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O Ifix, índice de referência da classe de fundos imobiliários (FIIs), vem, desde o final de março, trilhando uma trajetória de altas sucessivas. Na última semana, o índice alcançou a marca de 3.039 pontos, patamar que não era atingido desde fevereiro de 2020. Em 2023, sua valorização já registra alta de 5,82%, 7,24% nos últimos 12 meses.
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Com a perspectiva do início da queda da taxa de juros no horizonte, os investidores têm apostado cada vez mais no ativo – que apesar de negociado na B3, é encarado por muitos acionistas como um investimento de renda fixa. Mais abaixo eu explico exatamente o porquê disso, mas antes, me atenho aos números para avaliar minuciosamente o desempenho desses ativos sob uma perspectiva histórica, trazendo insights ao investidor que deseja surfar essa onda.
Para isso, busquei junto à plataforma do TradeMap a mediana dos rendimentos distribuídos pelos fundos imobiliários nos últimos 10 anos, comparando-as com o CDI, considerando períodos de 12 meses a partir da data base de 6 de junho de cada ano. Assim conseguimos mitigar oscilações geradas em função da sazonalidade, impacto possível quando falamos de fundos imobiliários.
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De acordo com os dados, a mediana de dividend yield – indicador que mede o desempenho de um investimento em relação ao quanto ele pagou de proventos aos cotistas nos últimos 12 meses – dos fundos imobiliários alcançou em 2023 um patamar que não superava desde 2016: 10,38% ante 10,77% há seis anos. Ainda que um marco positivo, sem dúvida, o indicador está aquém do CDI, algo que não acontecia desde 2018.
Segundo o levantamento, os fundos de papel (TVM) são os que melhor remuneram os seus cotistas. Nos últimos 10 anos, o rendimento dos dividendos distribuídos por tais fundos superaram o CDI em cinco oportunidades, entre os anos de 2018 e 2022. Foram também considerados os FIIs de tijolo dos tipos Logística, Híbrido, Shopping e Lajes Corporativas. Consideradas as medianas do dividend yield de cada um, apenas o TVM bateu o CDI neste período: 9,64% ante 8,81%.
Jogando uma lupa entre os fundos que integram o Ifix, percebemos que seis bateram o CDI nos últimos 5 anos – mediana de 6,37% –, sendo três de papel, e outros três híbridos – categoria de FII que combina características dos fundos de tijolo e os de papel.
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O fundo imobiliário com melhor mediana nos últimos 5 anos é o Fundo Investimento Imobiliário Vida Nova (PORD11), de papel, que possui uma carteira diversificada de ativos, focando principalmente em recebíveis imobiliários como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). A mediana de seu dividend yield em cinco anos foi de 12,23%.
De acordo com o nosso levantamento, o Merito Desenvolvimento Imobiliário I FII (MFII11) é o segundo com melhor performance no período. Do tipo híbrido, o fundo tem como estratégia principal investir em empreendimentos imobiliários em estágios de desenvolvimento, o que inclui desde a aquisição de terrenos e desenvolvimento de projetos, até a construção e posterior venda ou locação desses imóveis. E aqui, vale dizer, nos mais variados segmentos, de imóveis residenciais, de logística ou mesmo comerciais. No período observado, a mediana de rendimento de seus dividendos foi de 11,25%
Volto aqui ao tópico que mencionei na abertura deste artigo. Ainda que um ativo de renda variável, os FIIs são encarados por muitos acionistas como um ativo de renda fixa. Em parte porque seus rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas – desde que algumas condições sejam atendidas. Tal tratamento tributário acaba por favorecer os FIIs como investimento de renda, possibilitando a seus acionistas proventos líquidos de impostos.
Para além disso, a legislação brasileira determina que os FIIs são obrigados a distribuir a maior parte dos lucros obtidos aos seus cotistas, geralmente 95% dos rendimentos mensais. Essa política de distribuição compulsória de dividendos traz a esses fundos uma atratividade adicional para investidores que buscam uma fonte de renda estável e regular.
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Por fim, a maioria dos FIIs investe em imóveis comerciais, como escritórios, shoppings, galpões logísticos e imóveis corporativos. Uma vez alugados, a renda gerada por esses aluguéis é distribuída aos cotistas na forma de dividendos. Se mantidas as condições normais de temperatura e pressão, que nesse caso específico se dá com a estabilidade da taxa de ocupação desses imóveis, é natural que tais fundos gerem uma renda estável e consistente, contribuído para dividend yields altos – atraindo a atenção de cada vez mais investidores.
Tomando a análise histórica da mediana de dividend yield dos fundos imobiliários, podemos fazer uma projeção para os próximos 12 meses, contados a partir do dia 6 de junho, quando fechei tal levantamento. Se consideradas as mesmas políticas de distribuição de dividendos e se mantidos ou reduzidos os níveis de vacância dos fundos imobiliários registrados nos últimos 12 meses, teremos retornos muito semelhantes aos registrados hoje – a mediana de DY projetada é de 10,78%, valor bastante próximo do atual, de 10,38%.
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