Gestores de fundos imobiliários de multiestratégia ainda estão cautelosos na hora de usufruir de todas as possibilidades de investimento. (Foto: Adobe Stock)
Em tempos de Selic elevada, a diversificação é quase que imprescindível para quem busca retornos acima da média. E por conta dessa necessidade que fundos imobiliários de multiestratégia têm conquistado espaço na carteira dos investidores. A relevância se deve à liberdade de escolha que os gestores têm para montar o portfólio. Com um mandato mais flexível, podem alocar capital tanto em cotas de outros FIIs e em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) quanto em ações e em operações estruturadas. O objetivo está em capturar todas as oportunidades do mercado imobiliário e condensá-las em um único produto.
A proposta conquistou os investidores. Dados da Economatica levantados a pedido do E-Investidor mostram que o número de cotistas quase dobrou em um período de dois anos. Em dezembro de 2022, os fundos do segmento possuíam 119,5 mil investidores. Já no mesmo período do ano passado, esse número subiu para 234,1 mil. O crescimento persistiu mesmo com os desafios da indústria de FIIs para driblar os efeitos do ciclo de alta da Selic e do risco fiscal do País. Vale lembrar que, em 2024, o IFIX– índice que reúne os FIIs mais negociados na bolsa – caiu 5,89%.
Carol Borges, head e analista de FIIs da EQI Research, associa o crescimento a uma necessidade natural do investidor por produtos mais flexíveis e com potencial de retorno elevado, sobretudo em um cenário de ciclo de aperto monetário, como o atual. Essa necessidade, como consequência, exigiu dos gestores a criação de mandatos mais flexíveis para enfrentar períodos de estresse nos mercados sem perder o interesse dos cotistas.
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“Vimos um movimento claro de transformação dos fundos de fundos (FOFs, que investem em cotas de outros fundos) tradicionais. Muitos passaram a buscar em assembleia a ampliação do mandato, para incluir crédito, ações do setor imobiliário e até imóveis diretamente em vez de ficarem restritos à compra de cotas de outros FIIs”, diz Borges.
Uma segunda explicação para o aumento do interesse pelo segmento vem da busca dos cotistas por uma gestão mais ativa. Antes do avanço dos fundos de multiestratégia, os investidores focados no mercado imobiliário tinham a missão de gerenciar desde uma carteira de FIIs de vários segmentos a ações do setor imobiliário. Agora, com os novos veículos, a decisão sobre onde investir e o nível de exposição ficará a cargo do gestor.
FIIs de multiestratégia são os novos multimercados?
A proposta dos FIIs de multiestratégia é semelhante a dos fundos multimercados, nos quais os gestores também têm a liberdade de investir em várias classes de ativos a depender do cenário macroeconômico. O problema é que, nos últimos anos, esses veículos sofreram uma verdadeira sangria com a dificuldade de entregar retornos acima do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), referência de rentabilidade mínima exigida pelos investidores para qualquer investimento.
A crise traz dúvidas se os FIIs multiestratégia podem ter o mesmo destino. Para Borges, há particularidades que precisam ser levadas em consideração. A primeira delas se deve à restrição no universo imobiliário, que os multimercados não possuem. O outro ponto diz respeito ao uso de capital de terceiros. “A alavancagem nos fundos multiestratégia é, na prática, bastante limitada por regulamento, o que diferencia seu perfil de risco em relação aos multimercados”, acrescenta Borges.
Já Otmar Schneider, analista da Nord Investimentos, cita que os gestores por trás dos portfólios de multiestratégia têm dado prioridade a ativos mais líquidos e com capacidade de distribuir dividendos mensais, como os CRIs que se beneficiam do ciclo de alta de juros e dos períodos de inflação alta.”Como são ativos mais voláteis e não entregam o dividendo que os cotistas esperam de um fundo imobiliário, a participação de ações em fundos multiestratégia tem sido pequena”, ressalta Schneider.
Quais são os riscos dos fundos de multiestratégia?
Ainda é cedo para dizer se a liberdade na alocação de recursos pode ser classificada como uma estratégia de sucesso e vantajosa para os investidores. Leonardo Veríssimo, analista de FIIs da Eleven Financial, observa que, no momento, os gestores estão cautelosos na hora de usufruir de todas as possibilidades de investimento ao concentrar o capital em CRIs, que se beneficiam com o ciclo de alta de juros.
“No fim do dia, são FIIs de CRI negociados com desconto. Então, fica a dúvida sobre a capacidade dos gestores em entregar ganho de capital e realizar mudanças no portfólio quando o ciclo econômico mudar”, diz o especialista.
Além disso, as taxa de gestação e de administração para os fundos imobiliários de multiestratégia costumam ser mais elevadas do que as dos outros FIIs, comprometendo o retorno final do cotista. “O que precisamos ver é o histórico dos resultados dos fundos multiestratégia e compará-los com outros segmentos, sobretudo com os FOFs, para entender se trata-se de uma inovação positiva ou não”, argumenta Schneider, da Nord.
