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A Ágora Investimentos arrematou a maior fatia no leilão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (Cepacs) da Faria Lima, informou a empresa do grupo Bradesco ao E-Investidor. A corretora intermediou 40% dos títulos ofertados, um total de R$ 666 milhões. Outras empresas do setor também fizeram uma grande movimentação, como Genial Investimentos, com R$ 443 milhões; BTG Pactual, com R$ 430 milhões; e XP, com R$ 69,1 milhões.
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A operação arrecadou R$ 1,668 bilhão para a Prefeitura de São Paulo destinados à Operação Urbana Consorciada Faria Lima. O resultado ficou abaixo da expectativa inicial de R$ 2,8 bilhões. Ricardo Barbieri, diretor da Ágora Investimentos, diz que um fator para o leilão ter arrecado menos que estimado foi o preço médio de R$ 17,6 mil.
“O leilão teve um preço um pouco puxado, o que atraiu empresas com grande escala para construir. Não foi um leilão trivial. Qual é a margem de lucro? Ninguém está buscando fazer coisas com prejuízo, mas a sensação de todos é que o preço estava puxado”, explica Barbieri.
Os Cepacs permitem construções acima do limite estabelecido pela lei de zoneamento em áreas estratégicas, viabilizando empreendimentos de alto padrão. Em troca, a prefeitura usa o dinheiro arrecadado para obras de melhoria da infraestrutura ou oferta de moradias na cidade. Na Faria Lima, por exemplo, os leilões de Cepacs anteriores financiaram a reforma do Largo da Batata, a construção da ciclovia, o prolongamento da avenida até a Chucri Zaidan, além dos túneis que cortam a região.
Segundo esta reportagem do Estadão, os recursos captados agora serão voltados a obras de reurbanização em três comunidades, especialmente Paraisópolis. A prefeitura também pretende realizar uma série de intervenções na área da operação urbana, em distritos como Pinheiros e Itaim Bibi, nas zonas oeste e sul paulistanas. Dentre elas, estão o prolongamento da Avenida Brigadeiro Faria Lima até a Avenida dos Bandeirantes e a implementação de transporte por embarcações no Rio Pinheiros.
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Barbieri, da Ágora Investimentos, vê essas mudanças em comunidades e intervenções na área da operação urbana como algo muito positivo em meio ao que ele chama de contribuição para um processo de evolução do País e da cidade de São Paulo. “Vemos que isso como algo que está no DNA do grupo Bradesco, visto que fazemos parte de uma organização que tem um cunho social”, diz.
Na última sexta-feira (15), uma liminar do Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) suspendeu as regras que concediam bônus para os proprietários de Cepacs. A decisão acendeu um sinal de alerta no setor, pois impactava o potencial construtivo dos terrenos englobados pela Operação Urbana Consorciada Faria Lima.
A Corte, no entanto, voltou atrás na medida após receber pedidos de reconsideração tanto da Câmara Municipal quanto da Prefeitura de São Paulo. Com isso, os bônus foram retomados.
Nesta reportagem, o Estadão mostrou que empresas ficaram de fora do leilão por causa da insegurança jurídica com o vaivém de ações judiciais. Ainda assim, a operação atraiu algumas das principais incorporadoras e gestoras de recursos do mercado imobiliário paulistano, como JHSF (JHSF3), Even (EVEN3), RFM, HBR, Jacarandá Capital e São José.
O prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes, considerou “positivo” o resultado do leilão de Cepacs da Faria Lima, apesar das sobras de títulos. No entanto, admitiu que o resultado poderia ter sido melhor se não fosse a insegurança jurídica. “A gente não pode dizer que não foi um leilão que teve um grande sucesso. Esse foi um valor bastante elevado”, afirmou Nunes, em entrevista à imprensa, na B3. “Mas, talvez, pudesse ter sido um resultado até melhor”, acrescentou o prefeito.
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O leilão de Cepacs da Faria Lima foi o primeiro em quatro anos, fruto de mudança em lei que permitiu a disponibilização de novos (e últimos) Cepacs de toda a operação urbana. Após o certame desta terça, é previsto apenas mais um, com menor volume de certificados, que será realizado em seis meses ou um ano. Em 2025, a operação urbana completa três décadas.
Segundo Barbieri, da Ágora Investimentos, o próximo leilão de Cepacs precisará ser ofertado a um preço inferior ao atual para atrair um maior volume de investimentos. Ainda assim, ele adota cautela e lembra que não há como prever, com precisão, qual será a demanda efetiva no próximo certame.
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