O setor imobiliário brasileiro deve registrar maior movimentação nos próximos trimestres nos segmentos residencial, logístico e para o público de baixa renda, projetam especialistas ouvidos pelo E-Investidor.
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O setor imobiliário brasileiro deve registrar maior movimentação nos próximos trimestres nos segmentos residencial, logístico e para o público de baixa renda, projetam especialistas ouvidos pelo E-Investidor.
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A demanda por imóveis residenciais deve seguir aquecida sobretudo por estar apoiada às medidas recentes do governo, como o novo programa de crédito para reformas, uma antiga reivindicação do setor. O programa terá orçamento previsto de cerca de R$ 40 bilhões e será operado pela Caixa Econômica Federal, com recursos do Fundo Social do Pré-Sal e de Letras de Crédito Imobiliário (LCI) emitidas pelo próprio banco.
Segundo interlocutores ouvidos pelo Estadão/Broadcast, os valores mínimos e máximos de empréstimo poderão variar de R$ 5 mil a R$ 100 mil, conforme a análise de crédito dos tomadores. A taxa de juros será de 1,17% ao mês para famílias com renda de até R$ 3,2 mil, equivalente a dois salários mínimos, e de 1,95% ao mês para quem ganha acima desse valor.
“Não estamos falando apenas de estética, estamos falando de dignidade e de valorização. O Brasil sofre com um déficit habitacional de qualidade, um exército de moradias insalubres que precisam urgentemente de mudança. Esse programa ataca diretamente essa ferida, transformando casas em lares e, de quebra, aquecendo toda a cadeia da construção civil. É uma política pública com efeito dominó positivo”, diz Marcelo Prata, fundador da startup Resale, que criou uma outlet de imóveis.
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No entanto, para José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Creci-SP), o setor logístico brasileiro deve liderar o crescimento do mercado imobiliário nos próximos trimestres. Isso porque, segundo ele, galpões logísticos têm se multiplicado por todo o País e oferecem retorno de renda elevado para as empresas que investem nesse tipo de imóvel. “Apesar de o setor residencial continuar em expansão, a concorrência intensa pressiona preço e margem de lucro. Em termos de rendimento, a logística é o principal foco dos investidores”, observa.
O otimismo vem principalmente na esteira do forte crescimento do e-commerce no Brasil. Segundo dados do Ministério do Desenvolvimento, Indústria, Comércio e Serviços (MDIC), em 2024, as vendas online movimentaram R$ 225 bilhões, um aumento de 14,6% sobre o ano anterior. Em entrevista ao E-Investidor em agosto, Richard Cathcart, diretor de Relações com Investidores do Mercado Livre, enfatizou que a penetração do e-commerce no País é de apenas 15%, enquanto em outros mercados em desenvolvimento o percentual ultrapassa os 40%.
O setor comercial, entretanto, ainda sente os efeitos da pandemia de Covid-19. Conforme Viana Neto, o jeito como as pessoas consomem mudou, e nem todas as cidades conseguiram se adaptar. Shopping centers urbanos e outlets próximos às grandes cidades avançam, mas os altos preços dos imóveis nem sempre permitem fortes ganhos. Nesse cenário, a logística brilha ainda mais. Galpões bem localizados, contratos de longo prazo e infraestrutura moderna tornam o investimento previsível e atraente.
Segundo o Creci, o Sul e o Sudeste devem concentrar os maiores aportes nos próximos trimestres, onde o retorno financeiro é mais alto, mas cidades em outras regiões, como o Nordeste, também devem oferecer oportunidades.
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A projeção do sucesso em ambos os setores não é por acaso. Para manter rentabilidade, segundo Leonardo Andreoli, analista da Hike Capital, construtoras residenciais têm buscado terrenos mais baratos, investido na industrialização das obras e focado em imóveis com valores compatíveis com o Minha Casa Minha Vida, garantindo velocidade de vendas e repasses ágeis para o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
No segmento de galpões logísticos, Andreoli explica que predominam contratos built-to-suit, que são imóveis construídos sob medida para um inquilino específico, de longo prazo, parques de padrão elevado e operações de sale-leaseback, quando o proprietário vende o imóvel e o aluga de volta, liberando capital para o negócio.
O mercado residencial também deve sentir os efeitos da expansão do programa Minha Casa Minha Vida, com acesso mais fácil a financiamentos e recursos adicionais do FGTS, o que tem permitido a manutenção de lançamentos mesmo diante da taxa básica de juros, a Selic, em 15% ao ano, alta para quem pretende financiar imóveis.
No segundo trimestre deste ano, os lançamentos cresceram 11,7%, alcançando 17.911 unidades, enquanto o Valor Geral de Vendas (VGV) chegou a R$ 5,1 bilhões, frente aos R$ 4,2 bilhões registrados no mesmo período de 2024, conforme dados da Brain Inteligência Estratégica.
As vendas mostraram ritmo ainda mais forte, com 19.354 unidades comercializadas entre abril e junho, alta de 74% em relação ao ano anterior. Em São Paulo, o programa passou a responder por quase 60% dos lançamentos e mais da metade das vendas, segundo levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).
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Ao todo, a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) projeta que os financiamentos imobiliários com recursos da poupança devem fechar este ano com R$ 150 bilhões, uma queda de 20% em relação aos R$ 187 bilhões de 2024. Já os financiamentos com recursos do FGTS devem atingir R$ 152 bilhões, segundo o orçamento divulgado pelo conselho curador do FGTS, registrando crescimento de 20% sobre o ano anterior.
Somadas, essas duas linhas de crédito devem totalizar R$ 302 bilhões em 2025. Apesar de o valor ser inferior ao registrado em 2024, a Abecip diz que esse montante continua entre os maiores volumes financiados no País.
O segmento de baixa renda da construção civil deve seguir bem mesmo com juros altos, afirma Ygor Altero, head do setor imobiliário da XP Investimentos. O sucesso para esse público, diz ele, se deve ao FGTS, que oferece financiamentos com juros de 4% a 5% acima da Taxa Referencial (TR). A TR é um índice usado para atualizar contratos e definir a base de cálculo dos juros, tornando o crédito mais acessível. Já a média e alta renda enfrentam taxas muito mais altas, entre 12% e 13% acima da TR, o que deixa a baixa renda mais competitiva para o comprador final.
“Construtoras têm concentrado investimentos na baixa renda, que combina volume de demanda com crédito acessível, e no alto padrão, que atende compradores dispostos a pagar mais por imóveis exclusivos”, diz.
O segmento de média renda, por outro lado, sofre com custos de financiamento mais altos e recursos limitados, o que reduz a competitividade e a capacidade de crescimento, de acordo com Altero. Já os imóveis de alto padrão mantêm procura constante, principalmente em projetos exclusivos que atendem à busca por conforto e diferenciação, reforçada pelo aumento do tempo que as pessoas passam em casa após a pandemia de Covid-19.
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