Publicidade
Na recuperação dos fundos imobiliários, nem todos os investidores disputam os holofotes. Enquanto o varejo volta a ocupar o espaço diante das expectativas de queda de juros, os estrangeiros acompanham de longe cada avanço da classe de ativos. Discretos, mas com alto poder econômico, os gringos encontram nos FIIs alternativas de investimentos, além das ações brasileiras, no Brasil e começam a redesenhar — mesmo que aos poucos — a dinâmica do setor.
CONTINUA APÓS A PUBLICIDADE
A participação estrangeira na indústria ainda é pequena. Até dezembro de 2025, cerca de 206 investidores internacionais investiam em FIIs, segundo dados da B3. Esse pequeno grupo representa apenas 4,5% na indústria de FIIs, contra 72,9% da participação do investidor pessoa física. Já em volume negociado, os números ganham outra configuração. Os estrangeiros respondem por 19,3%, enquanto o varejo, cerca de 42,1%. O restante fica dividido entre investidores institucionais e instituições financeiras.
A diferença evidencia o peso econômico desse grupo na formação de preços dos FIIs. Embora ainda tenham presença limitada no setor, as movimentações financeiras dos gringos ampliam significativamente a liquidez dos fundos. Dados compilados por Flávio Pires, analista do Santander, mostram que, em dezembro de 2025, os 14 FIIs que contam com a participação de estrangeiros na B3 registraram um volume médio diário de negociação de R$ 9,9 milhões. Contudo, no dia 19 do mesmo mês, esse volume praticamente dobrou, alcançando R$ 18,8 milhões.
Há uma razão por trás dessa diferença. Segundo Pires, a base de investidores estrangeiros em FIIs se resume basicamente em fundos mútuos globais e ETFs (Exchange Traded Fund, fundo atrelado a uma carteira de ativos que busca um retorno semelhante a um índice de referência), enquanto a data de maior volume corresponde ao período de rebalanceamento das carteiras desses ativos.
“Sempre no 15º dia útil, de cada trimestre, os gringos decidem se vão alocar mais recursos ou se vão reduzir as alocações”, explica Pires.
A participação desse grupo também tem sido relevante nas emissões de novas cotas dos FIIs. Ainda de acordo com Pires, em dezembro do ano passado, a 12ª emissão de cotas do TRX Real Estate (TRFX11) captou R$ 3 bilhões. Desse total, R$ 407 milhões vieram dos investidores estrangeiros. Essa participação significativa também foi observada nas últimas emissões dos fundos XP Malls (XPML11) e Kinea Rendimentos (KNCR11). Nestas duas ofertas, os gringos foram responsáveis por 25,7% e 10,9% dos recursos captados.
O Hedge Brasil Shopping (HGBS11) foi o primeiro fundo imobiliário que chamou a atenção dos investidores estrangeiros. Em 2023, o HGBS11 foi incorporado pelo FTSE Global All Cap Index, índice que investe em ações de mercados emergentes. A entrada do FII no veículo de investimento internacional despertou curiosidade da Hedge Investments, gestora com R$ 10 bilhões sob gestão, que buscou entender os motivos por trás desta decisão.
A análise concluiu que o Hedge Brasil Shopping atingiu o porte (patrimônio líquido) e a liquidez necessária para atrair esse grupo seleto de cotistas. O movimento vindo de fora, como consequência, estimulou a gestora a adotar ações que resultem na participação de outros fundos imobiliários em índices globais, especialmente os REITs (Real Estate Investment Trusts) que são fundos de investimentos focados em imóveis, com uma estrutura mais sofisticada aos FIIs brasileiros.
Uma das iniciativas foi a tradução das demonstrações financeiras e relatórios gerenciais para o inglês a fim de facilitar o acesso às informações sobre a estratégia dos fundos aos gringos. Desde esse movimento, outros 13 fundos imobiliários passaram a contar com fundos mútuos globais ou ETFs na sua base de cotistas.
Publicidade
“Isso permitiu que o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) fosse o primeiro fundo brasileiro a ingressar no índice FTSE EPRA Nareit Global REITs Index (índice global focado apenas em ativos imobiliários). No início, a representatividade do Brasil era de apenas 0,03%, mas fomentamos o caminho com outros players e hoje já são sete fundos brasileiros no índice, elevando nossa relevância para 0,19%”, diz Alexandre Machado, sócio diretor da Hedge Investments.
Os investidores internacionais também exigem dos produtos brasileiros um nível elevado de governança. Ou seja, além da qualidade dos ativos que compõem o portfólio, a transparência nas demonstrações financeiras dos FIIs tem um peso relevante na decisão de investimentos desse grupo. “A partir do momento que há governança bem estruturada e transparência, o investidor estrangeiro consegue avaliar se esse FII faz sentido ou não para a sua carteira. Sem isso, não consegue alocar nenhum recurso”, diz Carolina Borges, head de análise da EQI Research.
Esses elementos não são os únicos que interferem no apetite ao risco dos estrangeiros. O câmbio também tem o seu papel nesta dinâmica e, nos últimos anos, tem jogado contra o mercado brasileiro. Com a desvalorização do real frente ao dólar nos últimos anos, os retornos dos fundos imobiliários tendem a ser menores para quem opera pela divisa americana do que para os investidores domésticos. Segundo a Ágora Investimentos, o preço médio dos imóveis residenciais no Brasil registrou uma valorização de 264% de 2009 a 2025.
Em termos nominais, o ganho médio anual foi de 7,9%. Se considerarmos a inflação, essa rentabilidade reduz para 2,2% ao ano. Porém, a corretora ressalta que, neste mesmo período, o dólar subiu de R$ 2,32 para R$ 5,43.
“Ao combinar a inflação e os efeitos cambiais, o retorno em dólares foi de apenas 1,5% desde 2009 (ou 0,1% ao ano em média)”, enfatiza a corretora, em relatório divulgado no fim do ano passado.
Quando o investidor estrangeiro aloca grandes recursos na Bolsa brasileira, o Ibovespa é o primeiro a reagir a esse movimento. Em janeio deste ano, o principal índice da B3 renovou sucessivas vezes o seu recorde histórico, que esteve mais associado ao fluxo vindo do exterior do que pelo apetite dos investidores domésticos. Com os fundos imobiliários, a dinâmica também tende a ser a mesma.
Em 2025, os fundos imobiliários presentes em índices ou em fundos globais apresentaram uma volatilidade média duas vezes maior que a do Ifix. Dados da Economatica, enviados a pedido do E-Investidor, mostram que o índice de referência para a classe de ativos registrou uma variação de 5,25 durante o período, enquanto a oscilação de preços dos FIIs ficou 10,95.
Publicidade
Borges explica que essa mudança ocorre porque as alocações desses investidores ocorrem em grandes volumes e de forma simultânea. E como a indústria ainda é relativamente pequena para o poder econômico desses agentes, os preços dos FIIs tendem a reagir de forma significativa na Bolsa de Valores. “Alguns FIIs, inclusive, publicam um comunicado ao mercado às vésperas do rebalaceamento dos índices para evitar ruídos maiores sobre a oscilação de preço”, acrescenta a especialista.
Há, contudo, aspectos positivos por trás desse movimento. Embora a volatilidade fique mais acentuada no curto prazo, os investidores estrangeiros costumam adotar uma visão estrutural de longo prazo em relação às suas alocações. O comportamento é bem diferente do investidor de varejo que tende a agir de forma mais sazonal, regido pela rentabilidade do Certificado de Depósito Interbancário (CDI), principal parâmetro de rendimento de investimentos do mercado.
Como resultado, as cotas dos FIIs tendem a ser negociadas em níveis de preço mais próximos do seu patamar considerado justo. “O investidor institucional arbitra essas diferenças (desconto e preço ideal), melhorando a eficiência do mercado como um todo”, diz Borges. O outro efeito relevante é a exigência de padrões mais elevados de governança na gestão dos FIIs. Esse avanço beneficia diretamente o investidor pessoa física que passa a ter acesso a produtos mais transparentes, com processos mais profissionais e com menor exposição a riscos de irregularidades ou fraudes financeiras.
Publicidade
Publicidade
Invista em informação
As notícias mais importantes sobre mercado, investimentos e finanças pessoais direto no seu navegador
