Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) high grade oferecem uma alternativa atrativa para investidores em busca de segurança e estabilidade, mas não estão isentos de riscos. Segundo Carolina Bohnert, especialista em investimentos e sócia da The Hill Capital, esses fundos apresentam vantagens como baixo risco de inadimplência e previsibilidade de retornos, atraindo perfis mais conservadores. No entanto, a liquidez limitada e a sensibilidade às taxas de juros são desafios que os investidores devem considerar antes de incluir esses ativos em suas carteiras.
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Vantagens
- Baixo risco de inadimplência: por investir em ativos de alta qualidade e com boa classificação de crédito, o risco de inadimplência é menor em comparação a outros fundos.
- Estabilidade e previsibilidade de retorno: esses ativos tendem a gerar rendimentos mais estáveis e previsíveis ao longo do tempo, o que atrai investidores mais conservadores.
- Diversificação: incluir ativos de crédito high grade em uma carteira pode ajudar a reduzir o risco global do portfólio, adicionando uma camada de segurança.
- Proteção em cenários adversos: em tempos de instabilidade, a qualidade dos ativos high grade tende a manter o fundo mais resiliente.
Desvantagens
- Liquidez limitada: comparada a fundos que investem em imóveis físicos, a liquidez desses fundos pode ser menor, especialmente se o mercado secundário para CRIs for pouco ativo.
- Crescimento limitado: o potencial de valorização dos fundos de crédito costuma ser mais restrito em relação aos fundos de imóveis físicos, que podem se valorizar ao longo do tempo.
- Sensibilidade às taxas de juros: mudanças nas taxas de juros afetam diretamente a rentabilidade e a avaliação dos ativos de crédito, podendo reduzir os retornos em períodos de alta de juros.
- Menor exposição ao mercado imobiliário: fundos focados apenas em crédito limitam a participação do investidor no potencial de valorização do mercado imobiliário, já que não investem diretamente em imóveis.
- Complexidade: CRIs e outros ativos de crédito são mais complexos, exigindo maior conhecimento do mercado imobiliário e de crédito.
- Taxas de administração: em alguns casos, esses fundos podem cobrar taxas de administração elevadas, o que impacta a rentabilidade líquida para o investidor.
Embora os fundos de crédito high grade sejam reconhecidos pela sua elevada qualidade creditícia, eles não estão imunes a riscos que podem impactar seus desempenhos, segundo o analista financeiro Atilio Garcia, da TRX Investimentos. Ele afirma que um dos principais é o risco de liquidez. Como a maioria desses fundos investe em CRIs, nem sempre são facilmente negociáveis no mercado secundário. Isso pode se tornar um problema em situações que exigem a venda rápida de ativos porque a dificuldade em encontrar compradores pode limitar a liquidez imediata do fundo.
Além disso, Garcia aponta que o cenário macroeconômico também influencia o desempenho desses fundos. Alterações drásticas, como aumentos inesperados nas taxas de juros ou recessões, podem prejudicar os resultados. Outro ponto a ser destacado é o risco de concentração. Embora a diversificação setorial ajude a mitigar riscos, fundos que possuem uma maior exposição a setores específicos, como infraestrutura ou incorporação imobiliária, podem se tornar vulneráveis a crises nesses segmentos.
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Assim, mesmo com uma boa diversificação, diz ele, a dependência excessiva de determinados setores pode afetar a estabilidade dos retornos. “A volatilidade nos preços das cotas dos fundos imobiliários também pode ser significativa, principalmente em momentos de instabilidade econômica. Mesmo que o fluxo de rendimentos dos ativos permaneça estável, as oscilações no valor de mercado das cotas podem impactar a percepção de valor do fundo, afetando sua valorização no curto prazo”, pontua.
A liquidez dos fundos imobiliários de crédito high grade, como o RBHG11, tende a ser menor em relação aos fundos de renda tradicionais ou fundos de papel. Na avaliação de Bohnert, da The Hill Capital, isso ocorre devido a algumas características específicas:
- Composição dos ativos: fundos high grade investem principalmente em CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que possuem um mercado secundário menos ativo do que imóveis físicos, afetando sua liquidez.
- Perfil de investidor: investidores que buscam retorno imediato geralmente preferem fundos de imóveis físicos, enquanto aqueles que priorizam segurança aceitam uma liquidez mais limitada em fundos de crédito.
- Volume de negócios: a liquidez depende do tamanho e da movimentação do fundo. O RBHG11, por exemplo, tem menor volume de negociação em comparação a fundos que investem em imóveis em áreas valorizadas.
- Condições de mercado: fatores como taxas de juros elevadas e percepção de risco podem reduzir a demanda por fundos de crédito, diminuindo ainda mais a liquidez.
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