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Comprar um imóvel à vista está fora da realidade financeira de muitos brasileiros. Para quem sonha ter a casa própria, não resta muita opção. O jeito é recorrer ao financiamento para materializar o objetivo pessoal e sair do aluguel. O problema é que os juros atrelados às linhas de crédito podem tornar esse sonho em uma ilusão.
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Segundo uma simulação da Fiduc, fintech de investimentos, o custo final de um imóvel financiado pode ficar três vezes mais caro em relação ao preço à vista do mesmo imóvel.
A análise levou em consideração os dados do Imóvel Web. Segundo o portal imobiliário, em agosto, o custo médio de um imóvel de 62 metros quadrados com dois quartos em São Paulo (SP) era de R$ 623 mil. Já o aluguel mensal para o mesmo padrão de imóvel ficou no valor de R$ 3.463. Com esses valores, foi possível simular o custo final de um financiamento a partir de duas tabelas de financiamento imobiliários disponíveis no mercado: o SAC e o Price.
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A diferença entre as duas modalidades está na forma de pagamento. Na tabela SAC, os valores das parcelas costumam cair conforme o tempo de financiamento, enquanto na segunda, os custos são fixos durante o período. Após simular todos os custos e possíveis reajustes atribuídos na compra, o resultado do estudo mostrou que o aluguel pode ser uma alternativa mais interessante do que financiar 80% do imóvel, como oferecem as instituições financeiras.
Isso porque o custo da parcela do financiamento de 80% de um apartamento padrão em São Paulo na modalidade SAC ficaria na faixa dos R$ 5.824. Se o consumidor juntar a diferença do valor da parcela com a do aluguel e somar com o custo de R$ 124.600, referente aos 20% da entrada exigida para o financiamento, ele teria o valor integral para comprar o mesmo imóvel à vista em 15 anos sem comprometer o seu orçamento.
Já na linha de financiamento price, esse tempo salta para 29 anos em virtude da menor diferença entre a parcela do empréstimo e o valor do aluguel.
No entanto, a compra nesse intervalo de tempo só será possível caso os recursos referente à entrada (R$ 124.600) estejam aplicados em títulos que ofereçam um rendimento acima da inflação.
| Financiamento | Valor final do imóvel | Valor da primeira parcela | Diferença entre valor da parcela e do aluguel |
Tempo para comprar o imóvel à vista
|
| SAC | R$ 2.124.966 | R$ 5.824 | R$ 2.361 | 183 meses (15,3 anos) |
| Price | R$ 933.248 | R$ 4.581 | R$ 1.119 | 351 meses (29,3 anos) |
| Fonte: Carlos Caporal, planejador fiduciário da Fiduc e responsável pela simulação | ||||
Segundo Carlos Caporal, planejador fiduciário da Fiduc e responsável pela simulação, o financiamento quase total do imóvel pode não ser a melhor alternativa até mesmo quando o consumidor observa a valorização dos imóveis. “Nos últimos 45 anos, os imóveis em São Paulo renderam em média 1,36% ao ano acima da inflação. É muito pouco em termos de rentabilidade”, afirma Caporal.
A decisão de viver de aluguel ou financiar a casa própria vai depender da realidade financeira de cada pessoa.
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Por outro lado, quem deseja fugir de empréstimos e ainda pretende ter a casa própria precisa saber alocar os recursos em investimentos mais adequados ao objetivo final.
“O ideal é que a pessoa faça investimentos que tragam a variação dos preços dos imóveis ao longo do tempo”, afirma Felipe Paletta, sócio e analista de investimentos da Monett. Neste caso, os títulos atrelados ao IPCA+ pode ser uma alternativa, mas ainda não representa a escolha ideal em virtude do “descasamento” das variações do IPCA e do IGPM (índice que representa a variação de preços da construção civil).
Neste caso, os fundos imobiliários podem ser uma alternativa mais interessante por devolverem ao investidor às variações dos preços dos imóveis. “O investidor pode ter um portfólio metade voltado para os fiis de recebíveis e a outra metade em fiis de tijolo. E quando falamos de fundos de recebíveis, o ideal é busca os produtos que ofereçam ganhos acima da inflação”, diz Paletta.
Já Marília Fontes, sócia e fundadora da Nord Research, avalia que os títulos do Tesouro Direito pós-fixados e títulos atrelados ao CDI podem ser outras alternativas interessantes para o investidor com esse objetivo financeiro. “Os títulos pré-fixados são os menos indicados porque o investidor pode entrar em um ciclo de alta de juros e com isso o imóvel fica mais caro, mas a rentabilidade do investidor ficar travada naquele patamar”, diz Fontes.
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Apesar da simulação mostrar os custos entre financiar o imóvel e viver de aluguel, a escolha não deve basear apenas nos valores. O investidor precisa analisar as outras variáveis, como a possibilidade de perder o emprego, que podem comprometer a capacidade de poupança . “Se você tem o dinheiro para comprar o imóvel, é melhor comprar à vista ou financiar o menor valor possível”, afirma.
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