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O HSI Logística (HSLG11) parece reunir elementos que todo o investidor de fundo imobiliário gosta: taxa de ocupação de 100% dos seus imóveis, galpões bem localizados e estabilidade no pagamento de dividendos. No entanto, as características do FII parecem não ser o suficiente para conquistar a confiança do mercado. As cotas do HSI Logística continuam sendo negociadas na Bolsa com desconto de 20% em relação ao seu valor patrimonial, segundo dados da Elos Ayta Consultoria. E nem mesmo os ganhos de 26% em 2025 foram capazes de corrigir essa defasagem.
O principal fator por trás desse nível de desconto é a queda nos dividendos ao longo de 2025. Desde janeiro, o HSI Logística (HSLG11) distribui aos seus investidores remunerações na faixa dos R$ 0,6 por cota. O valor corresponde a uma queda no valor nominal dos proventos de 12% em comparação ao fluxo de pagamento de 2024. Embora a redução tenha gerado insatisfação no mercado, Danilo Barbosa, sócio e head de research do Clube FII, explica que a mudança está alinhada com a estratégia de gestão do fundo.
Segundo o especialista, o patamar anterior de R$ 0,74 por cota em dividendos era resultado tanto da receita dos aluguéis quanto da distribuição do lucro com a venda do empreendimento de Santo André, em 2021. O imóvel foi vendido, na época, por R$ 77,8 milhões e garantiu aos cotistas uma ‘gordura financeira’ por vários semestres.
Com o esgotamento dessa reserva de lucros no fim de 2024, a distribuição passou a refletir de forma mais direta o resultado recorrente do portfólio, diz Barbosa em relatório que analisou a performance do HSLG11
A queda no valor de dividendos, porém, não se resume apenas a este episódio. No primeiro semestre, a gestora do HSI Logística desembolsou cerca de R$ 2,5 milhões com assessoria jurídica para auxiliá-la na elaboração de um plano que busque reduzir a alta concentração do portfólio do HSI Logística em Casas Bahia (BHIA3).
A varejista que passa por reestruturação financeira responde por 31% da receita do fundo, de acordo com o relatório gerencial mais recente. O percentual é mais do que o dobro da exposição em Mercado Livre (MELI34), que permanece em 14%. O investimento, porém, trouxe soluções importantes. Em abril de 2025, o fundo comunicou ao mercado a assinatura de aditivos nos contratos de locação da Casas Bahia nos imóveis de São José dos Pinhais (SP) e de Contagem (MG).
A negociação elevou os valores dos aluguéis e viabilizou a sublocação dos galpões logísticos. A ideia é reduzir a concentração de receita de 30% para 20% no longo prazo. “Embora essa renegociação tenha gerado um custo pontual de assessoria de cerca de R$ 2,5 milhões, que impactou a distribuição de dividendos no curto prazo, o movimento foi fundamental para mitigar o principal risco do fundo no longo prazo”, destaca Barbosa.
O nível de endividamento de 19,5% também gera desconforto entre investidores. Ao todo, o HSI Logística (HSLG11) emitiu quatro Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) para financiar a expansão de alguns galpões logísticos. As dívidas têm vencimentos que variam de agosto de 2028 a outubro de 2037 e estão majoritariamente indexadas ao Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Segundo Carol Borges, head e analista de FIIs da EQI Research, o patamar é o mais elevado em comparação aos outros fundos logísticos com o mesmo perfil do HSLG11: taxa de ocupação de 100%, imóveis de baixo risco e localizados em grandes centros urbanos.
A alavancagem adiciona um prêmio de risco superior ao fundo, diz Borges.
Criado em dezembro de 2020, o fundo imobiliário tem como objetivo gerar renda por meio da locação e venda de imóveis do segmento logístico. Até setembro, o portfólio do FII era formado por seis galpões com classificação AAA ou ‘triple A’, como também é definido no mercado financeiro. Esse selo indica que os ativos possuem excelência máxima para atender as demandas das empresas locatárias, como boa localização e estrutura adequada à atividade.
As condições, além de manter a vacância (taxa de desocupação) dos imóveis em 0% nos últimos 12 meses, atraíram locatários, como Casas Bahia, Mercado Livre, Bemol, Assaí e Comercial Esperança que, juntos, são responsáveis por 77% da receita do FII. Apesar de uma alta exposição no varejo, setor que costuma ser sensível a períodos de juros elevados, a inadimplência no portfólio do fundo permanece baixa em torno de 0,1% da receita, em setembro.
A qualidade do portifólio (técnicas, localização e afins) que gera atração constante de novos locatários combinada a uma equipe interna da gestora bem estruturada de gestão de fato ativa dos empreendimentos e cobrança garante os indicadores positivos do fundo, diz Felipe Gaiad, sócio-diretor da HSI Fundos Imobiliários.
Todas essas características atraíram mais de 40 mil cotistas para a estratégia do fundo e ajudaram a elevar o seu patrimônio líquido para o patamar atual de R$ 1,3 bilhão.
A realidade atual do HSI Logística (HSLG11) não parece ser a mais interessante entre os fundos imobiliários do segmento logístico. Nas carteiras recomendadas, corretoras e bancos de investimentos têm preferido incluir no portfólio opções com riscos menores, como CSHG Logística (HGLG11), VBI Logístico (LVBI11) e BTG Logístico (BTLG11).
No entanto, a fotografia muda por completo quando se observa as projeções de retorno no longo prazo. A HSI Investimentos planeja uma elevação de distribuição dos dividendos que possa acompanhar o ciclo de queda da taxa Selic, previsto para acontecer a partir de 2016. De acordo com Gaiad, esse aumento será sustentato pela forma operacional do portfólio e com os ganhos reais nas revisões dos contratos de locação.
Hoje o fundo distribui menos do que é resultado operacional e mantem uma reserva de lucros acumulados de R$ 15 milhões ou 1,19 centavos por cota dando sustentação para as elevações de distribuição previstas, diz Gaiad.
Os recentes movimentos da gestão do HSLG11 parecem traçar um caminho de prosperidade para o fundo imobiliário e, com as cotas sendo negociadas com taxa de desconto de 20%, o timing de alocação se mostra oportuno para quem busca colher os frutos desse trabalho. Por esse motivo, o sócio do Clube FII recomenda a compra das cotas do HSI Logística para os investidores com hrozionte de investimentos no longo prazo perfil de risco moderado.
Borges também enxerga perspectiva de retornos no longo prazo com o fundo imobiliário diante do plano de ação para reduzir a concentração em Casas Bahia (BAHI3), dos investimentos de expansão em novos galpões logísticos e da presença ativos triple A. Segundo a analista da EQI Research, as cotas só não entram no radar de recomendação da corretora devido ao seu nível de liquidez ser inferior ao dos demais pares.
Na média, o fundo tem tido uma liquidez diária de R$ 400 mil por dia. O ideal seria de R$ 1 milhão por dia na média nos últimos 30 pregões. A partir do momento que ele alcançar esse nível, o fundo entrará no nosso universo de recomendações, afirma Borges.
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