O ministro da Fazenda, Fernando Haddad, anunciou neste domingo (8) a proposta de tributar em 5% os títulos de renda fixa que hoje são isentos do Imposto de Renda (IR). Entre os produtos afetados, estariam as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), que representam uma fonte de recursos importante para o setor de imóveis. Segundo entidades da área, a medida pode encarecer o crédito e dificultar ainda mais o acesso à casa própria.
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Em nota, a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) afirma que a LCI não deve ser analisada unicamente sob a ótica do investimento financeiro. De acordo com a entidade, alterações que aumentem o custo desses títulos, como o eventual fim da isenção de IR, resultam na elevação do preço das moradias.
A ABECIP destaca que as LCIs têm desempenhado um papel cada vez mais relevante na sustentação do mercado de crédito imobiliário, especialmente em um cenário em que a caderneta de poupança – tradicional fonte de recurso do setor – vem apresentando retração nos volumes disponíveis. Os dados mais recentes divulgados pelo Banco Central mostram que, no acumulado de 2025, a poupança tem saque líquido de R$ 51,773 bilhões.
“O fortalecimento do mercado imobiliário passa necessariamente por uma estrutura de funding (processo de captação de recursos financeiros) estável, previsível e com condições atrativas, e a LCI tem cumprido com eficácia esse papel”, diz a ABECIP. “Assim, qualquer mudança em sua estrutura de incentivos precisa considerar cuidadosamente seus impactos sobre o financiamento imobiliário e, por consequência, sobre a dinâmica de um setor que é chave para o desenvolvimento econômico e social do País e para o bem-estar das famílias”, acrescenta.
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Quem se manifesta de forma similar é a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), que diz sentir “grande preocupação” com a possível taxação das LCIs. “A medida representa um retrocesso para o setor imobiliário e tende a elevar ainda mais o custo do crédito em um momento em que as taxas de financiamento já se encontram em patamar elevado, impactadas pelo atual nível da taxa Selic”, afirma.
Vale lembrar que, em maio, o Comitê de Política Monetária (Copom) elevou a Selic em 0,5 ponto percentual para o patamar de 14,75% ao ano, o maior nível desde agosto de 2006. Segundo o último Boletim Focus, a expectativa é que taxa básica de juros brasileira termine 2025 nesse mesmo patamar.
Conforme os cálculos da ABRAINC, a tributação proposta pelo governo às LCIs corresponde a um acréscimo de 0,7% no custo do crédito imobiliário vinculado ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). “Nos últimos quatro anos, o custo do financiamento habitacional via SBPE já teve um aumento de 5 pontos percentuais, o que resultou em um acréscimo de aproximadamente 45% no valor das parcelas. A nova medida, portanto, representa um obstáculo adicional para as famílias que desejam adquirir a casa própria, além de comprometer o crescimento econômico e a geração de renda no País”, destaca.
João Marcos Vicente de Souza, líder de operações na Blue3, explica que, caso o fim da isenção seja aprovado, as instituições emissoras de LCIs devem começar a oferecer uma taxa maior nesses produtos para continuar atraindo investidores. Ou seja, com a tributação, será necessário compensar essa perda na rentabilidade.
“Por outro lado, como essas aplicações servem como fonte de recursos para o crédito imobiliário, esse aumento na remuneração também acaba elevando o custo do financiamento na outra ponta. Dessa forma, para que o investidor tenha uma taxa maior de retorno, quem busca crédito para financiar um imóvel poderá acabar pagando mais”, explica Souza.
Para o especialista, a medida representa um “balde de água fria” em relação às outras decisões recentes que vinham buscando aumentar o incentivo às LCIs. Em maio, o Banco Central aprovou a edição da Resolução BCB nº 471, que permite a emissão desses títulos pelas Sociedades de Crédito, Financiamento e Investimento (SCFIs), popularmente conhecidas como financeiras. A medida deve começar a valer a partir de 1º de julho, ampliando a diversidade de emissores de LCI, o que pode trazer mais opções para quem busca esse tipo de investimento.
No último mês, o Conselho Monetário Nacional (CMN) também reduziu, de 9 para 6 meses, o prazo mínimo de vencimento das Letras de Crédito do Agronegócio (LCAs) e das LCIs emitidas sem a previsão de atualização por índice de preços – outra decisão que buscava garantir a captação de recursos de forma sustentável para o segmento imobiliário.
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“O fim da isenção funciona como um balde de água fria diante das medidas que vinham sendo adotadas para estimular o funding imobiliário. Na prática, ela neutraliza boa parte dos incentivos voltados ao fortalecimento das LCIs, o que pode acabar secando a disponibilidade de crédito imobiliário no mercado”, alerta Souza.
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