprar o fundo imobiliário. Artur Losnak, analista do TC, cita o exemplo do KNIP11, um dos maiores fundos da indústria de FII. Segundo ele, a carteira do investimento possui mais de 90 CRIs. O título com maior relevância no portfólio representa apenas 5,2% do patrimônio do fundo. “O problema não é a indústria de crédito, foi alta concentração que alguns gestores fizeram em determinados fundos”, afirma Losnak.
O outro ensinamento que fica ao investidor sobre os casos é o histórico das gestoras de recursos por trás dos fundos de investimentos. Segundo Wellington Lourenço, analista da Ágora Investimentos, antes de posicionar nos ativos, vale o exercício de ler os relatórios dos fundos para avaliar o nível de transparência das gestoras com os cotistas.
“A carta do gestor, por exemplo, não é um documento obrigatório. As gestoras divulgam como uma boa prática. Algumas são mais transparentes do que outras. Então, acho um documento importante para avaliar”, pontua Lourenço. Além disso, os documentos informam aos investidores sobre as garantias em casos de inadimplências dos ativos que compõem o portfólio.
O que dizem as corretoras?
Algumas gestoras, responsáveis pelos fundos, têm se esforçado em busca de soluções para os seus portfólios. A Hectare Capital, gestora por traz do fundo HCTR11, por exemplo, comunicou ao mercado na última sexta-feira (6) o pagamento de R$ 0,27 por cota em dividendos em outubro. O valor representa um aumento de 59% da distribuição feita em setembro quando a remuneração aos cotistas chegou a R$ 0,17.
Em nota ao E-Investidor, a gestora informou que a tendência é de uma retomada gradual no valor dos dividendos nos próximos meses. “A gestora acompanha com muita atenção a saúde dos seus ativos, que enfrentaram os mesmos desafios da maioria das empresas brasileiras frente ao cenário de inflação e juros altos do primeiro semestre”, informou a Hectare.
Já a Devant Asset, gestora do fundo DEVA11, comunicou ao mercado em seu último relatório que, desde março deste ano, buscou ter mais informações junto com a Fortesec, securitizadora responsável pelos CRIs inadimplentes, sobre os problemas relacionados aos títulos de dívida do Gramado Parks, Resort do Lago e Búzios. No entanto, as solicitações não foram atendidas após inúmeras tentativas.
Diante da dificuldade, a gestora decidiu entrar na justiça contra a securitizadora responsável pela emissão dos CRIs inadimplentes. “Reiteramos que estamos inteiramente empenhados e trabalhando arduamente na resolução dos assuntos mencionados, a fim de que as pendências sejam solucionadas o mais breve possível”, ressaltou a gestora em documento.
Já a RCap Asset, responsável pelos fundos TORD11 e VSLH11, preferiu não posicionar sobre o assunto.
