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- Segundo o último boletim Focus, o mercado acredita que a taxa básica de juros pode encerrar 2025 no patamar de 15% ao ano
- A estimativa pressiona a performance das cotas dos fundos imobiliários com o investidores em busca de investimentos de menor risco, à medida que as projeções forem se concretizando
- Em 2024, o IFIX - índice que reúne os principais FIIs da bolsa - encerrou com uma queda anual de 5,89%. As perdas continuem nos primeiros dias de 2025
O ano de 2025 para os fundos imobiliários (FIIs) não reserva um ambiente econômico favorável. As projeções dos principais bancos e corretoras de investimentos têm como certa a continuidade da alta da Selic nos próximos meses. Segundo o último boletim Focus, divulgado na segunda-feira (6), a expectativa é de que o Comitê de Política Monetária (Copom), do Banco Central (BC), suba a taxa básica de juros para o patamar de 15% até dezembro. Isso representa uma alta de 2,75 pontos percentuais em comparação à faixa atual.
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A estimativa pressiona a performance das cotas dos fundos imobiliários em meio a busca dos investidores por ativos de menor risco, enquanto as projeções pessimistas – que incluem, além dos juros em alta, inflação e câmbios elevados – vão se concretizando. Em 2024, o IFIX, índice que reúne os principais FIIs da Bolsa, encerrou com uma queda anual de 5,89%. As perdas prosseguiram nos primeiros dias de 2025. Até o pregão desta quinta-feira (9), o índice apresentou uma depreciação de 1,54%.
Na outra ponta, os prêmios dos títulos públicos renovaram as suas máximas históricas e conseguiram permanecer em patamares elevados. No pregão de quinta-feira (9), os títulos do Tesouro prefixado com vencimento para 2027 e 2031 encerraram o dia com uma rentabilidade anual acima de 15%. Já os papéis indexados ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) com vencimento para 2029 pagam, além do reajuste da inflação, um prêmio livre de risco de 7,72%.
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Contudo, as oportunidades dos investimentos de renda fixa não ofuscam as vantagens da classe de ativos. Marcelo Fayh, analista de fundos imobiliários, avalia que o momento de depreciação da indústria abriu inúmeras oportunidades para investir em fundos imobiliários com bons portfólios a um preço abaixo do seu valor ideal. “Não sei quando as cotas vão subir, mas há FIIs pagando 15% de dividend yield livre de Imposto de Renda (IR). O investidor está sendo muito bem remunerado”, frisa o especialista.
Além disso, as projeções pessimistas para o mercado já estão precificadas na Bolsa de Valores. Enquanto o IFIX enfrentou os meses de outubro e novembro bastante difíceis com a deterioração do cenário doméstico, o último mês de 2024 trouxe uma boa recuperação para os fundos. Do dia 19 de dezembro até o último dia 30, o índice subiu cerca de 8%. A alta na reta final do ano minimizou as perdas do IFIX, que encerrou dezembro com uma desvalorização de 0,69% no acumulado mensal.
Para Marcos Baroni, head de Fundos Imobiliários da Suno Research, esse movimento mostra que o mercado pode permanecer lateralizado nos próximos meses, caso não haja mais notícias negativas para o cenário doméstico. “O cenário base é de neutralidade para os fundos imobiliários, mas com um carrego positivo em torno de 12% ano líquido de Imposto de Renda”, reforça Baroni.
O especialista diz ainda que a indústria de fundos imobiliários têm mais experiência para enfrentar períodos desafiadores, como o atual. Ao longo dos últimos 10 anos, os fundos imobiliários passaram a apresentar portfólios mais diversificados e uma estrutura de capital mais sólida.
Onde investir em fundos imobiliários
Além disso, uma boa carteira de fundos imobiliários pode complementar os ganhos atribuídos a ativos de renda fixa e de ações. Isso não significa que a decisão de novos aportes deve se basear apenas no dividend yield dos FIIs em 2025. É preciso uma análise mais criteriosa para compreender os riscos relacionados à estratégia de investimento daquele produto e se está compatível com os seus objetivos financeiros.
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“Os fundos imobiliários com bons devedores e imóveis bem localizados oferecem uma oportunidade ímpar para conseguir boas taxas de carrego e dividend yield”, destaca a Genial Investimentos em relatório, divulgado no dia 2 de janeiro. Com base nessa premissa, a corretora manteve a sua carteira recomendada mais exposta aos FIIs de papel (ou recebíveis) que investem em títulos de dívida imobiliários para janeiro. Do total de oito fundos imobiliários com recomendação de compra, cinco são do segmento de recebíveis com um peso 67,5% do portfólio.
Veja as carteiras recomendadas de FIIs de Genial, Ágora e Itaú BBA
Carteira recomendada da Genial Investimentos
| FII | DY anualizado | Peso |
| RBRR11 | 11,60% | 20% |
| KNSC11 | 12,23% | 15% |
| PLCR11 | 14,19% | 12,5% |
| SPXS11 | 13,81% | 12,5% |
| HGRE11 | 9,03% | 10% |
| KNCR11 | 11,65% | 10% |
| KNUQ11 | 12,67% | 10% |
| VINO11 | 12,02% | 10% |
A preferência se deve ao potencial de valorização das cotas em um cenário de recuperação. “Devido ao dividend yield naturalmente maior que os de fundos de tijolo, o fluxo de compra nessa classe de FIIs tende a ser mais forte, impulsionando ainda mais a valorização de suas cotas”, informou a Genial. Já a Ágora Investimentos decidiu expor cerca de 45% em fundos de papel, enquanto o restante ficou dividido em fundos de tijolo – aqueles que investem em imóveis físicos – de diversos setores econômicos.
Carteira recomendada da Ágora Investimentos
| FII | DY anualizado | Peso |
| VCJR11 | 14,80% | 15% |
| KNHF11 | 13,30% | 15% |
| KNRI11 | 8,90% | 5,00% |
| TVRI11 | 13,90% | 10,00% |
| HGBS11 | 11,00% | 10% |
| RBRR11 | 12,20% | 15% |
| LVBI11 | 11,00% | 15% |
| XPML11 | 11,30% | 10% |
| PVB11 | 9,70% | 5% |
O Itaú BBA também seguiu a mesma linha de investimento. Ao montar a sua carteira recomendada para janeiro, o banco decidiu recomendou manter 40% dos recursos em fundos de papel, enquanto o restante deve ser distribuído em fundos imobiliários de tijolo, com maior exposição ao segmento de galpões logísticos. Confira!
Carteira recomendada do Itaú BBA
| FII | Peso | DY anualizado |
| HGRU11 | 8% | — |
| HSML11 | 7,50% | 13,30% |
| XPML11 | 7,50% | 11,30% |
| BRCO11 | 7,50% | 10,30% |
| LVBI11 | 7,50% | 10,30% |
| KNRI11 | 7,50% | 8,80% |
| PVBI11 | 8,50% | 8,70% |
| RBRP11 | 6,50% | 13% |
| KNIP11 | 10% | 13,40% |
| HGCR11 | 10% | — |
| KNHY11 | 10% | 13,10% |
| KNCR11 | 10% | — |
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