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Especialistas em imóveis corporativos trazem uma boa notícia para o universo dos fundos imobiliários (FIIs). A vacância de escritórios comerciais e galpões logísticos na cidade de São Paulo deve voltar ao patamar pré-pandemia no ano que vem. A taxa deve cair a 15%, sendo que hoje está na faixa dos 20% segundo pesquisas de duas consultorias do setor imobiliários a JLL e a RealtyCorp.
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O segundo trimestre de 2024 foi marcado por um aumento nas locações na capital paulista, de acordo com os dois levantamentos. Por conta disso, gestores de FIIs de lajes corporativas e galpões calibraram as projeções e, assim, a perspectiva sobre a rentabilidade dos fundos, diretamente ligada à demanda pela ocupação dos imóveis corporativos.
O aumento nas locações, mesmo que em ritmo menos acelerado, chega anos depois do baque nas carteiras imobiliárias provocado pela pandemia da Covid-19. A Mérito Investimentos, gestora especializada em ativos imobiliários, observou que, a taxa de vacância encerrou o primeiro semestre de 2024 em 20,4% na pesquisa feita pela RealtyCorp. Pelo levantamento, a ocupação líquida média no fim do segundo trimestre deste ano estava em 58 mil m².
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“Pela previsão dos estudos que estamos fazendo aqui, está chegando o momento de as lajes comerciais começarem a se recuperar da alta taxa de vacância e do susto nos preços de aluguel. Logo depois da pandemia, em 2021, o mercado sentiu bastante, com empresas devolvendo lajes, tentando reduzir os espaços e com a chegada do home office”, explica Alexandre Despontin, presidente da Mérito.
Despontin acrescenta ainda que, em 2021, havia feito estudo que indicava que em meados de 2025 a taxa de vacância voltaria para os patamares pré-pandemia, mas que neste ano o estudo foi refeito, apresentando um atraso de cerca de três meses na previsão anterior, jogando essa expectativa de alcançar os níveis de antes da Covid-19 para o final de 2025. A taxa mais baixa de vacância histórica foi alcançada entre 2011 e 2012, mas o mercado tem utilizado a taxa pré-pandemia, entre 12% e 13%, como a de retomada do mercado (hoje em 20%).
“Esperamos taxa de 12% no final de 2025. Essa redução se deve principalmente pela menor quantidade de imóveis que estão sendo entregues. Depois da pandemia vimos poucos empreendimentos comerciais sendo construídos aqui na capital, mesmo diante do crescimento econômico, mesmo que pequeno, que estamos tendo. Em 2024 e 2025, devemos ter uma valorização nas cotas dessas lajes”, acredita Despontin.
Na área de galpões logísticos, a Inter Asset destaca que a pesquisa realizada pela JLL mostra que a taxa de vacância nos condomínios logísticos de alto padrão no Brasil está diminuindo e que este movimento é uma ótima notícia para os gestores de fundos que investem em galpões.
Sobre essa tendência, Mauro Lima, diretor de investimentos da Inter Asset, destaca que o segmento tem duas vertentes de crescimento. “Uma é natural, inerente a todos os mercados de tijolos, que é o crescimento econômico e o segundo é o e-commerce“, diz Lima, acrescentando que a demanda por FIIs ligados à logística foi muito grande durante a pandemia por causa do comércio eletrônico.
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Por conta disso, o especialista da Inter lembra que alguns gestores de fundos imobiliários fizeram malabarismos financeiros, comprando galpões logísticos pelo dobro do valor ou até mesmo realizando financiamentos de longo prazo sobre essas aquisições com taxas altas. “Na época, parecia bom negócio, mas a conta está vindo agora. Comprar com esse tipo alavancagem só porque era modismo, não é um bom negócio”, diz Lima.
Pelo lado positivo, Lima afirma que o mercado já está caminhando para a normalidade, com crescimentos mais em linha com a evolução da economia e o avanço natural do e-commerce, e não mais por uma situação pandêmica. “Temos o número mágico da vacância a 15%. Quando atinge esse porcentual está a favor do locatário, então a gente consegue começar a ganhar preço, como está iniciando agora”, esclarece sobre os FIIs.
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