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A reforma tributária prevê a criação de um novo imposto sobre o consumo, representado pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que deve mexer com proprietários de imóveis. Também será instituído o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) – apelidado de “CPF do imóvel” –, uma espécie de inventário que reunirá informações de imóveis a partir de dados fornecidos por municípios e cartórios.
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Nesta matéria, a colunista do Estadão Maria Carolina Gontijo, a Duquesa de Tax, tira as principais dúvidas sobre o tema. Ela esclarece que vender um imóvel não transforma a pessoa automaticamente em contribuinte do novo imposto. “A venda isolada não te dá esse crachá. Agora se você tem um perfil giratório, compra um imóvel, vende dois e reforma outro, a conversa muda. Quem age como atividade econômica é tratado como atividade econômica”, explica.
De forma geral, locações de até três imóveis, em valor inferior a R$ 240 mil anuais (R$ 20 mil mensais), não terão tributação para as pessoas físicas – somente as operações com mais de três imóveis e em valor acima do limite estarão sujeitas ao novo imposto. Quem realizar mais de três vendas de imóveis em um ano também passará a ser contribuinte do IBS e CBS no ano seguinte.
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Já quanto ao impacto do novo imposto sobre os preços dos imóveis, ainda não há consenso. A Duquesa de Tax relembra que a reforma prevê alíquotas menores para o setor e alguns amortecedores sociais, como abatimento de R$ 600 mensais em locações residenciais e o desconto de R$ 100 mil na venda de imóveis novos.
“O medo é de que a combinação de juros altos, pouca concorrência real e cronogramas financeiros apertados vire desculpa perfeita para reprecificação preventiva. O setor sabe trabalhar expectativa”, afirma. “Não tem carimbo de encarecimento, mas há vetores reais que costumam empurrar o preço para cima”, acrescenta.
Gontijo destaca que a medida pode ser usada como uma “cortina” pelo setor imobiliário para subir preços e recompor margem, embora esse não seja o objetivo da reforma tributária.
Segundo a colunista, outros fatores podem acabar inflando a discussão sobre preços no mercado: crédito que demora a virar dinheiro, falhas na calibragem dos abatimentos de impostos e valores de referência superestimados em alguns bairros.
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Outro fator é a fase de transição. O novo sistema de cobrança de impostos da reforma tributária começará a valer entre 2027 e 2029, com um teste previsto para 2026. “O ano de 2027 não será um ‘botão mágico’, mas sim uma obra em andamento, marcada por ruídos que geram prêmio de risco e se traduzem em preço”, afirma.
O CIB é um número de identificação que vai centralizar informações cadastrais de imóveis rurais e urbanos, tanto públicos quanto privados. O objetivo é gerar um código identificador válido em todo o território nacional para cada imóvel, o que deve facilitar o acesso a dados atualizados sobre esses espaços.
“Quem é dono do quê? Onde fica? Quanto vale? Aquilo que hoje está espalhado em cartórios, prefeituras, Receita, agora estará num cadastro”, explica a Duquesa de Tax.
De acordo com a Receita Federal, o CIB deve gerar segurança jurídica para os proprietários, compradores e vendedores de imóveis. A instrução normativa sobre o “CPF dos imóveis” foi publicada no Diário Oficial do dia 15 de agosto
Segundo Gontijo, a medida deve aumentar a fiscalização do governo em relação aos contribuintes. “A administração pública vai controlar cada vez mais tudo o que nós fazemos. É assim que funciona.”
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