Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) são títulos de renda fixa, emitidos por organizações e empresas privadas, com a promessa de remuneração futura ao investidor. Na prática e a grosso modo, como todo título de dívida, trata-se de um empréstimo a juros. Nesse caso, o que lastreia (ou dá base financeira) esses títulos são crédito imobiliários.
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Em bom português: o dinheiro de quem adquiriu um imóvel torna possível a existência de CRI. Aqui vai um exemplo: ao financiar um apartamento de R$ 100 mil em 60 meses, o comprador passa a ter uma dívida com a construtora. Essa dívida é ’embalada’, transformada em ativo financeiro e revendida no mercado, para que outros investidores ‘adiantem’ os R$ 100 mil para a construtora.
Desse modo, a construtora não precisa esperar 60 meses para receber o valor e pode financiar mais atividades no presente. Em troca desse ‘adiantamento’, essa construtora oferece aos investidores uma porcentagem do valor ’emprestado’: os juros. Para viabilizar o negócio, ela deve ir a uma securitizadora (empresa que compra dívidas), responsável pela emissão do título privado — no caso, o CRI.
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O problema é que grande parte do dinheiro dos compradores de imóveis não passa de uma promessa de pagamento, que pode ser realizado (ou não) no futuro. Afinal, a maioria só consegue comprar com prestações a perder de vista — pagar à vista é para poucos. E ninguém está a salvo de imprevistos e contratempos financeiros. Assim, o risco de inadimplência é sempre um fator concreto.
A remuneração dos investidores que adquiriam o CRI da construtora — adivinhe? — também não passam de uma promessa. Tudo o mais constante, se ela receber o que lhe devem, ela cumpre com suas obrigações. No jogo de promessas, daqui e de lá, algumas deixam de ser cumpridas. A depender da quantidade, todo o castelo de cartas vem abaixo e o calote é dado.
Vale destacar ao leitor que a empresa securitizadora não é a devedora, apesar de ser a responsável por disponibilizar os CRI no mercado. Quem deve aos investidores, nesse caso, é a empresa proprietária do empreendimento e do crédito imobiliário (ou seja, do dinheiro devido pelos compradores de imóveis).
Além disso, diferente de outros ativos, como Letras de Crédito Imobiliário e do Agronegócio (LCI e LCA), o CRI não conta com a proteção conferida pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Portanto, é preciso cautela e planejamento. O risco deve ser sempre considerado.
Relembre casos de ‘calotes’
O grupo Golden Laghetto, a prestadora de serviços fiduciários Oliveira Trust, a Forte Securitizadora e a WAM estão no centro de uma disputa envolvendo o não pagamento de R$ 8,8 milhões a 400 titulares de CRI vinculados ao Resort Golden Laghetto, em Gramado, no Rio Grande do Sul. A reportagem completa sobre o caso pode ser lida clicando aqui.
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A Oliveira Trust, que era responsável por representar os interesses dos 400 credores, foi destituída da posição, após assembleia realizada no último dia 27. Apesar da inadimplência de CRI, a holding Golden Laghetto atingiu R$ 609 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV) em 2023.
Outro episódio recente envolve a Vibra Energia (VBBR3), considerada por especialistas como uma companhia sólida. A empresa decidiu parar de pagar os aluguéis da atual sede no Edifício Lubrax, no Rio de Janeiro, em abril.
Esses aluguéis são o lastro de dois CRI, emitidos pela Opea Securitizadora, e de outro CRI, emitido pela Bari Securitizadora. Ambas publicaram a inadimplência por meio de fatos relevantes. Para entender melhor, a reportagem completa pode ser lida na íntegra clicando aqui.
