Investir em imóvel ou fundos Imobiliários? Veja como acertar na decisão

Por Luis Cláudio Freitas

06/12/2023 | 19:12 Atualização: 06/12/2023 | 19:20

Diversificação de imóveis envolve escolha por localização geográfica, tipo residencial ou comercial e momento do ativo, se planta ou já construído. (Imagem: senivpetro no Freepik)

Investir em imóveis ou fundos de investimento imobiliário (FIIs) é uma dúvida recorrente de muitos colegas e clientes e, embora o questionamento seja natural, desperta a reflexão sobre as diferentes variáveis que impactam as duas modalidades de investimento. Vamos, então, explorar as principais questões que devem ser analisadas para uma tomada de decisão consciente.

Quando falamos em investimentos, a regra de ouro é a diversificação, que busca por meio de metodologia equilibrar a relação risco versus retorno de um portfólio. Quando falamos em vincular parte da carteira ao mercado imobiliário, temos dois caminhos: a alocação dos recursos no mercado financeiro, em ativos atrelados ao setor, ou a aquisição direta de um imóvel físico.

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Preparei uma análise ponto a ponto para o investidor entender quais devem ser observados em cada modalidade de investimento. Vamos conhecer?

Ativos lastreados em imóveis no mercado financeiro: alguns investimentos clássicos em produtos financeiros lastreados em imóveis são os FIIs, que pagam rendimentos mensais e/ou periódicos e também podem apresentar valorização da cota, um de seus atrativos.

Outros, os títulos de renda fixa, como Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que contam com características interessantes, em especial aos investidores pessoa física, em função de vantagens tributárias, como isenção de Imposto de Renda (IR).

Imóvel físico: o objetivo está relacionado a obter lucro com a venda do imóvel no futuro ou, ainda, a receber uma renda mensal passiva por meio de aluguel.

Liquidez: por serem negociados na Bolsa de Valores (B3), os FIIs, de forma geral, são ativos bastante líquidos. Isso significa que é muito fácil vender as cotas de FIIs e transformá-las em dinheiro para uso em determinada ocasião.

As LCIs, em alguns casos, só podem ser resgatadas no vencimento do título enquanto, em outras situações, o título possui carência de 90 dias. Após esse período, eles podem ser vendidos ou resgatados normalmente. Os CRIs usualmente possuem liquidez apenas no vencimento ou são vendidos no mercado secundário.

No caso da compra de um imóvel físico, como fica a liquidez do investidor se ele for pego por uma situação inesperada? Ainda que haja a necessidade de vender o imóvel antes do planejado, estará o investidor preparado para “aguardar” a oportunidade ideal ou ele precisará se desfazer do imóvel por um preço inferior ao adquirido?

Burocracias: para investir em ativos no mercado financeiro, basta que o investidor tenha conta em uma casa de investimentos ou corretora de valores. Assim, ele terá acesso a uma gama de ativos, como 400 tipos de fundos imobiliários na B3 e centenas de opções de títulos de renda fixa.

Devido a características, prazos, condições e lastro do ativo recomendamos sempre consultar um especialista de investimentos antes de tomar a qualquer posição. Adicionalmente, muitas casas de investimentos possuem carteira recomendada de FIIs e grade de opções em CRIs e LCIs com diversas condições e prazos.

Já na aquisição de um imóvel, a operação por si só não é complexa, mas demanda tempo, atenção e disponibilidade de recursos para arcar com custos de contratos, certidões e processos operacionais para a liberação da documentação. Exige, ainda, o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), o que também deve ser levado em conta no custo total do negócio.

No caso de um imóvel para aluguel, o investidor deve considerar ainda os contratos com imobiliárias e inquilinos, o que também envolve riscos de recebimento, por mais que hoje existam fiadores e seguro aluguel para amenizar tais riscos.

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Manutenção: no caso dos FIIs, a manutenção e despesas com contratos fica por conta do administrador do fundo. Para o investimento em títulos de renda fixa, não há qualquer burocracia: basta acessar a grade da corretora, escolher o título e comprar.

Com relação ao imóvel físico, habitado ou não, este possui uma série de despesas mensais que devem ser consideradas, como água, luz, condomínio, reforma ou benfeitorias, além, é claro, dependendo de cada situação, a necessidade de manter relacionamento próximo com prestadores de serviço.

Custo de aquisição: é possível adquirir cotas de FIIs por valores próximos de R$ 100. Com isso, o investidor passa a ter direito ao recebimento do aluguel proporcional à sua participação, além de o valor da valorização – ou desvalorização – da cota.

Para os títulos de renda fixa, é possível encontrar opções a partir de R$ 1 mil, inclusive com garantia do Fundo Garantidor de Créditos (FGC) e isenção do IR para pessoas físicas.

Quando falamos em imóveis físicos, de acordo com o índice Fipezap relativo a outubro, último dado disponível, o preço médio do metro quadrado nas 50 cidades brasileiras monitoradas ficou em R$ 8,6 mil. Logo, para comprar um imóvel físico é preciso caixa à vista e em maiores proporções quando comparado ao investimento inicial no mercado financeiro.

Diversificação: investir em imóveis significa diversificar? Sem dúvidas. Mas é importante ter em mente o tipo de diversificação que será aplicada, considerando a disponibilidade de recursos para tal finalidade: localização geográfica, tipo residencial ou comercial e momento do ativo (na planta ou já construído).

O investimento no mercado de capitais torna essa tarefa mais simples. No caso dos FIIs, há uma infinidade de fundos nas mais variadas regiões e inúmeros tipos de ativos – shoppings centers, lajes comerciais, fundos de tijolo ou fundos de papéis. Além disso, há títulos de renda fixa com prazos diversos e atrelados a diferentes indexadores.

Por fim, a abundância de informações, a disponibilidade e a acessibilidade tornaram o mercado de capitais uma vertente importante para investidores. Em outubro de 2023 eram mais de 2,4 milhões investidores em FIIs, um aumento de mais de 17% em comparação com dezembro de 2022, conforme mostra o quadro a seguir:

Lembro a todos que sempre vale a máxima de não colocar todos os ovos na mesma cesta. É importante diversificar seus investimentos de acordo com seu perfil e objetivo e, na dúvida, consulte profissionais especializados e certificados.

Um abraço e até a próxima.