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Quem opta por alugar um imóvel conta com a segurança de um ativo físico e a possibilidade de valorização no longo prazo, mas isso depende do tipo de imóvel (se é residencial ou comercial) e da localização. No entanto, há custos que podem reduzir a rentabilidade, como impostos, taxas de condomínio, pagamento a corretores e plataformas de anúncios, reformas e vacância, ou seja, período em que o imóvel fica sem inquilino.
Segundo analistas consultados pelo E-Investidor, a rentabilidade líquida de um aluguel residencial, atualmente, gira em torno de 0,4% a 0,6% ao mês, o que equivale a cerca de 5% a 7% ao ano, sem contar a valorização do imóvel.
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Por outro lado, os fundos imobiliários permitem investir em grandes empreendimentos, como shoppings, galpões logísticos e lajes corporativas, sem precisar comprar o imóvel diretamente. Os investidores recebem dividendos mensais proporcionais à sua cota e ainda podem negociar os papéis na Bolsa.
A rentabilidade média dos FIIs tem variado entre 6% e 18% ao ano, dependendo do fundo, do setor e da gestão. Além disso, os FIIs geralmente oferecem liquidez, ou seja, é mais fácil vender suas cotas do que um apartamento inteiro.
Especialistas alertam que a escolha ideal depende do perfil de risco e do objetivo financeiro. Quem busca segurança e controle total do patrimônio pode preferir o imóvel próprio. Já quem quer diversificação, renda passiva e facilidade de negociação, os FIIs podem ser mais atrativos.
Alexandre Despontin, CEO da Mérito, alerta que antes de investir em um imóvel é preciso observar a localização, o perfil do inquilino e a versatilidade do imóvel, ou seja, se ele pode atender diferentes tipos de locatários. Esses fatores, explica, determinam tanto a segurança da renda quanto a rapidez para encontrar um novo inquilino caso o imóvel fique vazio.
Já os fundos imobiliários oferecem diversificação, com vários imóveis na carteira, reduzindo o risco de concentração. As cotas negociadas na B3 também garantem maior liquidez em caso de necessidade. O lado negativo é que, por serem ativos de renda variável, os preços podem oscilar consideravelmente ao longo do tempo.
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“Um imóvel de R$ 1 milhão, por exemplo, pode demorar meses para ser vendido e ainda há o risco de ter que abaixar o preço de venda para conseguir gerar a liquidez desejada. Considerando um fundo imobiliário listado na Bolsa e que tenha uma liquidez média diária razoável, acima de 400 mil por dia, por exemplo, seria possível vender esse valor de R$ 1 milhão em um mês ou menos, sem ter que abaixar o preço de venda”, calcula Despontin.
Em relação ao perfil do investidor, os fundos imobiliários podem se adequar a diferentes estratégias e níveis de risco. O ponto principal, segundo Caio Araújo, analista da Empiricus Research, está na proporção da carteira destinada a esse tipo de ativo, que deve variar conforme os objetivos e a tolerância ao risco de cada investidor.
“Perfis mais conservadores devem limitar a alocação em FIIs a cerca de 3% a 5%, enquanto investidores com foco em geração de renda podem chegar a dois dígitos, desde que façam uma boa análise de perfil antes de decidir”, orienta.
Para que os FIIs não se tornem dor de cabeça, Julian Rillo, sócio na área de negócios imobiliários da TozziniFreire Advogados, diz que é importante avaliar as características de cada fundo imobiliário, já que a maioria se concentra em setores específicos e a rentabilidade tende a variar conforme o segmento.
“Sob o ponto de vista jurídico, os FIIs oferecem uma estrutura mais regulada, com exigências da CVM, auditorias e regras de governança que, em tese, reduzem os riscos jurídicos operacionais em comparação à gestão direta de um imóvel, que demanda maior envolvimento do investidor com contratos de locação, inadimplência e manutenção”, pontua.
Especialistas explicam que quando a taxa Selic está elevada, como atualmente, que está em 15% ao ano, comprar um imóvel tende a ser mais caro. Isso ocorre porque os juros dos financiamentos acompanham o movimento da taxa básica de juros, encarecendo o crédito e aumentando o valor total pago ao longo dos anos. Para quem financia, cada ponto percentual a mais na taxa básica representa parcelas mais altas e menor poder de compra.
No caso dos FIIs, o efeito é inverso. Como a cotação desses fundos costuma se mover de forma oposta às taxas de juros, períodos de Selic alta geralmente fazem os preços das cotas caírem, o que pode abrir oportunidades de compra a valores mais atrativos.
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Outro ponto é que, com a Selic elevada, os investimentos em renda fixa passam a oferecer retornos mais competitivos, o que leva parte dos investidores a migrar para esses ativos, pressionando ainda mais os preços dos FIIs. Por outro lado, essa queda nas cotações faz com que o dividend yield, o indicador que mede o retorno em dividendos em relação ao preço da cota, aumente, tornando os fundos potencialmente mais interessantes para quem busca renda passiva no longo prazo.
“Em termos de timing, os FIIs podem ser mais atrativos no curto prazo, principalmente para quem busca liquidez e diversificação, enquanto a compra de imóveis pode fazer mais sentido em um cenário de valorização projetada e visão de longo prazo, desde que a operação seja juridicamente segura”, completa Rillo.
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