A recente medida sancionada pela Lei 14.973/24, que permite a atualização do valor de imóveis para reduzir o imposto na venda futura, levanta dúvidas sobre sua real vantagem em comparação com outras opções disponíveis para contribuintes Afinal, a mudança visa beneficiar aqueles que planejam vender o bem ao longo prazo. Mas há casos em que essa medida pode não trazer vantagem?
Atualmente, a tributação é cobrada em cima do ganho de capital — isto é, da diferença entre o valor do imóvel quando foi comprado e quando foi vendido. Desta maneira, pessoas físicas pagam de 15% a 22,5% de Imposto de Renda (IR) sobre a valorização do imóvel quando vendem o bem. No caso das empresas, a tributação pode chegar a 34%, sendo 15% de IR (a depender do porte, pode haver um adicional de 10%) e mais 9% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
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Como mostra esta reportagem do Estadão, as novas regras vão permitir o pagamento do imposto sobre os imóveis nos próximos 90 dias com uma alíquota de 4% para pessoas físicas sobre a valorização do bem. Para as empresas, o tributo será de 6% de IR e outros 4% de CSLL.
Quando não será vantajoso atualizar o valor do imóvel por conta da redução do imposto?
Apesar da redução da carga tributária, José Rubens Constant, advogado do JLegal Team, alerta que essa mudança não necessariamente trará vantagens fiscais para todos os proprietários. “Vai depender do custo e da data de aquisição do imóvel, em conjunto com o aproveitamento do benefício do fator de redução de ganho de capital sobre imóveis”, diz.
Isso porque a medida traz vantagens para quem não pretende vender o imóvel em um período inferior a três anos. Após esse tempo, a redução da base de cálculo do IR começa a ser aplicada de forma gradativa, atingindo seu impacto total apenas após 15 anos (veja a tabela abaixo).
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Há situações em que a atualização do valor do imóvel pode não ser o melhor caminho para pagar menos impostos. Propriedades antigas, adquiridas antes de 1988, contam com benefícios que reduzem a tributação sobre a sua valorização. Para esses casos, a legislação em vigor já oferece isenção ou fatores de redução mais expressivos do que a nova regra.
Já no caso das empresas, há benefícios fiscais com outras modalidades de tributação que podem ser mais vantajosas do que a atualização do valor do bem. A exemplo disso, está o lucro presumido que oferece alíquotas menores no imposto sobre imóveis.
