Doação de imóvel: três pontos para entender como fazer transferência em vida

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Doação de imóvel em vida é um contrato por meio do qual um proprietário transfere para herdeiros ou terceiros as propriedades que possui
Há várias modalidades de doação, como a que inclui "reserva de usufruto" - ou seja, mesmo que aquela propriedade seja transmitida a algum beneficiário, o doador continua com o "direito" de morar na residência até o falecimento
A doação de imóveis em vida é consolidada através de escritura pública lavrada em cartório de notas. Para realizar a doação, é preciso apresentar os documentos pessoais de todas as partes envolvidas

Doação de imóvel em vida é um contrato por meio do qual um proprietário transfere para herdeiros ou terceiros parte das propriedades que possui, a fim de evitar disputas por herança no futuro e poupar os dependentes das burocracias de um inventário, por exemplo.

Há várias modalidades de doação, como a que inclui “reserva de usufruto” – ou seja, mesmo que aquela propriedade seja transmitida a algum beneficiário, o doador continua com o “direito” de morar na residência até o falecimento.

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Também impede que os donatários vendam o bem enquanto os doadores viverem. A seguir, entenda como é feita essa transmissão, quanto custa e as condições.

1 – Como fazer doação de imóveis?

A doação de imóveis em vida é consolidada por meio de escritura pública lavrada em cartório de notas. Para realizar a doação, é preciso apresentar os documentos pessoais de todas as partes envolvidas, como RG e CPF. Além disso, caso o doador seja casado, divorciado ou viúvo, é necessária a certidão de casamento, divórcio ou de óbito, e o pacto antenupcional registrado, se houver.

2 – Quanto custa fazer doação de imóveis?

Os preços das doações de imóveis variam conforme o estado em que a propriedade está localizada, o valor do bem e o tipo de doação. Além das taxas cartorárias, um dos maiores custos envolvidos nessa transição vêm do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD). Em São Paulo, hoje esse tributo é fixo e equivalente a 4% do valor do imóvel. Já em outros estados, como Rio de Janeiro, existe tributação progressiva, com teto de 8%.

A tendência é de que todos os estados passem a adotar a tributação progressiva, na esteira da possível aprovação da Reforma Tributária.

3 – Qualquer imóvel pode ser doado?

Existem algumas restrições a doações de imóveis. Não é permitido, por exemplo, doar mais da metade do patrimônio ou todos os bens em vida, se isso comprometer a subsistência do doador. Também não é possível doar imóveis com dívidas.

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Entre cônjuges com comunhão parcial de bens, só é possível doar os imóveis adquiridos depois do casamento.

Doação de imóveis dispara

A ausência de planejamento sucessório e a falta de doação de imóveis costuma levar a conflitos familiares e disputas judiciais, transformando a transição de patrimônio em um processo complicado financeiramente e emocionalmente. Para evitar esses problemas, muitos proprietários estão buscando formalizar a doação de seus bens. No Estado de São Paulo, o número de registros de doação de imóveis aumentou 13% no ano passado, conforme dados do Colégio Notarial do Brasil (CNB/SP). Foram realizadas 71.252 escrituras públicas de doação em 2023, em comparação com 62.683 em 2022.

Este crescimento está sendo atribuído ao fortalecimento das discussões sobre as medidas que compõem a Proposta de Emenda à Constituição (PEC) 45, aprovada pela Câmara dos Deputados em julho e que ainda está em tramitação no Senado. A PEC sugere mudanças na alíquota do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), cuja alíquota atualmente varia entre 4% e 8% dependendo do Estado. A proposta pode estabelecer uma alíquota única e progressiva de até 8% em todo o País, caso seja aprovada e entre em vigor em 2025.

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Além disso, em São Paulo, um projeto de lei (PL 07/24) está em tramitação para substituir a alíquota fixa de 4% por uma progressiva, o que poderia dobrar o imposto sobre imóveis. Em resposta, muitas famílias estão antecipando a doação de bens para evitar o impacto de possíveis aumentos nas taxas.

Outras propostas em discussão no Congresso Nacional sugerem elevação das alíquotas do ITCMD para valores entre 16% e 20%, afetando os 17 Estados que já aplicam taxas progressivas. Além disso, está prevista uma mudança que obrigará o recolhimento do imposto no local de residência do falecido ou do doador, eliminando a possibilidade de escolher Estados com alíquotas mais baixas para a realização de inventários ou doação de imóveis.

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