Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) reúnem recursos de investidores para aplicar em empreendimentos no setor imobiliário. Trata-se de uma estrutura formal de investimento coletivo, onde recursos são reunidos para investir de forma conjunta, explicou o Governo Federal em nota.
Ao investir em um FII, o investidor se torna cotista de um fundo que adquire, desenvolve ou explora imóveis, seja para aluguel, venda ou outros tipos de operação. Os investidores recebem rendimentos periódicos, geralmente mensais, que provêm da locação de imóveis ou da venda de propriedades, dependendo da estratégia do fundo.
Recentemente, como explica esta reportagem do E-Investidor, a queda no IFIX (Índice de Fundos de Investimento Imobiliário) tem afetado diretamente os FIIs, índice responsável por medir o desempenho dos fundos imobiliários listados na Bolsa de Valores (B3).
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Quando o IFIX cai, isso indica que, em média, os preços das cotas dos FIIs estão diminuindo, o que pode afetar negativamente os investidores desses fundos.
Bruna Sene, analista de renda variável da Rico, explica que “em novembro tivemos a queda de 1,8% do IFIX, que deriva de um cenário macroecnômico desafiador para os FIIs, já que tivemos uma alta na taxa básica de juros, a Selic. Por exemplo, com alguns investimentos de renda fixa mais atrativos, alguns investidores podem escolher retirar os investimentos em FIIs e buscar algo mais estável”.
Quais os principais riscos e vantagens?
A primeira questão envolve a cota dos fundos, que são negociadas na bolsa, podem variar o preço, já que é um investimento em renda variável. “Dessa forma, um dos principais riscos é o de mercado, de variação do valor da cota que depende do cenário econômico como um todo. A alta de juros, por exemplo, acaba impactando o setor imobiliário como um todo e, consequentemente, os FIIs. Outra questão é o risco de vacância, já que os imóveis que compõem o fundo podem ficar desocupados e isso resulta em uma perda de receita de aluguel e, consequentemente, é possível reduzir os dividendos recebidos pelos cotistas”, explicou a analista de renda variável.
Bruna acrescenta que “nesse momento, temos a preferência de investir em fundos de ‘papel’. Nada mais são do que fundos de recebíveis, que investem predominantemente em ativos de renda fixa e, em momentos de alta de juros e até de inflação pressionada, a distribuição de dividendos desses fundos pode ser impactada positivamente. Evitamos fundos de ‘tijolo’, como shoppings, por serem mais suscetíveis a variações econômicas. E ainda vale destacar os fundos com a alta qualidade de crédito, especialmente os que têm mais exposição ao CDI [Certificado de Depósito Interbancário] e são beneficiados em curto prazo pela alta de juros”.
“O momento atual é desafiador, já que estamos no terceiro mês consecutivo de queda do IFIX, mas ainda é possível encontrar oportunidades com escolhas estratégicas dos ativos que compõem a carteira do investidor”, concluiu Bruna Sene.
Como funcionam os FIIs?
Os FIIs podem investir em imóveis físicos (como shoppings, lajes comerciais, galpões logísticos, hospitais, hotéis, entre outros) ou em títulos imobiliários (como Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs e Letras de Crédito Imobiliário – LCIs). O fundo adquire esses ativos e, posteriormente, gera rendimentos a partir da exploração desses imóveis.
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De acordo com a Lei 9.779/99, os fundos imobiliários são obrigados por lei a distribuir pelo menos 95% do lucro obtido com os aluguéis ou vendas de imóveis para os cotistas, o que torna os FIIs uma boa opção para quem busca uma renda passiva. Caso queria de aprofundar nos tipos variados de FIIs, confira esta reportagem do E-Investidor.
Reflexo no valor das cotas
O IFIX é composto por uma cesta de fundos imobiliários, e sua variação reflete o desempenho das cotas desses fundos. Quando o IFIX cai, é um indicativo de que, em geral, as cotas dos FIIs que o compõem estão sendo desvalorizadas. Isso ocorre porque as cotas de FIIs são negociadas na B3, e a queda no IFIX sugere que os investidores estão pagando menos por elas, impactando os resultados dos investidores que já detêm esses ativos.
Além disso, se o IFIX está em queda, pode ser um sinal de que os investidores estão menos confiantes nas perspectivas do setor imobiliário, afetadas por fatores como o aumento da taxa de juros, vacância de imóveis, ou redução na demanda por aluguéis.
Impacto nos rendimentos dos FIIs
Se o mercado imobiliário está em baixa ou se os imóveis não estão gerando a mesma receita devido à vacância ou queda na demanda, os fundos podem enfrentar dificuldades em manter ou aumentar seus rendimentos. Isso leva à redução do pagamento de dividendos, o que afeta o retorno dos investidores e pode causar uma queda no preço das cotas, refletindo diretamente no IFIX.
Correlação com a taxa de juros
Outro fator importante que afeta a relação entre o IFIX e os Fundos de Investimento Imobiliário é a taxa de juros, a Selic. Quando as taxas de juros sobem, como ocorreu na última reunião do Copom, os rendimentos dos FIIs (geralmente pagos por meio de aluguéis) podem se tornar menos atraentes em relação a investimentos de renda fixa, como CDBs ou Tesouro Direto, que passam a oferecer um retorno mais competitivo.
