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A participação do investidor estrangeiro no mercado de fundos imobiliários vem crescendo, mas a passos lentos. Em 2020, esse grupo respondia por 7% do volume negociado na indústria. Cinco anos depois, o percentual subiu para 15,6%, segundo dados da B3. Para Alexandre Machado, sócio e diretor da Hedge Investments, o salto é representativo e sinaliza um movimento estrutural do setor, mas ainda permanece distante do potencial que a classe de ativos pode oferecer aos players internacionais.
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O ajuste desse cenário, segundo ele, depende de dois aspectos: macroeconomia e amadurecimento do setor. Com a queda de juros nos Estados Unidos, a tendência é que os investidores globais redirecionem parte das suas alocações — mesmo em pequenas doses — para mercados de maior risco, como o Brasil, em busca de diversificação e retornos atrativos. Apesar disso, a liquidez continua sendo uma das maiores barreiras para a entrada expressiva dos estrangeiros. Ou seja, para atraí-los, os FIIs precisam ter tamanho e volume de negociação compatível ao poder econômico desses players.
“O que ouvimos é que o nosso mercado ainda é muito pequeno. Então, o principal ponto é a liquidez”, diz Machado.
Os entraves, porém, têm sido gradualmente superados nos últimos anos. Desde quando o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) foi incorporado pelo FTSE Global All Cap Index, índice que investe em ações de mercados emergentes, em 2023, a gestora com R$ 10 bilhões sob gestão passou a atuar de forma mais intensa para reduzir a distância entre os FIIs brasileiros e os índices globais. Tradução de relatórios para o inglês, conversar com os provedores internacionais e maior transparência fizeram parte das ações.
Os esforços deram resultado. Em 2024, o HGBS11 ingressou na carteira FTSE EPRA Nareit Global REITs Index, índice global focado apenas em ativos imobiliários. A inclusão também ampliou o espaço de outros fundos brasileiros, com a participação de outros seis no portfólio do índice. Apesar da conquista, o gestor avalia que o potencial do mercado brasileiro ainda está longe de ser totalmente explorado.
“Temos outros 44 fundos de tijolos que compõem o IFIX que somam mais de R$ 60 bilhões em valor de mercado. Na nossa visão, esses fundos seriam elegíveis para participar. Por isso, vejo a capacidade de quase quadruplicar a presença brasileira nesse índice global”, ressaltou.
E-Investidor – Em 2023, o Hedge Brasil Shopping (HGBS11) foi o primeiro fundo imobiliário a integrar um índice global. Desde então, outros FIIs passaram a ter estrangeiros na sua base de cotistas. O que mudou de lá para cá?
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Alexandre Machado – Quando o fundo (Hedge Brasil Shopping) ingressou no índice global da FTSE (FTSE Global All Cap Index), buscamos entender por que o FII entrou em um índice de ações e não em um índice de REIT (Real Estate Investment Trusts, que são fundos de investimentos focados em imóveis). Foram meses de conversa e pesquisas, mas descobrimos que, para o fundo ficar elegível, é preciso adotar alguns parâmetros, como questões de governança e transparência. Então, criamos uma sessão no site para os relatórios traduzidos para o inglês. Também notamos que a maioria dos provedores de índices não considerava os FIIs brasileiros como REITs e tivemos um trabalho de mais de um ano, junto à B3, para apresentar a similaridade entre os dois veículos. A partir disso, conseguimos ingressar no Brasil Shopping no FTSE EPRA Nareit Global REITs Index (índice global focado apenas em ativos imobiliários), assim como outros fundos brasileiros.
A participação dos investidores estrangeiros no setor é algo estrutural ou reflete um movimento momentâneo?
Eu vejo como um movimento estrutural que acontece em um ritmo relativamente lento, mas que tende a ganhar força. A participação dos estrangeiros se dá de forma passiva. Hoje, sete fundos brasileiros estão no FTSE EPRA Nareit Global REITs Index (índice global focado apenas em ativos imobiliários) que representam cerca de 0,19% do índice e possuem um valor de mercado de R$ 17,6 bilhões. Temos outros 44 fundos de tijolos que compõem o IFIX que somam mais de R$ 60 bilhões. Então, a nossa visão é que esses fundos seriam elegíveis para participar. Por isso, vejo a capacidade de quase quadruplicar a presença brasileira nesse índice de REIT, por exemplo. O amadurecimento da indústria tende a aumentar essa representatividade do setor, mas isso é um movimento gradativo.
O que mais atrapalha a vinda do capital estrangeiro para o setor de fundos imobiliários?
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Nosso mercado ainda é muito pequeno. Então, o principal ponto é a liquidez. Há também os aspectos macroeconômicos. Se o investidor está mais avesso ao Brasil, a indústria de FIIs perde. Fica difícil atrair esse público. Um fundo ativo, por exemplo, tem US$ 100 milhões para investir. Quando convertido em reais, esse valor sobe significativamente em comparação ao tamanho dos fundos daqui. Hoje, temos fundos que têm o tamanho de uma small cap (companhias consideradas pequenas quando comparadas com as demais empresas na Bolsa), mas o crescimento dos fundos em si tende a trazer, como consequência, o investidor estrangeiro.
A queda de juros nos Estados Unidos, tensões geopolíticas e os aspectos econômicos do Brasil, como as eleições e juros brasileiros, podem influenciar o avanço desses investidores em direção aos FIIs?
Acredito que sim. Enxergamos hoje uma busca dos investidores internacionais por alternativas ao mercado americano. Ainda que seja um interesse marginal, é um volume que traz efeitos relevantes na bolsa de valores. Outro ponto é a queda de juros dos Estados Unidos que também ajuda. Não sabemos a velocidade como deve ocorrer, mas também aumenta o apetite a risco dos investidores globais.
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