Por que você deve vender seus fundos imobiliários

Faz tempo que não falo sobre os fundos imobiliários, a classe de ativos que caiu nas graças dos investidores nos últimos anos por dois motivos básicos: juros baixos e renda mensal.

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Resolvi voltar aos fundos porque depois de muito tempo eu começo a ver em jornais, sites e outros veículos o começo de recomendações para vender essa classe de ativos, já que os resultados não são os melhores dos últimos anos e por que na expectativa de uma queda da economia, o cenário imobiliário (parte dessa classe), pode sofrer.

Não discordo dessa narrativa, mas o mercado sempre se antecipa e o erro do investidor está em fazer a mudança de alocação quando o fato se torna real. Agora, acredito sim que fará preço no mercado.

O IFIX, que é o benchmark usado para acompanhar o mercado de fundos imobiliários, vem performando mal já faz um tempo. Praticamente sem retorno expressivo somando 2021 e 2022, e com uma queda de quase 4% neste ano.

É importante lembrar que viemos de um cenário conturbado para investimentos e, principalmente, para essa classe. Passamos por pandemia onde o mundo não sabia quanto tempo tudo ia ficar parado, para depois ver um cenário de recessão econômica, consequentemente juros baixos para impulsionar a economia e logo depois uma disparada da inflação.

É totalmente compreensível que lajes tenham ficado desocupadas, que galpões logísticos em construção tenham ficado em stand-by e que houvesse um nível maior de inadimplência dos tão sonhados “alugueis” pagos pelos FIIs.

Quando tudo pareceu estar melhorando na economia, a inflação veio e obrigou os bancos centrais do mundo todo a subirem juros, prejudicando o setor e também a alocação nessa classe de ativos, já que a renda fixa pagaria mais e com mais segurança.

Aqui fica meu primeiro ponto de crítica. Se você não vendeu nessa época e realocou o investimento,  provavelmente deixou prêmio na mesa por não pegar altas renda fixas e menor volatilidade na sua carteira. Comentei sobre isso no meu outro artigo lá de 05/04/2022 intitulado “De volta para o futuro: o melhor investimento que achei em 2025”.

O mercado é feito de engenheiros de obra feita e a maioria das análises são simplistas e avaliam só o passado. Eu me incluo em várias dessas, afinal em boa parte delas é possível ver como o futuro repete o passado. E é por isso que dessa vez venho para te alertar para não cometer o mesmo erro já visto inúmeras vezes.

Estamos no cenário onde agora deveria ser a hora para começar a se posicionar nessa classe. Listei alguns pontos que considero relevantes para avaliá-la:

1. Os juros já estão altos e a expectativa é de manutenção ou até de queda no segundo semestre desse ano, trazendo fluxo e realocação de investimentos. Em 2020, quando os juros estavam em 2%, os FIIs estavam no auge. Agora, com os juros “na máxima” é normal de ver o contrário;
2. O valor das cotas caíram, mas o rendimento pago por diversos fundos se manteve o mesmo ou até valorizou, já que o mercado está voltando a aquecer e isso favorece um dividend yield maior, que é o percentual recebido pelo fundo de dividendos em relação ao valor da cota dele;
3. A crise de crédito já está no setor, ou seja, também já está no preço. Já é possível ler sobre inadimplência, atrasos nos pagamentos de aluguéis e outros, mostrando que a crise de crédito já chegou ao setor. Quando isso acontece, o mercado tende a correr e precificar sempre um cenário de filme de terror somado à incertezas, ou seja, o preço já caiu;
4. Diversificação segue sendo a chave dos investimentos. Não há dúvidas de que vamos viver um cenário de juros alto ainda por um tempo, inflação constante e renda fixa perdendo a atratividade. Essa classe continuará pagando aluguéis, continuará tendo ativos físicos ou papéis (títulos de crédito) e serão quase ou mais “palpáveis” do que diversas outras classes de investimentos. Para onde o mercado vai quando a renda fixa não estiver mais atrativa e as ações estiverem voláteis?

Eu poderia listar mais “n” motivos para não vender e talvez até aumentar ou se posicionar nessa classe de ativos. Assim como em ações, o “stock picking”, a escolha de bons projetos e fundos imobiliários pode fazer toda a diferença na sua carteira.

Atendendo a pedidos, criei um grupo de Telegram e vou colocar lá as últimas carteiras recomendadas pelos principais bancos e corretoras para que você possa avaliar de forma isenta as recomendações. Espero poder ajudar e conto com você lá, para acessar basta procurar por “Investindo por Vitor Miziara” ou acessar neste link.

Um abraço!

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